改善型剛需或?qū)⒊蔀樾碌氖袌?chǎng)需求主體。
今年9月30日，央行發(fā)布“認(rèn)貸不認(rèn)房”新政，除首套房貸款利率調(diào)整為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍外，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的購(gòu)房者執(zhí)行首套房貸款政策。國(guó)慶黃金周期間，記者調(diào)查市區(qū)多個(gè)樓盤(pán)了解到，央行新政的發(fā)布，一定程度上促使開(kāi)發(fā)商積極促銷(xiāo)，且改善性看房者數(shù)量日益增多，據(jù)各大售樓處表示，黃金周期間的成交量，相當(dāng)于整個(gè)9月份的成交量。
現(xiàn)象
購(gòu)房者打探“房貸利率打7折” 近日，記者從諸城市各大銀行和售樓處了解到，央行新政發(fā)布之后，前來(lái)咨詢(xún)新政的市民絡(luò)繹不絕。
“針對(duì)央行的新政策，我們接到相關(guān)的利率下調(diào)通知，只要接到總部的通知，我們將會(huì)馬上執(zhí)行。”諸城市建設(shè)銀行一位工作人員表示。
近期正準(zhǔn)備辦理房貸的市民孫先生告訴記者，“最近從報(bào)紙和電視上看到，說(shuō)銀行要執(zhí)行優(yōu)惠利率了，看到這個(gè)消息我就去銀行和售樓處咨詢(xún)了一下，答復(fù)是都還沒(méi)有接到上級(jí)通知。利率執(zhí)行的具體時(shí)間銀行工作人員也不是很清楚，如果利率降低，那么自己每個(gè)月還貸就會(huì)少很多。”
受利好消息刺激的影響，記者走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，國(guó)慶長(zhǎng)假期間市內(nèi)不少在售樓盤(pán)人氣有了明顯提升。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“認(rèn)貸不認(rèn)房”新規(guī)有助于釋放改善型購(gòu)買(mǎi)力入市，預(yù)計(jì)10月份乃至今年的最后幾個(gè)月份諸城樓市成交會(huì)有所提升。
據(jù)了解，大部分準(zhǔn)備購(gòu)房的市民，都對(duì)這次銀行新政看好，記者在誠(chéng)通香榭里售樓處了解到，看房的客戶(hù)，都詢(xún)問(wèn)新政貸款的事情。該售樓處工作人員告訴記者，“十一期間 ，售樓處引來(lái)大量看房客，看房人數(shù)同比上漲五成左右，短短七天就售出近二十套，特價(jià)房也被搶購(gòu)一空。
誠(chéng)通香榭里營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理劉建飛表示，本次央行調(diào)整房屋貸款利率，能促使很多購(gòu)房者置業(yè)，尤其是著急買(mǎi)房的剛需者，這是一次很好的機(jī)會(huì)，所以很多年輕人會(huì)選擇在這個(gè)時(shí)機(jī)買(mǎi)房。
解析
七折利率短期內(nèi)無(wú)落地空間 據(jù)記者了解，十月份是每年諸城樓市實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的關(guān)鍵時(shí)期 。由于樓市大環(huán)境的影響，諸城樓市上半年遇冷，因此新政落地的聲音此起彼伏。盡管諸城相關(guān)政策暫時(shí)沒(méi)有出臺(tái)，但剛需族仍然是主導(dǎo)人群，資金對(duì)于剛需而言是一個(gè)很大的問(wèn)題，由于購(gòu)買(mǎi)能力有限，銀行貸款方面沒(méi)有多少放寬，從某方面限制了購(gòu)買(mǎi)力。
記者從諸城市各大銀行了解到，銀行在房貸的利息方面回旋的余地不是很大，銀行的業(yè)內(nèi)人表示，如果沒(méi)有太多的補(bǔ)貼政策，首套房貸利率下調(diào)的可能性不大。
房貸新政出臺(tái)已經(jīng)有兩周多了，目前“認(rèn)貸不認(rèn)房”新政雖然還未落地，但諸城樓市市場(chǎng)已經(jīng)紛紛表示處對(duì)信貸折扣的關(guān)心。不少售樓處負(fù)責(zé)人向記者表示，在目前資金價(jià)格情況下，銀行吸儲(chǔ)難度非常大，這種情況下，不僅7折不可能，連9折以下的貸款折扣出現(xiàn)的可能性都非常低。
據(jù)記者了解，此前，工行、農(nóng)行、建行、中行、招行等銀行總行都宣布已執(zhí)行新政，內(nèi)容與央行、銀監(jiān)會(huì)的文件基本無(wú)異，并沒(méi)有進(jìn)一步的具體內(nèi)容。建行等銀行明確表示，有關(guān)的具體操作由各地分行掌握。事實(shí)上，由于新政對(duì)首套房和二套房的認(rèn)定基本明確，目前市場(chǎng)更關(guān)心首套房貸款利率和二套房的首付能否下調(diào)。
東升龍華園營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理盛印表示，目前商業(yè)銀行5年期以上貸款的基準(zhǔn)利率為6.55%，7折下來(lái)就是4.585%，而5年期定存基準(zhǔn)利率為4.75%，按照多數(shù)銀行現(xiàn)行上浮10%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，實(shí)際執(zhí)行就是5.225%，這比貸款利率7折后的4.585%反倒高出0.64個(gè)百分點(diǎn)，因此銀行如果做7折貸款鐵定是虧錢(qián)的，考慮到貸款的運(yùn)營(yíng)成本，對(duì)某些銀行來(lái)說(shuō)，就算給到9折也不一定掙錢(qián)。所以，從房貸成本來(lái)說(shuō)，不大可能降到7折利率。
