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　　已實(shí)施15年之久的《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》將迎來(lái)首次大修。中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)法學(xué)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)劉俊海日前披露，本次修改過(guò)程中，“后悔權(quán)”概念可望正式付諸實(shí)踐，并將對(duì)包括買(mǎi)房 、買(mǎi)車(chē)等交易額巨大的購(gòu)買(mǎi)行為建立后悔權(quán)制度，讓消費(fèi)者在合理期限內(nèi)可以無(wú)條件退貨。據(jù)悉，建議稿已于上月提交國(guó)家工商總局。

　　消息一出，各界嘩然，對(duì)“后悔權(quán)”的利弊爭(zhēng)論不絕于耳：消費(fèi)者歡迎“后悔權(quán)”，卻又擔(dān)心如果缺少配套細(xì)則，后悔權(quán)只是空中樓閣；經(jīng)銷(xiāo)商則擔(dān)心后悔權(quán)一旦實(shí)施，買(mǎi)家會(huì)“今天買(mǎi)明天退”，市場(chǎng)游戲規(guī)則大亂。尤其是對(duì)于現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果消費(fèi)者享有后悔權(quán)，那對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將意味著什么？其可操作性又有多大？

　　    新房面積悄增10平米交房時(shí)再掏七萬(wàn)

　　由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，目前實(shí)行的商品房預(yù)售制度，讓購(gòu)房者在買(mǎi)房后還要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　“在商品房預(yù)售環(huán)節(jié)簽訂購(gòu)房合同時(shí)，合同的部分條款對(duì)購(gòu)房者并不公平，而等到交付時(shí)即便發(fā)現(xiàn)房屋存在問(wèn)題，購(gòu)房者也難以把房子退掉。”家住浮山后的曹女士告訴記者，她現(xiàn)在居住的房子是 2006年購(gòu)買(mǎi)的，當(dāng)時(shí)的售價(jià)是6000元/平方米左右，但交房時(shí)不少業(yè)主發(fā)現(xiàn)房子的面積突然多了十多平方米。

　　“這意味著，我們要多掏7萬(wàn)元錢(qián)。”曹女士說(shuō)，由于交房時(shí)間是在時(shí)隔一年以后，周邊房?jī)r(jià)已漲到每平方米7000多元，而退房時(shí)開(kāi)發(fā)商卻只按6000元的單價(jià)辦理，許多業(yè)主只能吃啞巴虧，接受開(kāi)發(fā)商補(bǔ)交房款的要求。

　　不僅是曹女士 ，還有的消費(fèi)者可能要遭遇裝修降標(biāo)準(zhǔn)、配套不符合規(guī)格等“窩心事”。

　　    引入后悔權(quán)制度買(mǎi)房可吃“后悔藥”

　　建立消費(fèi)者冷靜期制度，即后悔權(quán)制度，意味著消費(fèi)者在買(mǎi)房買(mǎi)車(chē)后，如果感覺(jué)到存在欺詐或不公平，可以在合理期限內(nèi)“無(wú)條件退貨”。

　　從購(gòu)房者的角度而言，如果后悔權(quán)寫(xiě)進(jìn)修訂后的消法，無(wú)疑意味著知情權(quán)和選擇權(quán)的延伸。“開(kāi)發(fā)商在房屋面積、配套設(shè)施、建筑材料及交房期限等方面起決定作用，這是造成房屋面積縮水、交房延遲、質(zhì)量隱患及售后服務(wù)糾紛的主要原因。”供職于青島某銀行的李宇航說(shuō)，今年4月，他在嶗山區(qū)某樓盤(pán)訂了一套房子，但幾天后卻被告知組合貸款無(wú)法辦理，在退房索還定金時(shí)，他被強(qiáng)行扣除了3000多元的手續(xù)費(fèi)。

　　“不管消法修訂時(shí)如何界定后悔權(quán)，但對(duì)買(mǎi)房這樣一個(gè)事關(guān)民生的大事來(lái)說(shuō)，引入這一制度是市場(chǎng)誠(chéng)信和成熟的表現(xiàn)。”青島社科院城市發(fā)展研究所所長(zhǎng)郭先登教授說(shuō)。

　　    開(kāi)發(fā)商承諾不貶值市民翹首期待新規(guī)

