用"亂花漸欲迷人眼"來形容眼下的房地產(chǎn)市場一點(diǎn)也不為過。特別是新春伊始,經(jīng)濟(jì)下行壓力帶來的房地產(chǎn)市場的不明朗及日漸濃厚的土地市場的觀望情緒,與國家調(diào)控政策的調(diào)整傳言與消費(fèi)者被限購政策壓抑的購房欲望等交織在一起,使"看不清""摸不準(zhǔn)"成為當(dāng)前樓市使用頻率最高的詞語。記者新春探樓市,試圖透過數(shù)據(jù)和亂象來給讀者呈現(xiàn)房地產(chǎn)市場的另一面。

　　□　本報(bào)記者　晁明春莫為"過萬"遮望眼

　　新春伊始,省城二手房市場就吸引了不少人的眼球。

　　3月12日,濟(jì)南市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布了2013年省城房屋交易登記情況。其中市轄六區(qū)及高新區(qū)二手房住宅網(wǎng)簽3.69萬套,網(wǎng)簽面積278.37萬平方米,同比增長79.4%、86.3%。

　　接著,繼某商業(yè)網(wǎng)站高調(diào)發(fā)布2013年10月省城二手房住宅掛牌價格首次突破萬元大關(guān)、創(chuàng)造二手房月掛牌價格新紀(jì)錄之后,2014年統(tǒng)計(jì)數(shù)字繼續(xù)在萬元以上"游走":3月第1周(3月3日至9日),二手住宅掛牌均價為10341元/平方米,環(huán)比上周的10310元/平方米,上漲31元/平方米,漲幅為0.30%；3月第2周(3月10日至16日),濟(jì)南二手房住宅掛牌均價為10436元/平方米,環(huán)比上周的10341元/平方米,每平方米上漲了95元。

　　量價齊漲。濟(jì)南的二手房房價真的有那么高嗎?這些統(tǒng)計(jì)數(shù)字是怎么來的?對二手房買賣有沒有指標(biāo)性意義?

　　"目前,關(guān)于二手房的價格發(fā)布最權(quán)威的數(shù)字是國家統(tǒng)計(jì)局每月發(fā)布的70個大中城市上月房價漲跌情況,我們發(fā)布的只有每個月二手房網(wǎng)簽數(shù)量、戶型情況和區(qū)域網(wǎng)簽情況,并沒有房價數(shù)字。"濟(jì)南市住房保障和房產(chǎn)管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,一般來說,每套二手房的成交價格相對低于掛牌價,最終價格由交易雙方協(xié)商達(dá)成,很難掌握真實(shí)數(shù)字,更不好判斷價格走勢情況。

　　"從我們公司二手房的成交情況來看,均價過萬的水分還是蠻大的。"濟(jì)南百居安房地產(chǎn)咨詢有限公司總經(jīng)理熊良頂告訴記者,他旗下的17家門店遍布濟(jì)南市區(qū)的東南西北,相對比較均衡,"我們根據(jù)自己掌握的成交量測算了一下,大致均價在8900元左右。"

　　之所以在數(shù)字上有一定的出入,與數(shù)字的統(tǒng)計(jì)有關(guān)。據(jù)熊良頂介紹,商業(yè)網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)數(shù)字主要是根據(jù)網(wǎng)站上的掛牌房源來計(jì)算的,即用掛牌房子的總價格除以房子的總套數(shù),既不是真實(shí)成交價格的反映,也反映不出房源的區(qū)域性。

　　"特別是在網(wǎng)站上掛牌的房源,既有個人掛的,也有中介機(jī)構(gòu)掛的,而中介機(jī)構(gòu)掛的要占到九成以上,因此房源存在著大量的重復(fù)發(fā)布的情況,甚至同一套房源有十幾個經(jīng)濟(jì)人在發(fā)布信息。"熊良頂介紹說,一般來說,房主的報(bào)價和真實(shí)成交價差異不大,打個九七折左右；而經(jīng)濟(jì)人相對發(fā)布的價格要高一些。同一處房源,網(wǎng)站在選取價格時往往傾向于選擇報(bào)價較高的那個數(shù)字。因此可以說,是高價房源的重復(fù)掛牌拉高了二手房的均價。

誰在購買二手房

　　家住省城北郊小清河沿岸的曹女士近日有些鬧心:3歲的孩子去年剛上幼兒園小班,就在小區(qū)與她的孩子大小差不多的周圍鄰居的影響下開始了對周邊小學(xué)的考察。考察的最直觀的結(jié)果就是所在學(xué)區(qū)的小學(xué)相對較弱,必須對孩子的未來做出新的選擇:要么擇校,要么換房。

　　由于今后擇校生升學(xué)不享受指標(biāo)生的待遇,還要到處找熟人托關(guān)系,換房成為最佳選擇。擺在曹女士面前的又有兩條路:或者選擇配建有小學(xué)的新建小區(qū),或者選擇優(yōu)質(zhì)學(xué)校所在學(xué)區(qū)范圍內(nèi)的二手房。

