樓市是一個(gè)地域性十分明顯的市場(chǎng)，雖然唱衰樓市的論調(diào)多有夸張，不過其可取之處在于，將部分三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)拿到了桌面上。連日來，記者兵分多路，選取煙臺(tái)、濰坊和棗莊3個(gè)梯次有別的樣本城市，進(jìn)行實(shí)地探訪和數(shù)據(jù)分析。結(jié)果顯示，產(chǎn)業(yè)支撐能力較強(qiáng)的城市，其房?jī)r(jià)仍能保持上漲勢(shì)頭；反之，去化壓力或催生樓市變局。

　　【煙臺(tái)】 關(guān)鍵詞：看漲

　　僅個(gè)別樓盤清理尾房，小降幾百元

　　最近，“房?jī)r(jià)下跌”成為煙臺(tái)購(gòu)房群里討論的熱點(diǎn)話題。對(duì)于房?jī)r(jià)的市場(chǎng)預(yù)期，受訪的購(gòu)房者有所分化，雖然多數(shù)人并不看好房?jī)r(jià)下跌，但也有一小部分人受“樓市崩盤論”的影響，加入觀望的行列，“等等再說吧，說不定真會(huì)降點(diǎn)。”

　　記者了解到，春節(jié)至今，煙臺(tái)還沒有一家樓盤進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的開盤，但開發(fā)商早已動(dòng)起來了，各種蓄客、促銷活動(dòng)帶動(dòng)市場(chǎng)逐漸回暖。目前，在售的多數(shù)樓盤價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，罕見下降打折，只有個(gè)別樓盤小幅降價(jià)，幅度多在幾百元內(nèi)。這些樓盤的共同特點(diǎn)是，尾房或是開盤剩余的少量特價(jià)房源。

　　樓市逐漸回暖，最直觀的體現(xiàn)就是成交量。煙臺(tái)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過去的一周，煙臺(tái)六區(qū)商品住宅成交4.7萬平方米，環(huán)比上漲23.7%，成交均價(jià)達(dá)6841元/平方米。

　　“從煙臺(tái)住宅市場(chǎng)的需求量和庫(kù)存量來看，降價(jià)傳言難以傳導(dǎo)至煙臺(tái)市場(chǎng)，房子降價(jià)的可能性不大。”煙臺(tái)分析人士分析稱，目前煙臺(tái)存量約有650萬平方米，相對(duì)來說還處在一個(gè)安全區(qū)域。

　　“若是煙臺(tái)開發(fā)商打起價(jià)格戰(zhàn)，最有可能發(fā)生在牟平區(qū)。”魏俊說，即便會(huì)有這樣的價(jià)格戰(zhàn)，也多會(huì)以“暗戰(zhàn)”形式出現(xiàn)，比如“內(nèi)部團(tuán)購(gòu)”等，明面上的降價(jià)潮是不會(huì)出現(xiàn)的。

　　從成交價(jià)格來看，煙臺(tái)的房?jī)r(jià)仍呈現(xiàn)上行趨勢(shì)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1月份，煙臺(tái)新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，同比上漲9.3%；二手房環(huán)比上漲0.2%。這已是煙臺(tái)一二手房?jī)r(jià)格連續(xù)12個(gè)月上漲。

　　【濰坊】 關(guān)鍵詞：價(jià)格戰(zhàn)

　　有的樓盤最高降價(jià)20萬

　　數(shù)據(jù)顯示，2013年全年，濰坊市區(qū)住宅均價(jià)維持在4500元/平方米左右，最高點(diǎn)出現(xiàn)在6月份，為4536元/平方米。從數(shù)據(jù)來看，濰坊的住宅價(jià)格保持相對(duì)平穩(wěn)。不過，新年伊始，就在其他城市的多數(shù)樓盤忙著“蓄客暖場(chǎng)”時(shí)，濰坊的眾多樓盤就開始了“價(jià)格大戰(zhàn)”。

　　一家樓盤每天推出10套特價(jià)房，最高優(yōu)惠20萬元；往常97折或98折的常規(guī)折扣也開始松動(dòng)，93折、95折登上舞臺(tái)；更有甚者，少數(shù)樓盤推出了首付1成的優(yōu)惠，令市場(chǎng)大跌眼鏡。

　　年初就開始降價(jià)，這釋放了怎樣的市場(chǎng)信號(hào)？濰坊房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)隋鋼認(rèn)為，這既延續(xù)了2013年濰坊樓市的銷售低潮，又傳遞了開發(fā)商對(duì)2014年銷售的憂慮心態(tài)。“這預(yù)示著，2014年全年的銷售可能陷入價(jià)格大戰(zhàn)，隨著國(guó)內(nèi)樓市整體發(fā)生變化，濰坊樓市有可能出現(xiàn)降價(jià)亮點(diǎn)。”

