銀行信貸收緊，房價風(fēng)聲鶴唳……面對樓市“動蕩”，不識樓市真面目，只緣身在樓市中，越來越多的消費者陷入購房觀望情緒。而根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上半年，高密地區(qū)住宅成交量與去年同期相比呈現(xiàn)大幅下降。臨近8月，高密樓市走向又該如何，今年下半年是否有回暖趨勢，購房者又是否愿意停止觀望，直接出手呢？
上半年成交量趨于平淡 根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2014年4月，高密市的商品預(yù)售房成交243套，環(huán)比下降66% ；商品現(xiàn)售房成交42套，環(huán)比下降45.5%；二手房成交134套，環(huán)比下降74.5%。而5月份 ，商品預(yù)售房成交276套，商品現(xiàn)售房成交113套，二手房成交123套。6月份 ，商品預(yù)售房成交412套，商品現(xiàn)售房成交88套，二手房成交128套。從總體來看，2014年上半年，與去年同期相比，商品預(yù)售房成交量下降41.8%，商品現(xiàn)售房成交量下降4.1%，二手房成交量則下降了50%。
“按照慣例，樓市‘金三銀四’本應(yīng)是銷售旺季，但從銷量來看，高密也并沒有出現(xiàn)大幅度反彈，反而五六月份銷量較之有所突破。”據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，受大形勢的影響，雖然不少房產(chǎn)商推出各種優(yōu)惠活動試圖提高銷量，但成交量卻趨于平淡，樓市推盤還是多以平價跑量為主，總體價格趨穩(wěn)。“整體來看，雖然6月份預(yù)售房銷量上升了不少，但市場仍處在觀望期，現(xiàn)在還不能說回暖趨勢確立，隨著買賣雙方議價空間的逐漸增大，預(yù)計下半年樓市會有所改觀。”
單獨二孩政策影響不大 面對樓市低迷期，山東單獨二孩政策的落地，似乎給稍顯清冷的樓市吹來一股暖風(fēng)。據(jù)了解，單獨二孩政策放開之后，預(yù)計每年將會新增100萬新生人口。而這一數(shù)據(jù)將有助于催生房地產(chǎn)市場新的住房需求。然而，記者走訪高密市區(qū)內(nèi)的多家樓盤銷售中心了解到，目前因生二孩而需要換房的咨詢購買案例沒有明顯增多。
“如果生二孩，孩子長大后肯定是需要更多空間的，作為家長，這意味著可能要換房。”市民孫女士表示，但是現(xiàn)在養(yǎng)孩子的成本也高，即使生了二孩，孩子也還小，平時生活支出不少，房貸也是一筆較大的支出 ，這都要花不少錢，因此短時間內(nèi)是不會換房的。“單獨二孩政策肯定會促成新一輪戶型需求的變革，特別是在學(xué)區(qū)房現(xiàn)行政策不變的情況下，生源又會迎來新的拐點，學(xué)區(qū)房繼續(xù)變得搶手。而有些開發(fā)商已經(jīng)嗅到商機，結(jié)合新政策，對設(shè)計院提出房型設(shè)計新要求。”據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，在家庭人口可能增加的情況下，“兩房”這種戶型在未來或?qū)⒉辉偈莿傂璧氖走x，而“小四房”或取代“小三房”火起來。但這將是一個緩慢釋放的過程，這些影響都要在幾年之后才會顯現(xiàn)，短期內(nèi)應(yīng)該不會給市場造成太大的影響。
信貸收緊加重觀望情緒 記者走訪發(fā)現(xiàn)，時至7月，房企各種優(yōu)惠促銷雖然層出不窮，但買方觀望情緒卻依舊濃厚 ，樓市前景似乎仍未明朗。對于購房群體來講，仍然集中在自住型、改善型和投資型需求上。對于首次置業(yè)實力不強的剛需買家，其主要目標(biāo)鎖定在90至100平方米左右的中小戶型。但是，受樓市整體形勢的影響，觀望情緒較重，遲遲不肯出手，以期待價格有所下跌。據(jù)高密銀座的銷售人員介紹，剛性自住型消費人群依舊是購房主力軍，業(yè)主也多是20多歲的年輕購房者。而其次便是改善型住房的買家。
“對于這部分消費群體來講，住房需求并不是太迫切，而且樓市動蕩也使得這類買家出手節(jié)奏放緩 ，購房心態(tài)也更趨于穩(wěn)定，其目標(biāo)多是青睞三居室。”銷售人員表示，最關(guān)鍵的還是銀行信貸政策的變化，現(xiàn)在銀行信貸收緊，除郵政儲蓄銀行、濰坊銀行等少數(shù)銀行外，高密市其他銀行已不再辦理二手房貸款業(yè)務(wù)。此外，以中國銀行為首的各大銀行首套房貸執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%，短期內(nèi)，高密樓市或許不會出現(xiàn)成交熱潮。但如果首套房利率不再上漲，甚至能回歸基準(zhǔn)利率，就會極大地刺激買房信心。按照這個趨勢，預(yù)計下半年成交量將會有所上漲，成交價格保持平穩(wěn)。
樓盤品質(zhì)成為致勝關(guān)鍵 然而，面對目前的市場現(xiàn)狀以及樓市觀望情緒的日益高漲，不少開發(fā)商對樓市還是持樂觀態(tài)度。“現(xiàn)在不再是買房只看價格的時代，人們越來越注重生活品質(zhì)，從初期的只追求面積，到后來注重外在的景觀環(huán)境，到現(xiàn)在的全方位追求小區(qū)內(nèi)外居住品質(zhì)，人們對所居住樓盤的要求越來越高。”據(jù)了解，受到對市場相對樂觀預(yù)期的影響，人們的需求也更為多元化，除了存在少許的剛性需求以外，改善性需求異常顯著。
與首次購房族相比，改善型購房族對住房的要求要高得多。“現(xiàn)在，銷售前幾名的樓盤大部分集中在朝陽街道、密水街道和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，進(jìn)行改善型住房消費的群體，一般都有較為寬裕的資金，而樓盤品質(zhì)也成為影響樓盤銷售的關(guān)鍵因素。”銷售人員介紹，他們所關(guān)注的，除了基本的居住舒適度外，更多是住房給他們帶來的身份感和榮譽度。因而，在挑選房源時，那些實力較強的發(fā)展商所開發(fā)的品牌樓盤，就是他們的首選目標(biāo)。在此，業(yè)內(nèi)人士也提醒，無論是期房還是現(xiàn)房，對自身進(jìn)行綜合定位，衡量了各方面的條件之后看準(zhǔn)市場行情再出手，切勿盲目跟風(fēng)。
文/圖 記者 馬菲菲
（來源：半島網(wǎng)-半島都市報） [編輯: 張珍珍]
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