　　與曹女士不同,去年剛從北京高校畢業(yè)在濟(jì)南某省級媒體謀得工作的劉先生兩口子,則正在為將來的"小窩"而四處考察。小夫婦老家都在農(nóng)村,雙方父母給不了多少贊助,而自己剛工作又沒有積蓄。由于單位都在歷下區(qū),選個價格相對較低的遠(yuǎn)郊新建小區(qū),上班和以后生活都不方便；選擇附近的二手房,合適的房源又不好找,著實(shí)讓人糾結(jié)。

　　"曹女士和劉先生就是我們最大的潛在客戶。"熊良頂拿出了他們公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。"一般來說,婚房占到了二手房交易的四分之一左右,是標(biāo)準(zhǔn)的‘剛需’；其次就是學(xué)區(qū)房,占到了二手房交易的20%,但這部分具有明顯的區(qū)域性特征,就是集中在為數(shù)不多的優(yōu)質(zhì)學(xué)校所在的學(xué)區(qū)范圍；第三類是改善性住房,也約占20%左右,主要特征就是對房源的戶型和周圍環(huán)境有較高要求；第四類是首次置業(yè)型,倒不是結(jié)婚用房,包括自住、經(jīng)營的等等,占到二手房交易量的30%左右。最后剩下的就是投資型的、為落戶用的及沒有明確購買目的的,約占5%。"

　　"因此,從目前的購買群體分析,濟(jì)南的二手房市場不具備明顯的炒作和投機(jī)空間,一直呈平穩(wěn)和良性發(fā)展態(tài)勢。"熊良頂分析說,這從濟(jì)南市公布的2013年二手住宅網(wǎng)簽數(shù)字也可以看出,按月份看,除2月份網(wǎng)簽量減至1322套,3月份網(wǎng)簽量因即將出臺新政策而劇增至9067套外,其余各月多平均在2000至3000套之間。在市轄六區(qū)和高新區(qū)中,市中區(qū)的8639套、歷下區(qū)的7559套和天橋區(qū)的7730套,穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)前三位。

"均價"有無指標(biāo)性意義

　　"其實(shí)就我個人觀點(diǎn),就像人均收入經(jīng)常引來的‘被拉高’‘被代表’等爭議一樣,不管是新房還是二手房,均價不具有任何指標(biāo)性意義,因?yàn)樗炔荒芊从撤孔拥膮^(qū)域性特征,也不能反映某個小區(qū)或某個房源的個性特征。"熊良頂告訴記者。

　　每個購房者個人的收入情況不一樣,對未來生活的品質(zhì)要求不一樣,個人發(fā)展預(yù)期不一樣,因此,靠均價作為指針去買房沒有多少實(shí)際意義。"如果可能的話,可以分區(qū)域公布一定時期的價格指數(shù),就像現(xiàn)在按行業(yè)公布各個行業(yè)的收入情況一樣,也許更靠譜一些。"熊良頂建議說。

　　比如,學(xué)區(qū)房價格為什么高?因?yàn)樗司幼」δ芡?還有階段性和雙重投資屬性,一方面是為孩子的未來投資,另一方面,經(jīng)過一定階段上學(xué)穩(wěn)定后即可自住也可轉(zhuǎn)手,而且有較穩(wěn)定的漲價預(yù)期。這其實(shí)是教育資源不均衡等社會問題在房價上的折射,不是靠單純的投資或投機(jī)所能解釋,也不是房價調(diào)控政策所能調(diào)控的。

　　再比如。按照2013年3.69萬套二手住宅網(wǎng)簽數(shù)字,60平方米以下的最多,達(dá)13186套,占比為35.7%；60—90平方米的為11744套,占比31.8%；90—120平方米的為7371套,占比20%。但同樣是小戶型,60平方米以下的學(xué)區(qū)房最為搶手,而在學(xué)區(qū)范圍之外的小戶型,就不怎么受購房者的青睞——在現(xiàn)在的限購政策下,為何不籌籌錢一步到位呢?

　　"從2003年公司成立到現(xiàn)在10年的數(shù)據(jù)看,濟(jì)南的二手房價格平均增幅在15%左右,這與政府公布的城市居民人均可支配收入增幅基本上吻合。"熊良頂告訴記者,如果說未來濟(jì)南樓市是不是有大的波動和起伏,按目前的分析有三個可能會產(chǎn)生影響的因素:一是限購政策的取消與堅(jiān)持；二是城市落戶政策的放寬與否；三是"單獨(dú)二孩"政策的實(shí)施。"起碼從現(xiàn)在情況看,濟(jì)南的房地產(chǎn)市場仍然會保持一個平穩(wěn)和良性的發(fā)展預(yù)期。"