龍山路產(chǎn)權(quán)房，12平方米45萬(wàn)元；龍口路單間帶獨(dú)立廚衛(wèi)，20平方米65萬(wàn)元；大學(xué)路套一房，36平方米95萬(wàn)元……這些二手房雖然面積小，但是單價(jià)不菲，因?yàn)樗鼈兌际恰?a href="http://so.www.sihu13.cn/search?q=%E5%AD%A6%E5%8C%BA%E6%88%BF" target="_blank">學(xué)區(qū)房”。所謂學(xué)區(qū)房，是知名中小學(xué)學(xué)區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)。由于義務(wù)教育階段“就近入學(xué)”原則的不斷強(qiáng)化，越來(lái)越多的家長(zhǎng)通過(guò)購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房來(lái)讓孩子讀名校。

　　正是如此，在青島，一些名校周邊的二手房單價(jià)也是連年上漲。

　　觀察 學(xué)區(qū)房熱度不減 房屋成交沒(méi)有淡旺季

　　其實(shí)，在記者出發(fā)看房之前，就已經(jīng)對(duì)青島的知名小學(xué)早有耳聞。青島的“名小”大多集中在市南區(qū)西部，像江蘇路小學(xué)、大學(xué)路小學(xué)、太平路小學(xué)、文登路小學(xué)，這周邊也形成了學(xué)區(qū)房交易的火熱區(qū)域。在江蘇路一處房產(chǎn)中介門(mén)口，記者遇到了準(zhǔn)備接兒子放學(xué)的辛女士。“我們是看中了這所小學(xué)的教學(xué)質(zhì)量好。”辛女士提起孩子能進(jìn) “名小”也是一臉自豪，“并且孩子上初中，還可以到育才中學(xué)和二十六中等名校。”而辛女士能夠讓兒子進(jìn)入江蘇路小學(xué)的敲門(mén)磚就是她在附近購(gòu)買(mǎi)的一處價(jià)值不菲的“學(xué)區(qū)房”。

　　據(jù)了解，許多家長(zhǎng)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的目的就是購(gòu)買(mǎi) “名小”的入學(xué)權(quán)。他們買(mǎi)進(jìn)一套學(xué)區(qū)房后就開(kāi)始上戶(hù)口，待孩子一上學(xué)就賣(mài)出，下家也這般操作，如同擊鼓傳花，數(shù)年里一套學(xué)區(qū)房可以送多個(gè)孩子上重點(diǎn)小學(xué)。

　　“在青島，基本上每個(gè)區(qū)都有自己的學(xué)區(qū)房集中點(diǎn)，圍繞著知名學(xué)校。”黃縣路一家中介的喬先生告訴記者，但是市南區(qū)名校尤其是 “名小”特別多，因此形成了學(xué)區(qū)房的一個(gè)集中區(qū)域。“大學(xué)路、江蘇路、太平路三所小學(xué)是青島市比較不錯(cuò)的小學(xué)，所以這周邊的學(xué)區(qū)房也是青島最貴的。”喬先生告訴記者。“學(xué)區(qū)房交易有其特殊性，那個(gè)區(qū)域也是小中介易于生存的區(qū)域。”島城一家大型房產(chǎn)中介的負(fù)責(zé)人告訴記者。而記者走訪了大學(xué)路、齊東路等幾處中介，發(fā)現(xiàn)即使二手房自去年以來(lái)比較平淡，但是學(xué)區(qū)房卻是保持了相當(dāng)?shù)臒岫取?br>
　　據(jù)中介反映，即便學(xué)區(qū)房客戶(hù)的帶看量并不多，但普遍誠(chéng)意較高，一般帶看成功率要比周邊其他房源高出一倍左右。“畢竟，小孩上學(xué)是剛需。”有中介人員告訴記者。

　　感嘆 成交價(jià)蹭蹭上漲 單價(jià)動(dòng)輒每平兩三萬(wàn)元

　　一棟老房子，年久失修，廚衛(wèi)共用，缺乏配套，但是仍能賣(mài)到動(dòng)輒每平方米兩三萬(wàn)元的單價(jià)，這就是“學(xué)區(qū)房”。不過(guò)在購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房前，一些人也往往會(huì)為價(jià)格打怵。“當(dāng)時(shí)買(mǎi)學(xué)區(qū)房還真是猶豫了好一陣。”為了達(dá)到提前一年落戶(hù)才能入學(xué)的要求，2010年4月份，市民王先生在江蘇路附近購(gòu)買(mǎi)了一處學(xué)區(qū)房。當(dāng)時(shí)，這間只有20多平方米的小房子辦完過(guò)戶(hù)一共需要45萬(wàn)元。“這價(jià)格真覺(jué)得不值。”不過(guò)王先生為了孩子上學(xué)最終還是買(mǎi)了下來(lái)。去年七月份，孩子入學(xué)已經(jīng)滿(mǎn)一年，王先生覺(jué)得是時(shí)候出手這套不適宜居住的房子了。沒(méi)想到不到半個(gè)月，房子便有了下家。“買(mǎi)房子的人同樣是為了將來(lái)孩子入學(xué)使用。”王先生以53萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)手，賺了8萬(wàn)元。但是王先生認(rèn)為這套學(xué)區(qū)房還讓他省去了如戶(hù)口不在學(xué)區(qū)，入學(xué)需要繳納的一些費(fèi)用。他認(rèn)為，“總的感覺(jué)，買(mǎi)這套房子還是很劃算的。”

