■延伸 宅基地房私下買賣多律師提醒交易風(fēng)險(xiǎn)大 據(jù)鐘家溝社區(qū)居委會(huì)工作人員介紹，鐘家溝社區(qū)有二三百戶居民，私下進(jìn)行了宅基地交易的就有四五戶，而周圍其他幾個(gè)村子也都有這種情況。
“這種交易的風(fēng)險(xiǎn)是很大的，權(quán)益很可能得不到保障。”采訪中，一位業(yè)內(nèi)人士表示說(shuō)，近幾年來(lái)，法院也多次接到類似訴訟，判決也多為合同無(wú)效，“但由于地價(jià)上漲，對(duì)于這部分的損失賠償會(huì)按照雙方承擔(dān)的過(guò)錯(cuò)來(lái)決定。”
1月22日下午，記者就此采訪了山東川佳律師事務(wù)所的張寶清律師，張律師介紹說(shuō)，我國(guó)法律明確規(guī)定，農(nóng)民的宅基地房不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。
“一戶一宅”是我國(guó)農(nóng)村房屋的國(guó)家政策。由于宅基地關(guān)系到農(nóng)民的基本居住條件，所以獲得農(nóng)村宅基地要受農(nóng)業(yè)人口身份上的限制，只有具有農(nóng)村戶口的人才能在本集體所有土地范圍內(nèi)申請(qǐng)宅基地。由于農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓必然導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，依據(jù)當(dāng)前我國(guó)的土地法律和政策，以及審判實(shí)踐，農(nóng)村私有房屋買賣合同的效力以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的，可以認(rèn)定合同有效。
隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，也涌現(xiàn)出大量因集體土地上房屋買賣引發(fā)的糾紛，原來(lái)價(jià)值很小的農(nóng)村房屋，在土地性質(zhì)發(fā)生變化，而且面臨拆遷改造時(shí)，其拆遷利益甚至達(dá)到上百萬(wàn)元，巨大的利益面前，許多已經(jīng)將房屋賣出幾年甚至十幾年的當(dāng)事人，惡意悔約，要求確認(rèn)買賣行為無(wú)效，返還房屋。如果單純考慮法律效果，非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣行為應(yīng)當(dāng)確認(rèn)無(wú)效，合同無(wú)效的法律后果必然是要返還財(cái)產(chǎn)。但是這樣不但違反民法的公平公正原則，而且也支持了當(dāng)事人惡意悔約，容易引起大面積的誠(chéng)信危機(jī)，造成不良社會(huì)影響，故本案中法院以雙方因在違法買賣房屋過(guò)程中均有過(guò)錯(cuò) ，對(duì)于該房屋的拆遷利益，判決雙方應(yīng)各享受50%。
“由此可見(jiàn)，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋是有風(fēng)險(xiǎn)的，建議須謹(jǐn)慎。為從源頭上預(yù)防和減少該類糾紛，建議相關(guān)部門盡快制定完善相關(guān)法律政策，對(duì)集體土地上房屋拆遷安置補(bǔ)償問(wèn)題以及因舊村房改造引起的相關(guān)糾紛的法律適用問(wèn)題予以明確規(guī)范。”張寶清律師說(shuō)。
■名詞解釋 宅基地房 根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。而宅基地房占用的是集體土地，按照我國(guó)現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，更沒(méi)有國(guó)家的土地使用證和預(yù)售許可證。
宅基地證是指農(nóng)村村民在集體土地上因建房需要，向集體組織申請(qǐng)建房用地，經(jīng)集體報(bào)送縣(市)人民政府批準(zhǔn)后，向縣(市)土地行政主管部門申請(qǐng)辦理集體土地使用權(quán)登記并由縣(市)人民政府頒發(fā)“集體土地使用證”。宅基地證是當(dāng)前農(nóng)村村民合法擁有房屋和用地的權(quán)利憑證，可以在集體內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓，但不得向非集體組織成員轉(zhuǎn)讓。
（來(lái)源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)）
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