?　　精裝修期房具體的交付標準，應由開發(fā)商與購房者通過合同詳細約明。但多數(shù)市場情況下，開發(fā)商以格式合同出示，對裝修質量問題能避則避 ，而購房者往往求房心切，加之對合同細節(jié)的疏忽，等到房屋遇到問題時再回頭 ，才發(fā)現(xiàn)為時已晚，后悔莫及。

　　精裝修房屋不同于毛坯房，交付標準的不確定性，使購買精裝修房源的買方承擔很大的風險。清泰律師事務所于欽杰律師以及元鼎律師事務所單正國律師兩位律師總結，精裝房常見的合同漏洞有以下幾點。

　　常見陷阱一：精裝標準不言明

　　合同原文：“高品質裝修”等模糊語言。

　　合同解析：在購買精裝修新房時，絕大多數(shù)開發(fā)商為了促進銷售，往往會不遺余力地向購房者熱情承諾房屋的裝修價值。但在實際簽訂合同時，又有很多開發(fā)商對裝修標準避而不言，沒有任何關于新房明確的裝修標準的條款。今后如果發(fā)生糾紛，裝修價值究竟約定為多少，就會存有很大的爭議，甚至會讓購房者因為無法舉證而白白吃虧。

　　規(guī)避方法：開發(fā)商的銷售人員對購房者承諾的裝修標準，均以寫入合同為準，雙方應該對新房的裝修標準作出明確的合同約定。要注意的是，如果開發(fā)商通過樓書、宣傳廣告等方式來向購房者承諾新房的精裝修標準，這個承諾可以作為開發(fā)商對購房者的邀約，其承諾的房屋裝修標準是促成購房者認同新房價值、作出購買決定的重要因素之一，因此這個邀約是合法有效并可以作為買賣合同的條款。

　　常見陷阱二：違約賠償避而不談

　　合同原文：“房屋在交房時如有精裝問題，開發(fā)商有整改的義務。”

　　合同解析：關于精裝修房源的質量問題，開發(fā)商僅在合同當中明確了整改的義務，但卻對相應的違約賠償避而不談。購房者有時無法預知精裝修質量不合格造成的其他問題，因此在簽訂合同時也沒有補充違約賠償條款的意識。一旦發(fā)生因精裝問題而產(chǎn)生的損失，購房者很難獲得開發(fā)商的違約賠償，，而往往實際損失需要復雜的取證過程，有些隱性的損失購房者只能自己承擔。

　　規(guī)避方法：購房人在購買精裝修房時，不僅要對精裝修部分的交付標準與開發(fā)商明確約明，對裝修質量出現(xiàn)問題的整改、維修和賠償責任也要考慮到，比如約定一旦出現(xiàn)問題，開發(fā)商將承擔整改和維修的義務，同時當精裝房問題過大并影響到購房者的實際入住時，開發(fā)商也要承擔相應的違約賠償。

　　合同原文：“衛(wèi)浴產(chǎn)品全部采用優(yōu)質高檔的品牌。”

　　合同解析：開發(fā)商在訂立精裝修標準時，由于沒有強制性的規(guī)范標準，因此具有極大的不確定性。這種不確定性常常使得合同中約定的建材標準不夠精確，有時只是框定了一個品牌范圍，甚至直接以“高檔”、“優(yōu)質”等標準模糊的形容詞來替代具體品牌，導致一旦開發(fā)商惡意欺詐購房者，使用以次充好的建材產(chǎn)品時，購房者無法從合同中找到維權依據(jù)。即使品牌約定明確，但同一品牌不同型號的建材產(chǎn)品在質量和價格上差距也很大，比如多樂士乳膠漆，不同型號價格相差幾倍；再如櫥柜，幾千元一套的有，數(shù)萬元一套的也有，相對應的品質也參差不齊。

　　規(guī)避方法：在精裝修標準的約定上，合同條款應盡量詳細具體，建材選用上應細致到具體的品牌型號，使用的施工工藝也應盡量以標準性指標來約定。

　　合同問題：以附件形式而非獨立合同形式，附屬在購房合同之后，與購房合同一同簽署。

　　合同解析：以附件形式附屬在購房合同之后的裝修條款，雖然在法律上有著與獨立合同同等的效力，但往往由于并非獨立合同，在形式上易給購房者產(chǎn)生裝修協(xié)議只是附屬協(xié)議的錯覺，而其實期房的合同非常重要，精裝修標準的期房合同更要仔細閱讀、認真簽署。

　　規(guī)避方法：最好以獨立合同的形式，仔細約明精裝修的交房標準以及雙方的責任義務，即使開發(fā)商將精裝條款以購房合同附件的形式呈現(xiàn)，購房者也要引起重視，仔細閱讀并細化交付標準。

　　合同簽訂好了，精裝修房子的驗收同樣值得重視。精裝房的驗收不僅要從大面檢驗，還要從一些細微之處仔細驗收，否則極有可能被精裝華麗的外表迷惑，遺漏了關鍵環(huán)節(jié)而導致后患無窮。如何從細處出發(fā)來驗收精裝修房？驗收中哪些問題最容易被購房者忽略？驗房專家、來自百姓裝飾監(jiān)理機構的總監(jiān)劉玉義總結了如下幾個方面的驗收細節(jié)。

　　水電線路 水管細看，電路必須要接地

　　裝修的第一步是水電改造，這意味著水電工程是在“瓦木油”的整體外部硬裝改造之前，因此比較隱蔽。在驗收精裝修房的過程中，對水電改造的驗收也應該是不能或缺的一步，但往往因為其隱蔽性和專業(yè)性被購房者忽視。

