半島都市報(bào)12月18日訊(記者 王愛(ài)科) 雖已到年底，樓市上漲勢(shì)頭仍在延續(xù)，量?jī)r(jià)齊升行情明顯。18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了11月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，11月份青島新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格指數(shù)和二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比、同比繼續(xù)上漲。其中新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.5%，同比上漲10.4% ，創(chuàng)下年內(nèi)最大漲幅記錄；二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.1%，同比上漲3.1%。業(yè)內(nèi)人士分析，年底恐慌性需求入市，成為催高價(jià)格的主要因素。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上月青島新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.5% ，同比上漲9.9% ，較之10月份持續(xù)走高；新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.5%，同比上漲10.4%，比上月漲幅更大，這一漲幅也創(chuàng)下了年內(nèi)紀(jì)錄。二手房方面，二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.1%，同比上漲3.1%，同比漲幅較之10月份也有所攀升。盤(pán)點(diǎn)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11個(gè)月以來(lái)的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，樓市價(jià)格已經(jīng)“十一連漲”。

　　從分類(lèi)情況來(lái)看，新建商品住宅方面，90平方米及以下的新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.4%，同比上漲10.1% ；90平方米到144平方米的新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.4%，同比上漲10.6%；144平方米以上的價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.7%，同比上漲10.2%。相比之下，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)變動(dòng)較小，其中90平方米及以下的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.4%，同比上漲4.3%；90平方米到144平方米的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.1%，同比上漲2.7% ；144平方米以上的價(jià)格指數(shù)環(huán)比零漲幅，同比上漲1.2%。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月份70個(gè)大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)價(jià)格環(huán)比有66個(gè)城市上漲，上漲城市較10月增加1個(gè)。新建商品住宅(不含保障性住房)方面，與10月份相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有1個(gè)，持平的城市有3個(gè)，上漲的城市有66個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為1.3% ，最低為下降0.5%。與去年11月份相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)。11月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為21.9%，最低為下降1.2%。

　　二手房方面，與10月份相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有2個(gè)，持平的城市有5個(gè)，上漲的城市有63個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為1.2%，最低為下降0.8%。與去年11月份相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有1個(gè)，持平的城市有1個(gè)，上漲的城市有68個(gè)。11月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為20.1%，最低為下降5.7%。

　　解讀島城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)

　　萬(wàn)元線不斷北移房產(chǎn)稅懸念成焦點(diǎn)

　　盡管已是歲末，但房?jī)r(jià)的連續(xù)上漲，市場(chǎng)上恐慌性需求仍然居多，春節(jié)前買(mǎi)上房依舊是不少購(gòu)房者的夢(mèng)想。記者18日探訪房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，一方面，年底島城的房地產(chǎn)市場(chǎng)存量達(dá)到了最高點(diǎn)，但去化速度仍延續(xù)著上個(gè)月的高位；另一方面，樓市調(diào)控政策或?qū)⒄{(diào)整，島城將實(shí)施房產(chǎn)稅等傳言再現(xiàn)市場(chǎng)，這對(duì)購(gòu)房者的心理也產(chǎn)生了重要影響。業(yè)內(nèi)人士分析，樓市降溫要等到明年一季度。

　　“量?jī)r(jià)齊升”行情將延續(xù)

　　僅從成交量來(lái)看，截至11月份，島城新房成交量依舊突破了11萬(wàn)套，而在今年的3月 、9月、10月和11月份，月度成交四次突破萬(wàn)套。“樓市成交量的高走，與房?jī)r(jià)的一路攀升互為因果，出現(xiàn)‘十一連漲’的行情并不奇怪。”青島世聯(lián)怡高總經(jīng)理陳耀華說(shuō)。

　　多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這波量?jī)r(jià)齊升的行情還會(huì)延續(xù)下去。“12月份的成交量仍有望會(huì)突破萬(wàn)套，價(jià)格上漲的趨勢(shì)不會(huì)扭轉(zhuǎn)。”中置國(guó)際營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)張百忍說(shuō)。以青島市房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為例，目前日均簽約量仍維持在三四百套左右，其中18日的簽約量甚至達(dá)514套。

　　價(jià)格方面，記者探訪市區(qū)多個(gè)在售項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，不少新盤(pán)項(xiàng)目悄然取消了“金九銀十”期間的優(yōu)惠措施。“項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)結(jié)束后，就由原來(lái)的92折提到了98折，因?yàn)楝F(xiàn)在所剩的房源已經(jīng)不多，不存在銷(xiāo)售壓力。”李滄區(qū)金水路一家新盤(pán)項(xiàng)目的銷(xiāo)售總監(jiān)李經(jīng)理說(shuō)，優(yōu)惠折扣取消后，意味著一套百萬(wàn)元的房子，成本增加了6萬(wàn)元；這意味著房?jī)r(jià)較此前漲了不小。