　　據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示：2014年1月1日至1月29日濰坊共成交新房2763套，比2013年12月的5082套減少了2319套，環(huán)比下降45.63%；2014年1月份成交面積298213.09平方米，比2013年12月份的成交面積525531.42平方米減少227318.33平方米，環(huán)比下降43.25%。

　　【棗莊】 關(guān)鍵詞：觀望

　　買的不急躁，賣的硬撐著

　　如果說煙臺(tái)的樓市是寵辱不驚，濰坊是心急如焚，那么棗莊就是買的不急躁，賣的硬撐著。正如當(dāng)?shù)厥忻竦囊痪湔{(diào)侃“最不缺的就是房子”,棗莊目前的樓市處于“供大于求”的狀態(tài)。

　　2月26日，記者走訪獲悉，棗莊市中區(qū)樓市均價(jià)為4500元/平方米，市中心或?qū)W區(qū)房均價(jià)可達(dá)5300元/平方米。

　　棗莊市住建局有關(guān)人士介紹，目前棗莊樓盤新房的庫(kù)存量較大，市民的購(gòu)買力顯得不足，尤其是春節(jié)過后，商品房交易量明顯減少。

　　“目前棗莊市中區(qū)掛出100套房子，最多成交10套。”棗莊房產(chǎn)管理協(xié)會(huì)工作人員張先生說，尤其是節(jié)后房子降價(jià)風(fēng)聲四起，不少市民認(rèn)為現(xiàn)在買房子不保險(xiǎn)，所以年后棗莊商品房交易量同比出現(xiàn)了明顯減少。

　　“棗莊的房?jī)r(jià)在2010年突然就漲起來了，從均價(jià)3000多元漲到了4000多元。之后的兩年，價(jià)格比較平穩(wěn)。”棗莊市中區(qū)一位市民說，房?jī)r(jià)現(xiàn)在在山頂上，啥時(shí)候降價(jià)，啥時(shí)候再買吧。

　　一般情況下，成交量上不去，一些開發(fā)商會(huì)降價(jià)走量，回籠資金。不過，多家受訪的開發(fā)商表示，房?jī)r(jià)不會(huì)降，因?yàn)榻ò渤杀臼嵌说模翱偛荒苓B買地錢和建設(shè)費(fèi)都賺不回來吧”。

　　【專家】 關(guān)鍵詞：分化

　　庫(kù)存高的三四線城市，早晚得降價(jià)

　　“總體來看，沒有經(jīng)濟(jì)支撐、沒有就業(yè)及產(chǎn)業(yè)支撐的三四線城市，未來房地產(chǎn)發(fā)展的動(dòng)力越來越不足。”合富輝煌房地產(chǎn)營(yíng)銷代理機(jī)構(gòu)一位負(fù)責(zé)人分析，濰坊是典型“供過于求”的城市，與同等的地級(jí)市相比，價(jià)格多年來維持在較低的水平，處于長(zhǎng)期的疲軟狀態(tài)，短期內(nèi)很難調(diào)整。

　　該負(fù)責(zé)人說，產(chǎn)業(yè)集聚不夠，人氣就不會(huì)那么旺，購(gòu)買力不強(qiáng)，市場(chǎng)自然會(huì)呈現(xiàn)出一種“增長(zhǎng)乏力”,要么是漲幅變緩，要么就是價(jià)格下滑。

　　通俗來講就是，經(jīng)濟(jì)跑得本來就不快，房地產(chǎn)又搶跑了，高庫(kù)存消化不了，房?jī)r(jià)自然缺乏上漲動(dòng)力。

　　山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認(rèn)為，過去部分城市房地產(chǎn)過度快速發(fā)展，人的需求是發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力，尤其是一些三四線城市，“只要有人買就行”。但是在未來，人的需求對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的拉動(dòng)越來越弱，將主要依靠城市經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)力。

　　“如果未來這些城市產(chǎn)業(yè)推動(dòng)力不能加強(qiáng)，分化會(huì)越來越嚴(yán)重。”李鐵崗說，這種市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)整，要比單純依靠行政手段調(diào)整所產(chǎn)生的影響更大。預(yù)計(jì)在前期土地成交量大、庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)高的三四線城市，價(jià)格調(diào)整將會(huì)成為一種趨勢(shì)。（完）

　　 [編輯: 張珍珍]