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其實(shí)在島城房地產(chǎn)市場(chǎng)，早已有開(kāi)發(fā)商為打消市民規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的持幣觀望心理，在銷(xiāo)售過(guò)程中做出無(wú)條件退房的承諾。比如，今年3月，位于開(kāi)發(fā)區(qū)的千禧龍花園三期部分項(xiàng)目在銷(xiāo)售過(guò)程中 ，就推出了“3年后無(wú)理由退房，5年內(nèi)保證業(yè)主購(gòu)房后每年可獲得6% 的出租收益”等承諾。據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，由于當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交低迷，為打消市民的顧慮，開(kāi)發(fā)商承諾若購(gòu)房滿3年后出現(xiàn)房產(chǎn)貶值，業(yè)主可無(wú)條件實(shí)現(xiàn)退房。

　　“這種承諾寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同，起到了很好的促銷(xiāo)效果，也代表了開(kāi)發(fā)商對(duì)自己的產(chǎn)品有信心。”島城知名房產(chǎn)專家龍江說(shuō)。而事實(shí)上，在樓市陷入膠著低迷狀態(tài)的春節(jié)前后，市區(qū)及郊區(qū)的不少樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商均曾經(jīng)做出“房子若貶值無(wú)條件退房”的承諾，不過(guò)，當(dāng)時(shí)業(yè)界普遍認(rèn)為，這只是一種促銷(xiāo)的噱頭，并沒(méi)有形成普遍的行業(yè)風(fēng)氣。

　　“后悔權(quán)應(yīng)該寫(xiě)進(jìn)修改后的消法，畢竟在買(mǎi)房子這件事上，消費(fèi)者的權(quán)益可以得到更大的保障。”現(xiàn)供職于青島出版集團(tuán)的劉強(qiáng)說(shuō)，房子作為大宗消費(fèi)品，不少消費(fèi)者在購(gòu)房后才有機(jī)會(huì)了解住房的各種信息，而在入住之前，這些都可能被開(kāi)發(fā)商人為美化，因而建立冷靜期制度允許合理退房，本身就是市場(chǎng)公平的應(yīng)有之意。

　　■觀點(diǎn)

　　“可能助長(zhǎng)購(gòu)房倒號(hào)行為”

　　“房子和日常所需的油鹽醬醋一樣，都是生活必需品，不同的只是價(jià)格相差懸殊而已。”郭先登教授說(shuō)，歐美等許多發(fā)達(dá)國(guó)家在一些高風(fēng)險(xiǎn)的消費(fèi)行為上，都早已引入后悔權(quán)制度，即為交易設(shè)定冷靜期，在此期間消費(fèi)者可以無(wú)理由退貨。

　　“消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)手機(jī)、家電等生活必需品后，如果發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題都可以退貨，住房消費(fèi)市場(chǎng)也完全可以引入退貨承諾服務(wù)。”郭先登教授認(rèn)為，房子因?yàn)榭傊堤撸泻芏嗍忻褚惠呑涌赡苤幌M(fèi)一次，卻要在里面住一輩子，因而房屋消費(fèi)蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)不應(yīng)該完全由購(gòu)房者承擔(dān)。

　　“在簽訂住房消費(fèi)協(xié)議之前，消費(fèi)者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)產(chǎn)品掌握的信息處在一個(gè)不對(duì)稱的位置上，引入后悔權(quán)制度有利于保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。”郭教授說(shuō)。

　　那么，擬寫(xiě)入《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的后悔權(quán)制度，究竟是促使房地產(chǎn)市場(chǎng)走向穩(wěn)健，確保市場(chǎng)公平交易的撒手锏，還僅僅是“看上去很美”的噱頭？相應(yīng)的配套實(shí)施細(xì)則又該怎樣制定，能否對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到牽一發(fā)而動(dòng)全身的作用？

　　    作用可健全房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　“后悔權(quán)制度對(duì)消費(fèi)者能起到多大的保護(hù)作用，現(xiàn)在還很難講，但在制度上無(wú)疑是一種進(jìn)步。”清泰律師事務(wù)所的朱維棟律師說(shuō)，后悔權(quán)是消費(fèi)者知情權(quán)和選擇權(quán)的延伸。“商品質(zhì)量如果存在問(wèn)題，消費(fèi)者有權(quán)利無(wú)償退貨，房子也不例外！”朱維棟說(shuō)，房子消費(fèi)是巨額消費(fèi)，有的市民傾其一生的積蓄買(mǎi)房子后，卻發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問(wèn)題。但因?yàn)槿狈ΡＷo(hù)消費(fèi)者權(quán)益的法規(guī)，維權(quán)時(shí)一直處于“胳膊擰不過(guò)大腿”的劣勢(shì)。

