原標(biāo)題：下半年濟(jì)南房?jī)r(jià)仍將慢漲

  　　本報(bào)記者　張璐

  　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,如果政策沒有明顯變化,2013年下半年,濟(jì)南房?jī)r(jià)將繼續(xù)保持緩步上升趨勢(shì),成交將跟隨供應(yīng)量放大或縮小,呈現(xiàn)出一定程度起伏變化。

  　　濟(jì)南樓市已連續(xù)10個(gè)月保持上漲,雖然月均漲幅只有一個(gè)百分點(diǎn)左右,但持續(xù)10個(gè)月上漲后,濟(jì)南房?jī)r(jià)又達(dá)到一個(gè)新高度。

  　　市場(chǎng)成交也因政策變化有了明顯起伏,受20%個(gè)稅、二套房首付比例及貸款利率上調(diào)等未明確時(shí)限的新政影響,3月濟(jì)南樓市成交突然放大,透支的購買力導(dǎo)致4月份成交明顯回落；5月上半個(gè)月,成交再次回升。

  　　購房“抄底”

  　　半年增值十六萬八

  　　“五一”小長假,李明(化名)借帶家人去南部山區(qū)游玩的機(jī)會(huì),特意繞了一點(diǎn)路,到他買的新房子的施工現(xiàn)場(chǎng),探看工程進(jìn)度。

  　　那是一棟30多層的高層住宅,2014年交房,工程主體施工已經(jīng)進(jìn)行了大半。李明是去年10月前后買下這套房子的,當(dāng)時(shí)濟(jì)南樓市還在低迷期,李明很容易拿到了團(tuán)購價(jià)格。之后李明通過關(guān)系,在團(tuán)購價(jià)的基礎(chǔ)上,又得到了每平米幾十元優(yōu)惠,折算后房子每平方米的價(jià)格為7500元。

  　　僅僅半年之后,這個(gè)項(xiàng)目的報(bào)價(jià)已超過8700元。這樣一來,李明140平米的房子,賬面資產(chǎn)增加了168000元,“也可以這么說,買房子少花了十六萬八。”李明說。

  　　開盤即漲

  　　7個(gè)月漲1000元

  　　在銷售人員張誼印象中,她所在項(xiàng)目的價(jià)格調(diào)整不是一步到位,而“是一點(diǎn)點(diǎn)漲的,最主要的漲價(jià)時(shí)機(jī)是開盤”。不過張誼具體說不清楚,從去年底到目前,項(xiàng)目究竟開了幾次盤,因?yàn)槊扛粢粌蓚€(gè)星期,最多兩三個(gè)星期,“項(xiàng)目就開一次盤”,“每次開盤價(jià)格調(diào)整兩三百元不等”。

  　　根據(jù)張誼介紹,3月份開盤頻率高一些,而4月份和5月份相對(duì)低一些。客觀上說,是因?yàn)楝F(xiàn)在該項(xiàng)目可售房源已經(jīng)不多了,“一期4000套房子現(xiàn)在還剩下不到100套,二期已經(jīng)開了三分之一”,此外還有預(yù)售許可證取得,還要施工周期配合。

  　　根據(jù)介紹,歷次價(jià)格調(diào)整的結(jié)果是,與價(jià)格底部相比,目前該項(xiàng)目每平方米總漲價(jià)幅度超過1000元,價(jià)格調(diào)整時(shí)間周期在7個(gè)月左右。

  　　張誼稱,下一次開盤時(shí)間確定在5月底,雖然具體價(jià)格還沒有最后定,根據(jù)她的推測(cè),這一次開盤價(jià)應(yīng)該在9000元左右。

  　　雖然價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)明顯漲幅,但張誼認(rèn)為,“后開盤的房子,戶型位置和周邊環(huán)境比先開的有明顯優(yōu)勢(shì),價(jià)格自然要高一些。”

  　　而漲價(jià)似乎對(duì)銷售影響并不明顯,張誼稱,目前她手頭積累的客戶已經(jīng)有二十多個(gè),而且“成交意向比較強(qiáng)烈”。

  　　購買力透支　成交有起有伏

  　　濟(jì)南樓市調(diào)查公司世聯(lián)怡高4月份的統(tǒng)計(jì)月報(bào)中稱,4月,濟(jì)南住宅市場(chǎng)共成交3184套、35.1萬平方米,同比增加11.3%和9.0%,但環(huán)比減少2102套、22.6萬平米。

  　　世聯(lián)怡高總經(jīng)理朱江分析,受20%個(gè)稅、二套房首付比例及貸款利率上調(diào)等新政影響,3月濟(jì)南樓市成交突然放大,購買力出現(xiàn)透支,導(dǎo)致4月份成交有明顯回落。主觀方面,市場(chǎng)的有效供應(yīng)經(jīng)過去年年底和今年前三個(gè)月,已經(jīng)消化了很大一部分,“包括西客站和東部區(qū)域的大面積供給還沒有形成”。

  　　4月份下滑勢(shì)頭在5月份有所改變,記者統(tǒng)計(jì)了濟(jì)南市住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù),5月13日到19日這一個(gè)星期,濟(jì)南住宅一手房成交1737套,環(huán)比增加22.3%,日均成交248套。

  　　雖然從這一個(gè)短暫時(shí)間周期來看,濟(jì)南樓市成交出現(xiàn)了一個(gè)U形的曲線,但與此對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)走勢(shì),卻一直保持向上的態(tài)勢(shì)。“至少有40%的項(xiàng)目在這段時(shí)間上調(diào)了售價(jià),漲幅從百元到千元不等”,朱江稱,“即便是維持現(xiàn)價(jià)的項(xiàng)目也有漲價(jià)沖動(dòng)”,“只有個(gè)別項(xiàng)目有比較明顯的優(yōu)惠,比例很小”。

  　　下半年房?jī)r(jià)無大漲可能

  　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,濟(jì)南房?jī)r(jià)繼續(xù)緩步上漲已成為趨勢(shì)。

  　　“首先是需求支撐”,山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任孫大海說,“城市規(guī)模不斷擴(kuò)大,外來人口持續(xù)增加,購房需求近幾年一直保持穩(wěn)步增長勢(shì)頭。”

  　　業(yè)內(nèi)人士還表示,濟(jì)南房?jī)r(jià)上漲將保持一種平緩的態(tài)勢(shì),“政策上,限購沒有放松,剛性需求和改善需求是主要購買力”,此外,濟(jì)南已經(jīng)施行了限價(jià)政策,銷售過程中超過最高限價(jià)將無法網(wǎng)簽,這直接限制了房?jī)r(jià)的大幅上升。

  　　因此,業(yè)內(nèi)對(duì)濟(jì)南樓市未來一段時(shí)間的預(yù)測(cè)是:成交與供應(yīng)量同步,供應(yīng)量放大,成交跟隨放大,供應(yīng)量萎縮,成交同步萎縮。在房?jī)r(jià)走勢(shì)方面,“如果政策沒有太大的變化,房?jī)r(jià)將在一定范圍內(nèi)繼續(xù)緩步上漲”,而這個(gè)“一定范圍”,業(yè)內(nèi)斷言“一定會(huì)落在濟(jì)南年均GDP或人均收入增長幅度內(nèi)”。