■專家分析

　　房貸收緊削弱二手房上漲動(dòng)力

　　不僅是在一線城市，房貸收緊現(xiàn)象目前已在二 、三線城市中持續(xù)蔓延。CRIC研究機(jī)構(gòu)調(diào)研的22個(gè)城市中，首套房貸款優(yōu)惠利率幾乎絕跡，其中，10個(gè)城市上浮5個(gè)～15個(gè)百分點(diǎn)，僅32%的城市維持基準(zhǔn)利率。比如，原先維持基準(zhǔn)利率的城市，沈陽(yáng)、重慶、蘇州、成都、南京等已從基準(zhǔn)利率上浮至基準(zhǔn)的1.05～1.1倍。

　　為了滿足首套房貸剛性需求，多地銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策。部分銀行暫停二手房貸 ，有的銀行雖然可以受理，但優(yōu)先滿足一手房貸款。同時(shí)在定價(jià)上也出現(xiàn)差別，個(gè)別銀行首套二手房貸款利率上浮比例比一手房高出一倍。

　　福州大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任王阿忠認(rèn)為，信貸政策是目前二手房房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力削弱的主要原因。銀行信貸政策持續(xù)收緊，首套房貸款利率優(yōu)惠的取消削弱了剛性需求的購(gòu)買(mǎi)力，購(gòu)房成本增加的同時(shí)，也會(huì)給購(gòu)房者造成房?jī)r(jià)看跌的市場(chǎng)預(yù)期，延遲其購(gòu)房決策。據(jù)新華社

　　■解讀

　　樓市風(fēng)向正在改變

　　盡管新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市依舊達(dá)到69個(gè)，但與1月相比，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市從62個(gè)進(jìn)一步減少到了57個(gè)。更值得注意的是，在三四線城市房?jī)r(jià)回調(diào)的同時(shí)，原本火熱的一二線城市市場(chǎng)同樣出現(xiàn)了降溫。房?jī)r(jià)漲幅普遍放緩已經(jīng)成為趨勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向正在改變。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部研究員張旭表示 ，2012年開(kāi)始的市場(chǎng)回暖和房?jī)r(jià)快速上漲周期結(jié)束。房?jī)r(jià)漲幅放緩，甚至回落的態(tài)勢(shì)已經(jīng)十分明顯。

　　一二線城市開(kāi)始調(diào)整

　　如果說(shuō)，上月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還能看出一二線城市市場(chǎng)的火熱，三四線城市市場(chǎng)的遇冷，那么最新發(fā)布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)則傳遞出一個(gè)新的信號(hào)，原本被業(yè)內(nèi)普遍看好的一二線城市的市場(chǎng)也開(kāi)始出現(xiàn)越來(lái)越明顯的回調(diào)跡象。

　　事實(shí)上，隨著春節(jié)淡季的結(jié)束，一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有如人們預(yù)想的那樣延續(xù)2013年的熱度走出“小陽(yáng)春”的行情。就在統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)布的前兩日，中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部門(mén)的一份數(shù)據(jù)顯示，截至3月16日，2014年統(tǒng)計(jì)中的54個(gè)城市合計(jì)住宅簽約量?jī)H為45萬(wàn)套，同比2013年同期的58.5萬(wàn)套下調(diào)幅度達(dá)到了23%。其中一線城市、二線城市的跌幅均達(dá)到了36%、35%。

　　房?jī)r(jià)的變化同樣也反映了市場(chǎng)的調(diào)整，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，在2013年底房?jī)r(jià)同比漲幅曾經(jīng)多次沖破20% 大關(guān)的北京、上海、深圳、廣州等城市的房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)在2月全線回落至10%左右。與之相比，杭州、南京等房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市更是頻頻傳出樓盤(pán)打折降價(jià)的信息。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示 ，盡管熱點(diǎn)的一二線城市短期內(nèi)很難出現(xiàn)價(jià)格的大幅度回調(diào)，“但我們必須認(rèn)識(shí)到，目前的價(jià)格是建立在購(gòu)房者信心依然高漲的基礎(chǔ)上。因此，一旦因?yàn)樾刨J等因素市場(chǎng)出現(xiàn)普遍觀望，那么一二線城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整并非不可能”。

　　沒(méi)有只漲不跌的房?jī)r(jià)

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化并非偶然。春節(jié)過(guò)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者之間的博弈已經(jīng)出現(xiàn)了微妙的變化。

　　在張旭看來(lái)，導(dǎo)致目前市場(chǎng)變化的主要原因在于，2012年以來(lái)的房?jī)r(jià)快速上漲，使得部分城市房?jī)r(jià)與購(gòu)買(mǎi)力的背離持續(xù)拉大，部分需求被擠出市場(chǎng)，整體需求規(guī)模出現(xiàn)了降溫，房?jī)r(jià)調(diào)整的壓力增加。其次，2014年以來(lái)，銀行信貸情況依然沒(méi)有出現(xiàn)明顯改善。這種收緊的信貸政策，無(wú)疑又加重了購(gòu)房者的支付壓力。同時(shí)，在2014年初市場(chǎng)明顯較淡的情況下，部分房企也采取不同的方式應(yīng)對(duì)，例如推出促銷(xiāo)活動(dòng)，或者是以明顯低于預(yù)期的價(jià)格開(kāi)盤(pán)等，加深了市場(chǎng)上關(guān)于房?jī)r(jià)下降的預(yù)期。總體而言，隨著信貸收緊，住房供應(yīng)增加，新的市場(chǎng)化調(diào)控方向的確定，供需雙方對(duì)市場(chǎng)的預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)向，購(gòu)房者觀望情緒增加，而房企“讓利跑量”心理也開(kāi)始逐漸占上風(fēng)，供需格局已經(jīng)悄然生變。

　　“類(lèi)似杭州、南京、廣州房?jī)r(jià)調(diào)整的信號(hào)可能會(huì)愈加頻繁地出現(xiàn)。這種情況下，出現(xiàn)明顯降價(jià)信號(hào)城市雖然目前還屬于點(diǎn)狀分布，但很難說(shuō)不會(huì)逐漸大范圍出現(xiàn)。”張大偉表示，歷史上沒(méi)有只漲不跌的房?jī)r(jià)。

　　據(jù)新華社

　　 （來(lái)源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)） [編輯: 李敏娜]