　　朱維棟認(rèn)為，商品房的建設(shè)周期較長(zhǎng)，但當(dāng)前實(shí)行的商品房預(yù)售制度使消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商在買(mǎi)賣(mài)中處于信息不對(duì)稱的地位，消費(fèi)者前期并不能掌握自己已經(jīng)預(yù)付定金的住房的全部信息，設(shè)立后悔權(quán)可以對(duì)此進(jìn)行補(bǔ)償，實(shí)現(xiàn)買(mǎi)賣(mài)雙方的平衡。“設(shè)立后悔權(quán)可以減少消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)的顧慮，提升市場(chǎng)信心。”朱維棟說(shuō)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍起到催化作用，促使市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　后悔權(quán)會(huì)不會(huì)導(dǎo)致業(yè)主單方面撕毀合同，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行混亂？對(duì)此，青島市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)林民慶認(rèn)為，設(shè)立后悔權(quán)支持合理退房，是為了更好地保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益，當(dāng)然也會(huì)保障開(kāi)發(fā)商的利益。“和服裝等生活消費(fèi)品一樣，任何一種買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中都可以存在退貨行為，這是商品法規(guī)定的買(mǎi)賣(mài)雙方的基本權(quán)利，好的房子完全有信心接受消費(fèi)者退房的檢驗(yàn)。”林民慶說(shuō)，但在制定相應(yīng)細(xì)則時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮退房后買(mǎi)賣(mài)雙方各需要承擔(dān)什么責(zé)任，購(gòu)房前后的房?jī)r(jià)差異如何承擔(dān)等問(wèn)題。

　　    建議推出時(shí)機(jī)尚不成熟

　　“如果實(shí)施后悔權(quán)，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資行為豈不是零風(fēng)險(xiǎn)？這一制度是否可行，還要等待詳細(xì)的相關(guān)細(xì)則出臺(tái)后才能確定。”7月2日上午，本市樓市分析人士張百忍說(shuō)，制定冷靜期制度代表著規(guī)范樓市的努力，開(kāi)始向維護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益傾斜。

　　“買(mǎi)房子不像買(mǎi)蘋(píng)果或蔬菜，房子在一定程度上是稀缺品，購(gòu)買(mǎi)的過(guò)程也相對(duì)復(fù)雜，因而后悔權(quán)具體操作細(xì)節(jié)的制定方面會(huì)有難度。”張百忍說(shuō)，房產(chǎn)交易過(guò)程中多要通過(guò)銀行貸款，如果退房的隨意性增加，銀行在辦理退房手續(xù)方面必然會(huì)難以承受。

　　“這會(huì)助長(zhǎng)商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的倒號(hào)行為 ！”在談及后悔權(quán)的可行性時(shí)，青島廣華置業(yè)有限公司總經(jīng)理助理于湫直言不諱地說(shuō)，商品房銷(xiāo)售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商之間為了搶抓最好的開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)，可能在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手開(kāi)盤(pán)時(shí)大量購(gòu)進(jìn)對(duì)手的房子，在權(quán)限期即將結(jié)束時(shí)再集中退房，然后趁機(jī)適時(shí)銷(xiāo)售自己的樓盤(pán)項(xiàng)目。“后悔權(quán)若被利用到房地產(chǎn)市場(chǎng)的商戰(zhàn)中去，將出現(xiàn)排隊(duì)倒號(hào)和排隊(duì)反悔的現(xiàn)象。”于湫說(shuō)。

　　清泰律師事務(wù)所的朱維棟律師也認(rèn)為，目前實(shí)施后悔權(quán)尚不具備條件，而且如果消法修訂時(shí)確立后悔權(quán)，那么合同法必然也要做相應(yīng)的修改。“但從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中普遍存在的糾紛來(lái)看，在合同法中增加消費(fèi)者退房的條款，對(duì)購(gòu)房者遭遇因房產(chǎn)質(zhì)量導(dǎo)致的損失，維權(quán)時(shí)給予必要的法規(guī)支持是非常必要的。”朱維棟說(shuō)。