　　　新房現(xiàn)調(diào)控以來(lái)最大漲幅

　　值得注意的是，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，自從實(shí)行限購(gòu)、限價(jià)為主的調(diào)控政策以來(lái)，11月份的新建商品住宅同比價(jià)格指數(shù)，為這些年來(lái)的最高紀(jì)錄。

　　“房?jī)r(jià)上漲與購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)上漲的心理預(yù)期有關(guān)，但最根本的還是供求不對(duì)稱(chēng)導(dǎo)致的。”陳耀華說(shuō)，不僅是北京、上海等一線城市存在供求不均衡的問(wèn)題，青島也是這樣。

　　購(gòu)房者想必都有這樣的感覺(jué)：想在市南區(qū)或嶗山區(qū)買(mǎi)套房子，但合適的房源卻很少，除了大戶(hù)型豪宅就是別墅。以市南區(qū)為例，盡管目前的可售存量是3611套，但144平方米到180平方米的房源達(dá)354套，180平方米以上的房源數(shù)量達(dá)1169套。城陽(yáng)區(qū)、黃島區(qū)和即墨市的大戶(hù)型存量比例也非常高。

　　“這種供需不對(duì)稱(chēng)，中小戶(hù)型比例偏少，難以滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，價(jià)格自然就水漲船高。”青島銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理馬光明說(shuō)。

　　青島市房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至18日下午5時(shí)，全市新建商品住宅的存量達(dá)128820套，其中市區(qū)房源有87407套；而全市新建住宅的存量則達(dá)187151套。多位業(yè)內(nèi)人士指出，高存量表面背后，一方面是市區(qū)針對(duì)剛需的中小戶(hù)型比例偏低，另一方面則是黃島、膠州等區(qū)域存量偏高，不排除有迫于銷(xiāo)售壓力降價(jià)的可能。

　　房?jī)r(jià)萬(wàn)元線不斷北移

　　市區(qū)房源的供需不對(duì)稱(chēng)，導(dǎo)致的直接原因就是剛需購(gòu)房者安家點(diǎn)不斷“往北漂”。

　　“為了買(mǎi)套房，我一路從老四方挑到了城陽(yáng)區(qū)，可沒(méi)想到正陽(yáng)路周邊的樓盤(pán)也逼近1萬(wàn)元了，只好前往更偏遠(yuǎn)的惜夏板塊和白沙灣板塊。”購(gòu)房者趙曉亮說(shuō)，可這些區(qū)域的新盤(pán)，價(jià)格也已經(jīng)到了六七千元不說(shuō)，交通也不太方便、生活配套更相對(duì)匱乏；幾經(jīng)思索，他甚至有到即墨去安家的想法。

　　日前，一家論壇上的帖子提到：島城的房?jī)r(jià)萬(wàn)元線僅用了6年的時(shí)間，從市南東海路小范圍地區(qū)一路北進(jìn)，蔓延過(guò)嶗山、市北和老四方區(qū)域，如今借世園會(huì)的機(jī)遇推進(jìn)，并開(kāi)始全面覆蓋東李村。甚至有網(wǎng)友戲言：“青島的房?jī)r(jià)‘萬(wàn)元線’以每年2公里的速度向北推進(jìn)。”

　　“這一說(shuō)法基本屬實(shí)。”張百忍說(shuō)，回顧這幾年來(lái)的青島樓市不難發(fā)現(xiàn)，2007年的時(shí)候，青島唯一的萬(wàn)元線片區(qū)是東海路附近；2008年開(kāi)始范圍擴(kuò)大，香港路以南的沿海一線和嶗山部分小區(qū)邁進(jìn)萬(wàn)元線行列；2009年萬(wàn)元線擴(kuò)展到寧夏路以南，2010年則出現(xiàn)在合肥路以南；2011年青島房?jī)r(jià)一路飆升，萬(wàn)元線過(guò)關(guān)斬將進(jìn)入李滄區(qū)，2012年則在李滄和老四方交界處徘徊。

　　但到了2013年，從市南區(qū)到李滄區(qū)，整個(gè)主城區(qū)已被“萬(wàn)元線 ”所覆蓋。而市南區(qū)嶗山區(qū)沿海一線的新房?jī)r(jià)格動(dòng)輒在兩三萬(wàn)元一平方米；原市北區(qū)已經(jīng)找不到單價(jià)低于萬(wàn)元的房子；老四方片區(qū)的新房?jī)r(jià)格在1.1萬(wàn)到 1.3萬(wàn)元/平方米左右；李滄區(qū)的海爾鼎世華府、偉東幸福之城四期湖山美地等新盤(pán)均價(jià)都已近萬(wàn)元，中海國(guó)際社區(qū)、綠城理想之城等項(xiàng)目的價(jià)格已漲到萬(wàn)元以上。

　　政策預(yù)期將左右市場(chǎng)

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕后，房地產(chǎn)調(diào)控的缺席，讓不少業(yè)內(nèi)人士感覺(jué)出乎預(yù)料。房地產(chǎn)調(diào)控或?qū)⒅饾u淡出的風(fēng)聲似乎越來(lái)越緊。