　　據(jù)了解，這種短買(mǎi)短賣(mài)的情況在學(xué)區(qū)房交易中并不少見(jiàn)。其實(shí)，很多人買(mǎi)二手學(xué)區(qū)房純粹是為了讓孩子獲得進(jìn)入知名學(xué)校的資格。“我在這個(gè)區(qū)域干中介已經(jīng)七八年了，見(jiàn)證了周邊學(xué)區(qū)房從單價(jià)一萬(wàn)元左右向三萬(wàn)元左右的躍進(jìn)。”安徽路一家房產(chǎn)中介的紀(jì)女士告訴記者，在學(xué)區(qū)房交易中，正因?yàn)榇蠹谊P(guān)注的是入學(xué)權(quán)，因此面積小的最吃香。“因?yàn)槊娣e小的總價(jià)相對(duì)較低。”紀(jì)女士說(shuō)，不過(guò)近幾年面積小的學(xué)區(qū)房單價(jià)卻是蹭蹭上漲，像十幾平方米和二十多平方米可以賣(mài)到50萬(wàn)元，甚至60萬(wàn)元。

　　記者查看了中介提供的幾套學(xué)區(qū)房房源，發(fā)現(xiàn)這里的單價(jià)已經(jīng)非常高，大多數(shù)是在單價(jià)每平方米2萬(wàn)元以上，有的甚至達(dá)到3.6萬(wàn)元。

　　調(diào)查 能否安居不關(guān)心 選房時(shí)朝向配套無(wú)所謂

　　在記者的要求下，大學(xué)路一家二手房中介的業(yè)務(wù)人員帶記者看了一套學(xué)區(qū)房。記者跟隨這名中介人員，輾轉(zhuǎn)來(lái)到一個(gè)大院，大院的過(guò)道較狹窄，雖然各種雜物擺放有序，但還是讓人感到擁擠。“就是這套半地下室，總價(jià)40萬(wàn)元左右。”記者順著中介所指，看到這處半地下室，透過(guò)玻璃看到屋子里較暗。“你買(mǎi)房子是為了入學(xué)，有沒(méi)有陽(yáng)光無(wú)所謂。”中介告訴記者，“什么朝向，什么配套，什么新舊，都無(wú)所謂。”

　　記者了解到，對(duì)于學(xué)區(qū)房，大多數(shù)購(gòu)買(mǎi)者圖的就是讓孩子進(jìn)入名校，有的甚至根本不住，因此房屋狀況并不是決定價(jià)格的主要因素。“有的房東比較勤快，能把房子打理的像樣，有的則是什么都沒(méi)有，但是即便如此，合適的房源仍是有限。”中介表示，“為了孩子上學(xué)，尤其是現(xiàn)在就這么一個(gè)孩子，很多家長(zhǎng)有時(shí)候并不考慮太多。”在周邊中介看來(lái)，學(xué)區(qū)房什么時(shí)候都有找的，有的中介表示過(guò)完年剛開(kāi)學(xué)就有家長(zhǎng)來(lái)找。

　　“大房子還行，可以居住，但是小房子就沒(méi)法住，有的只是買(mǎi)房落個(gè)戶(hù)，入學(xué)后轉(zhuǎn)手賣(mài)掉。有的則是等到孩子上初中以后再賣(mài)掉。”紀(jì)女士告訴記者，這也導(dǎo)致學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格越低越好，因此小戶(hù)型特別吃香。“現(xiàn)在一方面是小戶(hù)型越來(lái)越難找，另一方面是小戶(hù)型單價(jià)不斷上漲。”同時(shí)“買(mǎi)了再租”在這片區(qū)域也非常流行。“有些人買(mǎi)房是為了入學(xué)，但是為了就近住的比較好，一般會(huì)選擇較好的房子租著住。”據(jù)了解，目前學(xué)區(qū)房租房也很火熱，像有的房子套二的年租金就在3萬(wàn)元左右。