　　此外，張百忍認(rèn)為 ，冷靜期的長(zhǎng)短也很關(guān)鍵 。“過(guò)長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商肯定接受不了，如果過(guò)短則可能起不到多大作用。但有一點(diǎn)可以肯定，實(shí)施后悔權(quán)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的合同糾紛將會(huì)增加。”從現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，法定的無(wú)理由退房可能還不具備條件。但相關(guān)部門(mén)在規(guī)范市場(chǎng)時(shí)，不妨鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者自愿達(dá)成無(wú)理由退房或后悔權(quán)的合同條款，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

　　■聲音

　　“后悔藥咋開(kāi)”是一道難題

　　“給樓市開(kāi)‘后悔藥’，要分清是正常消費(fèi)還是投機(jī)行為，否則，不僅不具有可操作性，而且可能導(dǎo)致出現(xiàn)矯枉過(guò)正的情形。”青島市社科院城市發(fā)展研究所所長(zhǎng)郭先登教授認(rèn)為，用法律的形式賦予購(gòu)房者合理退房的權(quán)利，可以堅(jiān)定樓市的消費(fèi)信心，糾正市場(chǎng)低迷期間的持幣觀望心態(tài)，有利于樓市的健康發(fā)展。

　　“后悔權(quán)保障了消費(fèi)者在遭受購(gòu)房欺詐時(shí)，可以維護(hù)自己的合理權(quán)益，這對(duì)開(kāi)發(fā)商而言是‘緊箍咒’，為了規(guī)避退房風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商將想盡辦法保證產(chǎn)品的質(zhì)量。”房產(chǎn)專家龍江如是說(shuō)。

　　以日前發(fā)生在上海的“蓮花河畔景苑”樓房倒塌事件為例，龍江說(shuō)，當(dāng)前的商品房預(yù)售制度使房屋可能存在的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，在房屋尚未建成時(shí)就轉(zhuǎn)嫁到了購(gòu)房人的身上，購(gòu)房人只有等到入住后才能判斷房子有沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題，這顯然并不公平。而后悔權(quán)實(shí)施后，則可相應(yīng)地由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)因質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)成本，明顯可以在更大程度上保障購(gòu)房者的利益。但后悔權(quán)的時(shí)限、范圍，必須通過(guò)詳細(xì)的細(xì)則加以細(xì)化。

　　文/記者 王愛(ài)科

　　■鏈接

　　逾八成網(wǎng)友力挺“后悔權(quán)”

　　根據(jù)新浪房產(chǎn)于6月10日推出的“消法大修買(mǎi)房有望獲后悔權(quán)”調(diào)查，截至6月15日13時(shí)10分，數(shù)據(jù)顯示：有82.7%的網(wǎng)友支持消法條款中增加買(mǎi)房后悔權(quán)。

　　Q：當(dāng)前是否存在購(gòu)房后悔的現(xiàn)象？

　　69.3%的網(wǎng)友認(rèn)為，當(dāng)前買(mǎi)房人群中普遍存在著購(gòu)房后悔現(xiàn)象，24.1%的網(wǎng)友認(rèn)為購(gòu)房后悔只是個(gè)別現(xiàn)象。還有將近6.6%的網(wǎng)友表示不清楚和認(rèn)為這種現(xiàn)象基本上不存在。

　　Q：賦予購(gòu)房者后悔權(quán)是否能維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益？

　　對(duì)此，42.5%的網(wǎng)友表示可以非常有效的維護(hù)，38.3%的網(wǎng)友表示有一定效果，14.3% 的網(wǎng)友表示沒(méi)有什么意義，還有4.9%的網(wǎng)友表示不好說(shuō)。

　　Q：你是否贊成消法條款中增加買(mǎi)房后悔權(quán)？

　　對(duì)此，有82.7%的網(wǎng)友表示支持，12.8%網(wǎng)友表示不贊成，4.5%的網(wǎng)友則認(rèn)為無(wú)所謂。

　　“對(duì)于消費(fèi)者而言，規(guī)定消費(fèi)者簽署后悔權(quán)是對(duì)業(yè)主有利的條款，但對(duì)于開(kāi)發(fā)商可能將面臨百分百的利空。”調(diào)查之后，中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)劉俊海在接受新浪房產(chǎn)專訪時(shí)分析認(rèn)為，這12.8%“不贊成”的聲音，可能是來(lái)自開(kāi)發(fā)商。小辛 （來(lái)源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)）

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