　　日前，王健林在接受采訪時(shí)更是直言，自己并不看好房地產(chǎn)調(diào)控。“過(guò)去行業(yè)內(nèi)對(duì)調(diào)控不滿(mǎn)意，主要就是說(shuō)一句話，全國(guó)上下一副藥，或者說(shuō)一個(gè)地方生病，全國(guó)吃一樣的藥方。”王健林說(shuō)，但中國(guó)的房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域化的市場(chǎng)，只有一線和少數(shù)二線城市需要調(diào)控，其余的二線 、三線、四線城市，現(xiàn)在看來(lái)就不需要調(diào)控了。

　　多家房產(chǎn)中介的負(fù)責(zé)人，也表達(dá)出“調(diào)控要退出”的預(yù)測(cè)。

　　“房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)抓緊出臺(tái)，現(xiàn)在許多剛性的購(gòu)房者在提前消費(fèi)，仍想抓住春節(jié)前的這段時(shí)間趕緊買(mǎi)上套房子，就是因?yàn)轭A(yù)期問(wèn)題。”科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)的孫杰說(shuō)，盡快推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立，比如房產(chǎn)稅、住房信息聯(lián)網(wǎng)的建設(shè)，來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

　　有關(guān)青島明年將成為第二批房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的說(shuō)法也正在網(wǎng)上流傳。但18日記者咨詢(xún)多個(gè)政府部門(mén)負(fù)責(zé)人了解到，目前這一說(shuō)法并沒(méi)有得到肯定。但來(lái)自多家品牌中介的市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，可能到來(lái)的房產(chǎn)稅，已經(jīng)對(duì)部分多套房持有家庭產(chǎn)生心理影響。

　　文/圖  記者 王愛(ài)科

　　聲音

　　樓市上漲是否已成強(qiáng)弩之末？

　　18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的11月全國(guó)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳等城市房?jī)r(jià)同比漲幅依然居高不下，但全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅整體收窄。分析人士指出，一方面行政限購(gòu)措施并沒(méi)有放松；另一方面，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記、房地產(chǎn)稅、保障房建設(shè)以及城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)等多項(xiàng)改革措施的啟動(dòng)，各地樓市將出現(xiàn)進(jìn)一步分化，部分地區(qū)樓市上漲難以為繼。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的整體趨勢(shì)非常明顯，一二線城市需求比較旺盛，供給相對(duì)不足；三四線城市不少地方供過(guò)于求，市場(chǎng)分化明年以后更加顯著。

　　中國(guó)指數(shù)研究院華中市場(chǎng)總監(jiān)李國(guó)政表示，由于多重“利空”因素，購(gòu)房者觀望情緒增強(qiáng)；另一方面，年末信貸額度緊張、一二線城市限購(gòu)政策加強(qiáng)等，將持續(xù)制約成交，明年有可能延續(xù)這種趨勢(shì)。

　　日前在央視財(cái)經(jīng)論壇上，住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)速度很難超過(guò)2013年，分化的趨勢(shì)將會(huì)延續(xù)，今年商品房銷(xiāo)售增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)預(yù)期，明年再創(chuàng)新高的難度很大。

　　“從長(zhǎng)期看，加大住房供給、擠壓樓市泡沫的一系列政策措施，將有利于房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立。”李鐵崗表示，政府做好保障房供給的同時(shí)，市場(chǎng)機(jī)制將發(fā)揮更大作用。

　　“從明年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)新的市場(chǎng)環(huán)境。”中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)張東認(rèn)為，隨著市場(chǎng)規(guī)范化程度的提高，住房有效供給將會(huì)增加，樓市“虛火”進(jìn)一步消退，交易更趨理性。據(jù)新華社

　　商品房歸市場(chǎng)保障房歸政府

　　多年來(lái)，限購(gòu)、限價(jià)等行政化色彩濃厚的調(diào)控手段密集出臺(tái)，卻讓房?jī)r(jià)陷入“屢調(diào)屢漲”的怪圈。十八屆三中全會(huì)確定的中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革方向，明確提出發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)化程度將會(huì)顯著提高，意味著要更多地發(fā)揮市場(chǎng)“無(wú)形之手”的作用，減少政策“有形之手”的干預(yù)。

　　對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，強(qiáng)調(diào)政府在保障房方面應(yīng)該承擔(dān)更多的責(zé)任，反映出解決住房問(wèn)題思路在轉(zhuǎn)變，即“商品房歸市場(chǎng)、保障房歸政府”。

　　回顧過(guò)去兩年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，2011年提出堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，促使房?jī)r(jià)合理回歸；2012年提出繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖。而今年則沒(méi)有提房地產(chǎn)調(diào)控。循著過(guò)去十年高頻率、大力度地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史軌跡來(lái)看，毫無(wú)疑問(wèn)，這是在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理方面的重大進(jìn)步。據(jù)新華社

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