新政出臺(tái)后，和美馨苑打出現(xiàn)房即買即住的銷售策略。
自2011年開始，我國(guó)將二套房商業(yè)貸款首付提高到60%，部分城市后來還提高到70%。3月30日，中央釋放支持居民自住和改善性需求、穩(wěn)定住房消費(fèi)的政策落地：央行、住建部和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文二套房最低首付款比例下調(diào)為不低于40%，隨后，財(cái)政部、國(guó)稅總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，將二手房營(yíng)業(yè)稅免征期限由5年改為2年。
“量增價(jià)穩(wěn)”將成新特征
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，四部委聯(lián)手打出“金融＋財(cái)稅”的政策組合拳與2008年末出臺(tái)的樓市政策似曾相識(shí)。2008年10月，中央出臺(tái)《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》等措施，規(guī)定個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅“五改二”，首套房和二套房最低首付款比例下調(diào)至20％。隨著信貸、稅收等多重政策疊加，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速轉(zhuǎn)向，當(dāng)年銷售面積突破9億平方米，同比增幅超過50％；銷售額高達(dá)4.4萬億元，同比增長(zhǎng)83％。
山東正大置業(yè)集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)李文利告訴記者，在2009年4萬億的財(cái)政刺激和10萬億的貨幣刺激下，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格創(chuàng)出歷史新高，無論是一線城市還是二線城市，甚至包括縣一級(jí)的地方都創(chuàng)了歷史新高。但目前的市場(chǎng)環(huán)境下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上正處于去泡沫和去存貨的進(jìn)程中。市場(chǎng)正在消化過去幾年形成的大量過剩的供應(yīng)。“這種供應(yīng)過剩主要出現(xiàn)在二三線城市。”
記者從下發(fā)的通知核心內(nèi)容發(fā)現(xiàn)，本次新政的重點(diǎn)利好是已經(jīng)擁有一套住房、亟需改善但同時(shí)購(gòu)買力相對(duì)欠缺的合理改善型人群。新政表明重點(diǎn)鼓勵(lì)政策從首次置業(yè)人群調(diào)整為改善型人群。
新政出臺(tái)，對(duì)樓市影響幾何？房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整的“新常態(tài)”下，盡管本輪新政將在短期內(nèi)刺激樓市復(fù)蘇，但由于影響樓市的諸多因素已經(jīng)發(fā)生改變，“量增價(jià)穩(wěn)”將成為2015年樓市新特征。
二套房首付少營(yíng)業(yè)稅省
依據(jù)樓市新政，記者算了一筆賬。假定購(gòu)房者張先生的購(gòu)房條件滿足新政，即張先生首套住房貸款未還清，又需要貸款購(gòu)買二套住房，并且買的還是一套剛滿兩年的二手房，房屋面積100平方米，房?jī)r(jià)200萬元。
新政實(shí)施前，張先生需要支付首付款的比例是60%，也就是120萬元。同時(shí)，假定張先生購(gòu)買的二手房距上次售賣已滿2年不足5年，還要承擔(dān)二手房?jī)r(jià)5.55%的營(yíng)業(yè)稅，約11.1萬元。也就是說其要買第二套房，光首付和營(yíng)業(yè)稅就要一次性付出131.1萬元。
而新政實(shí)施后，張先生的首付款只需要付40%，也就是80萬元，免征減征營(yíng)業(yè)稅期限從5年改為2年后，營(yíng)業(yè)稅的11.1萬元直接免掉，購(gòu)房壓力明顯降低。不過，首付降低后，張先生每月償還的房貸會(huì)有所增加。
或迎最佳購(gòu)房“窗口期”
過去十年，諸城樓市總體處于大幅上漲狀態(tài)，但對(duì)購(gòu)房者來說，曾經(jīng)出現(xiàn)一些最佳的入市時(shí)間窗口，可以更低成本、更加從容地挑選。比如2008年9月金融危機(jī)爆發(fā)后到2009年的一季度就是一個(gè)很好的時(shí)間窗口。
山東正大置業(yè)集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)李文利說，以諸城市河西區(qū)為例，2009年5月份，諸城房?jī)r(jià)均價(jià)不到2000元，到現(xiàn)在一平方米已經(jīng)漲到5000多元。
在2011年底到2012年上半年，樓市又曾迎來一個(gè)最佳購(gòu)房窗口。此次樓市新政出臺(tái)之后，不少業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，從現(xiàn)在開始到5月底，將是諸城購(gòu)房者入市的一個(gè)很好的窗口期。業(yè)內(nèi)人士表示，今年上半年入市為最佳，今年下半年諸城房?jī)r(jià)會(huì)再次步入“買漲不買跌”的行情。
以河?xùn)|區(qū)為例，目前諸城河?xùn)|區(qū)的多層在售樓盤只剩下鑫輝華庭和和美馨苑兩個(gè)主力樓盤，均價(jià)5600元/平方米。價(jià)格相較2012年，此區(qū)域的樓盤在三年間漲了近1200元。新政出臺(tái)之后的幾天，記者在和美馨苑走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該樓盤探盤人數(shù)激增，開發(fā)商適時(shí)打出“多層現(xiàn)房銷售，即買即住，多種戶型，精致實(shí)用”的廣告策略，極大滿足了當(dāng)前購(gòu)房市場(chǎng)需求。
隨著樓市新政落地諸城，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇跡象將出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士提醒購(gòu)房者，若不積極入市，可能會(huì)延誤最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)，并且導(dǎo)致購(gòu)房成本加大。
文/圖 記者 王清凱
（來源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)） [編輯: 張珍珍]
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