　　“你看這套使用權(quán)的學(xué)區(qū)房只有30萬(wàn)元，價(jià)格絕對(duì)便宜。”記者注意到，由于學(xué)區(qū)房資源的稀缺，具有使用權(quán)的房屋也被不少人青睞。“使用權(quán)的房屋就是沒(méi)有房產(chǎn)證，但是可以落戶(hù)，因此價(jià)格比較便宜。”中介向記者表示，使用權(quán)房不限購(gòu)，并且交易費(fèi)用便宜。特別是小面積的使用權(quán)房，雖不能貸款，因其總價(jià)不高，特別搶手，只要價(jià)格適中，一般掛出來(lái)后很快就會(huì)成交。業(yè)內(nèi)人士提醒說(shuō)，就是因?yàn)闆](méi)有房產(chǎn)證，所以使用權(quán)房暫時(shí)不受限購(gòu)令和房產(chǎn)稅影響的，使用權(quán)房可以?huà)鞈?hù)口。不過(guò)，使用權(quán)房交易畢竟存在更多的不確定性，法律依據(jù)不夠嚴(yán)謹(jǐn)、不規(guī)范，容易留下一些隱患。

　　提醒 純投資還需謹(jǐn)慎 學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)已超自身價(jià)值

　　近來(lái)，有中介人士告訴記者，有市民曾咨詢(xún)學(xué)區(qū)房是否有投資價(jià)值，尤其是《教育部辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好重點(diǎn)大城市義務(wù)教育免試就近入學(xué)工作的通知》出臺(tái)后。不過(guò)鏈家青島公司市場(chǎng)研究部分析師殷天逸認(rèn)為，在短期內(nèi)對(duì)學(xué)區(qū)房影響不大，因?yàn)樵谇鄭u劃片入學(xué)已經(jīng)實(shí)行了很多年，雖然學(xué)區(qū)房不會(huì)大漲，但是價(jià)格攀升也是一種趨勢(shì)。“不過(guò)，不建議純投資學(xué)區(qū)房，這個(gè)要看眼光，因?yàn)閷W(xué)區(qū)房有政策風(fēng)險(xiǎn)。”鏈家青島公司市場(chǎng)研究部分析師殷天逸告訴記者，如果是為了孩子上學(xué)，還是有一定價(jià)值的。不過(guò)即使如此也是有風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)閺暮⒆映錾缴蠈W(xué)，學(xué)區(qū)房的變數(shù)較大，一般在孩子4到5歲時(shí)考慮比較合適。

　　另外，有業(yè)內(nèi)人士表示，島城一些學(xué)區(qū)房的價(jià)格已經(jīng)嚴(yán)重超過(guò)房產(chǎn)自身價(jià)值。很多房子，給人的第一感覺(jué)就是小、破、無(wú)配套、無(wú)法居住。“投資這樣的房產(chǎn)是具有風(fēng)險(xiǎn)的，其出手難也表現(xiàn)得越來(lái)越明顯。”中介人士喬先生表示，“這附近99%的房子都不能貸款，這樣無(wú)疑加大了出手的難度。”

　　另外，雖然很多中介對(duì) “學(xué)區(qū)房”這一概念進(jìn)行力推，強(qiáng)調(diào)學(xué)區(qū)房的保值性、搶手性。不過(guò)殷天逸提醒說(shuō)市民還需注意辨別 “偽學(xué)區(qū)房”。像有些小區(qū)雖與名校僅一墻之隔，卻并不意味著就能進(jìn)入該學(xué)校就讀。樓盤(pán)能否劃入學(xué)校的招生范圍，需事先了解清楚，到這些重點(diǎn)小學(xué)和初中一一去問(wèn)個(gè)明白，以免上了“偽學(xué)區(qū)房”的當(dāng)。此外，市南區(qū)幾乎每隔兩三年都會(huì)對(duì)熱門(mén)學(xué)校的劃片范圍進(jìn)行微調(diào)，本來(lái)屬于某個(gè)名校學(xué)區(qū)的房子，很可能沒(méi)過(guò)幾年就被劃到了另一個(gè)學(xué)區(qū)，市民也需注意。

　　二手房買(mǎi)賣(mài)中，產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)與戶(hù)口遷移并不是同時(shí)進(jìn)行，一般情況下是先辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，而后再行辦理戶(hù)口遷移手續(xù)，賣(mài)家將原有戶(hù)口從房產(chǎn)所在的地址中遷出，而后買(mǎi)家才能將家庭成員的戶(hù)口遷入。雙方應(yīng)書(shū)面約好戶(hù)口遷出的時(shí)間及違約責(zé)任。由于戶(hù)口一般無(wú)法強(qiáng)制遷出，因此買(mǎi)方對(duì)戶(hù)口延遲遷出問(wèn)題應(yīng)當(dāng)采取慎重的態(tài)度。

　　 [編輯: 王好]