因此，有銀行業(yè)內(nèi)人士告訴記者：“即使規(guī)定出臺(tái)可以放7折房貸，那也只是下限，七折利率鐵定虧本。”同時(shí)，央行重新明確下限7折大體上是一種“政策信號(hào)”，銀行會(huì)在“信號(hào)”作用下更支持個(gè)人房貸業(yè)務(wù)。但是即便支持力度再大，銀行只會(huì)在保證盈利的基礎(chǔ)上進(jìn)行放貸。
此外，東升龍華園營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理盛印還表示出對(duì)新政的擔(dān)心，新政執(zhí)行后剛需可能受到歧視，松綁的二套房政策，可能會(huì)對(duì)剛需無(wú)房戶(hù)不利。因?yàn)閺你y行角度出發(fā)，如果銀行額度不變，銀行必然會(huì)更愿意貸款給已經(jīng)結(jié)清貸款的擁有一套房的業(yè)主，這種業(yè)主還款能力強(qiáng)。后續(xù)可能銀行針對(duì)不同客戶(hù)有不同的執(zhí)行政策，所以剛需可能受到影響。
前景 改善型購(gòu)房需求受益最明顯 多位受訪(fǎng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人向記者表示，新政策對(duì)于改善型購(gòu)房需求的釋放有著巨大的鼓勵(lì)作用，盡管作用可能不會(huì)立即生效，但效果顯而易見(jiàn)，整個(gè)四季度的諸城樓市成交會(huì)朝著相對(duì)較樂(lè)觀(guān)的方向發(fā)展。
家住人民路的陳先生此前已擁有兩套房產(chǎn)，但兩套房子都屬于比較老的小區(qū) ，加上經(jīng)濟(jì)條件比較寬裕，所以計(jì)劃再換套更新更大的房子。由于已經(jīng)使用過(guò)兩次貸款，無(wú)法再向銀行申請(qǐng)貸款。陳先生告訴記者，新政如果落地將使他順利地更換新房子。
誠(chéng)通香榭里營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)劉建飛在表示，諸城樓市市場(chǎng)觀(guān)望氛圍濃厚，打折優(yōu)惠等活動(dòng)雖大量出現(xiàn)。此次限貸政策松綁將對(duì)改善型自住需求形成較大影響，將進(jìn)一步刺激改善型住房人群入市，鼓勵(lì)改善型購(gòu)房需求出手。
據(jù)記者了解，在上半年成交量大幅萎縮的情況下，十月份之后剛性需求將再次成為市場(chǎng)成交的主體，改善型剛需或?qū)⒊蔀樾碌氖袌?chǎng)需求主體。在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，短期的市場(chǎng)觀(guān)望將不可避免，就房地產(chǎn)企業(yè)而言，面對(duì)銷(xiāo)售壓力，降低購(gòu)房門(mén)檻而不降品質(zhì)和價(jià)格，也是淡市中很多房企采取的一種營(yíng)銷(xiāo)手段，對(duì)于改善型購(gòu)房人群來(lái)說(shuō)，他們青睞的往往不是降價(jià)后的低廉產(chǎn)品，選擇高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品的前提是房產(chǎn)品質(zhì)的保證。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，隨著銀行執(zhí)行細(xì)則的陸續(xù)落地和諸城房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨理性，改善型市場(chǎng)將再迎熱銷(xiāo)，有改善需求的購(gòu)房人更愿意選擇有品質(zhì)的居住產(chǎn)品。
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房貸新政明確4項(xiàng)內(nèi)容 早在9月中旬，房貸政策松綁已有傳聞。此次新政明確了4大項(xiàng)內(nèi)容：加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的金融支持，積極支持居民家庭合理的住房貸款需求，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款投放能力，繼續(xù)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合理融資需求。
其中，與普通百姓緊密相關(guān)的第二條“積極支持居民家庭合理的住房貸款需求”中提出：
——對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30% ，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。
——對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。
——在已取消或未實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。
——銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。
《通知》同時(shí)要求，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要縮短放貸審批周期，合理確定貸款利率，優(yōu)先滿(mǎn)足居民家庭貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。
文/圖 記者 王清凱
（來(lái)源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)） [編輯: 張珍珍]
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