　　在驗收水路改造時，主要從使用功能和外觀上著手，查看廚房和衛(wèi)生間的水路出水情況、可見的水管部分材料是否有缺陷。在驗收電路時，要先查看配電箱的標識是否清晰，比如分管空調、各個燈路的標簽是否清楚并到位，有沒有遺漏。驗收電路時，最容易被忽略的是對電路安全保護的檢驗，即家庭電路改造時是否有接地裝置。這部分驗收需要借助相位器之類的專業(yè)儀器，通過安插在本應安裝接地裝置的三孔插座上來檢驗。電路沒有接地安全保護措施，接上熱水器、空調等大功率電器后一旦發(fā)生漏電或打雷天氣，會非常危險。

　　墻面地面 帶個小錘，檢查是否有空鼓

　　墻面和地面的裝修質量，從一定程度上決定了整個精裝修的使用壽命。但劉玉義告訴記者，從近年來的驗房情況看，墻面與地面是精裝修問題最集中的部分。

　　墻面的驗收主要包括油漆粉刷得是否連貫且平滑、有沒有漏刷、有沒有留下滴柱，壁紙貼得是否平整、有沒有起泡、兩面壁紙之間的接口處理得是否完好等。地面的驗收首先要看的是地板或地磚有無劃痕、接縫處是否處理得當?shù)取?

　　墻面和地面最容易出現(xiàn)的問題是空鼓現(xiàn)象，這是由地板或瓷磚在鋪設時墻面沒有抹平、有部分區(qū)域不能與墻面貼合造成的。空鼓的墻面或地面容易發(fā)生地板或瓷磚的脫落現(xiàn)象，影響裝修的壽命。檢驗空鼓時，要用輕小的金屬物，如小型鐵錘輕輕敲擊墻面或地面，如果發(fā)出的聲音清脆，證明有空鼓現(xiàn)象。小范圍的空鼓可以局部解決，但如果空鼓現(xiàn)象過多，就要考慮重新抹平墻面地面，再鋪設一次。

　　細節(jié)質量 邊角接縫，需要逐個耐心瞧

　　除了墻面與地面的鋪設工藝之外，其他部分的施工質量也要仔細檢驗，且對施工質量的檢驗更要抓細節(jié)。

　　“在精裝修新房驗房過程中，經(jīng)常會遇到廚房門框上方漏了一條瓷磚或木條、吊頂接縫處明顯變形、衛(wèi)生間進門處的地面擋條脫落等極為細致的施工漏洞。”劉玉義告訴記者，類似裝修細節(jié)出現(xiàn)的問題不少但輕易不被發(fā)現(xiàn)，購房者驗房時要充分排查。

　　施工質量的驗收主要查看邊角、接縫處的處理情況，比如門窗邊緣打膠是否均勻且連貫，天花板和吊頂?shù)倪吘€是否平直、粘合度如何等。

　　裝修材料 索要單據(jù)，核對品牌和型號

　　對裝修材料的驗收并不像上述的驗收細節(jié)那樣容易 ，因為在驗收時，這些材料已經(jīng)投入使用，而購房者又不具備從外觀上辨識材料品牌和型號的專業(yè)能力。“比如說地板，合同約定了某品牌某型號，但驗收時，購房者只能看到地板的顏色。”

　　對裝修材料的驗收有兩種方式。在交房時，購房者可以要求開發(fā)商出示購置建筑材料的單據(jù)，對比是否與合同約定的材料品牌型號相一致。另外一種方式是比較講求監(jiān)督的時效性，即在房子主體基本完成、正在進入統(tǒng)裝階段時，購房者最好能在施工過程中到現(xiàn)場查看建筑材料初始的樣子，是否為合同約定的品牌，以及現(xiàn)場的施工是否規(guī)范。

　　市場反饋

　　哪些精裝建材消費者最擔心

　　如上所述，精裝修新房在交房之時，經(jīng)常有購房者發(fā)現(xiàn)合同約定的建材在質量上“縮了水”。加之目前裝修建材產(chǎn)品品質參差不齊，購房者親自選購尚且眼花繚亂，更何況是開發(fā)商為他們一手安排，內心多少有些不放心。北青網(wǎng)近日的一項針對精裝房的業(yè)主的調查顯示，購房者對精裝房中使用的建材質量的擔憂程度并不相同。其中地板、木門、涂料、衛(wèi)浴產(chǎn)品等是受訪者最擔心出質量問題的建材，占比均在15%以上。其次最被擔心存有質量問題的建材是瓷磚，有11%的受訪者存有質疑。再者是壁紙質量。從另一個角度看，受訪者對自己購買的精裝修房源的建材多少都存有擔憂。

　　在被調查者中，25%的受訪者表示自己最難以辨別的建材品牌是涂料，其次為木門。受訪者對瓷磚、壁紙、地板、衛(wèi)浴設備的品牌有相對程度的了解和分辨，但也并非完全清楚。

　　在對購買精裝修新房的滿意度調查中，購房者對精裝修房源裝修質量的滿意度并不高。七成以上的受訪者僅表示對精裝修質量一般滿意，另有不到三成的購房者明確表示對裝修質量很不滿意。

　　精裝修房源在交房或者日后出現(xiàn)質量問題，選擇解決方式時，多達四分之三的受訪者表示會自己找開發(fā)商溝通并要求開發(fā)商來解決出現(xiàn)的裝修問題，剩下的受訪者則認為，如果問題不嚴重，可以自己想辦法補救修復，既不需要找開發(fā)商也不需要找裝修公司。 本專題撰文/記者 王曉美子

　　 （來源：半島網(wǎng)-半島都市報） [編輯: 邢立瑋]