9月1日，島城樓市限購(gòu)政策全面放開(kāi)。一周多時(shí)間，樓市未迎來(lái)“高潮”，反而價(jià)格分化明顯，樓市引發(fā)一股低價(jià)熱潮，像黃島新區(qū)一樓盤(pán)推出了均價(jià)6200元/平方米的價(jià)格；在城陽(yáng)區(qū)，惜福鎮(zhèn)一樓盤(pán)打出3200元/平方米的價(jià)格；此外，一湖景學(xué)區(qū)洋房的樓盤(pán)也打出4700元/平方米的超低起價(jià)。有人稱(chēng)，仿佛一夜之間房?jī)r(jià)又回到了五年前……

　　解限效應(yīng)：看的多買(mǎi)的少

　　本周二，也就是9月9日，是島城樓市全面放開(kāi)限購(gòu)的第9天。下午兩點(diǎn)鐘左右，記者來(lái)到位于八大峽的市房產(chǎn)交易中心，大廳內(nèi)辦理業(yè)務(wù)的市民并不多，等候區(qū)的椅子大面積空著。“去年年底，不光椅子坐滿(mǎn)了，大廳里到處都是人。”一名保安告訴記者。透過(guò)成交數(shù)據(jù)也顯示，限購(gòu)全面放開(kāi)首周（9月1日—9月7日），島城住宅成交1897套，較前一周下跌近三成。雖然限購(gòu)全面放開(kāi)暫時(shí)沒(méi)有引發(fā)市場(chǎng)的火熱，但是仍然帶來(lái)一系列顯著變化，市內(nèi)各區(qū)新項(xiàng)目更受關(guān)注，剛改群體開(kāi)始積極出手……也讓人們對(duì)“金九銀十”更加期待。

　　數(shù)據(jù) 解限首周中心城區(qū)成交量上漲

　　“趁現(xiàn)在趕緊在市區(qū)買(mǎi)一套房，把父母接過(guò)來(lái)。”市民趙先生在青島打拼多年，如今他和妻子每人名下有一套房，一套自住，一套是妻子的父母居住。“一直想把自己的父母接過(guò)來(lái)，但是限購(gòu)成為一道門(mén)檻。”趙先生說(shuō)，“不過(guò)限購(gòu)逐步放開(kāi)解決了難題。”從8月份開(kāi)始，趙先生又踏上了看房的行程，進(jìn)入9月，他開(kāi)始將目光從黃島新區(qū)和城陽(yáng)轉(zhuǎn)到了李滄。“因?yàn)槭袇^(qū)也放開(kāi)了，現(xiàn)在當(dāng)然先考慮市區(qū)。”趙先生表示。

　　島城樓市限購(gòu)政策的放開(kāi)是經(jīng)歷了“兩步走”，先是8月1日的局部放開(kāi)，不過(guò)市南、市北、嶗山、李滄四區(qū)144平方米以下的房產(chǎn)并未解禁，直到9月1日才是全面放開(kāi)。隨著市區(qū)樓市的解禁，越來(lái)越多的購(gòu)房者開(kāi)始重新將目光轉(zhuǎn)向市內(nèi)。數(shù)據(jù)顯示，上周（9月1日—9月7日）青島住宅成交1897套，較上上周的2641套下跌28.17%；上周住宅成交面積186122.04平方米，環(huán)比上上周的259967.36平方米下跌28.41%。上周島城樓市每日成交都有不小的波動(dòng)，不過(guò)在區(qū)域成交方面，市區(qū)特別搶眼。上周青島住宅成交各區(qū)市排行榜的前三分別是李滄區(qū)、黃島區(qū)和城陽(yáng)區(qū)。青島住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，從9月1日到9月9日，除了9月2日、9月3日外，李滄區(qū)有七天居于區(qū)域首位。這也顯示出越來(lái)越多的市民開(kāi)始關(guān)注市區(qū)房產(chǎn)。

　　不僅是一手房，青島鏈家提供的數(shù)據(jù)顯示，9月第一周（9月1日—9月7日）青島市二手房成交553套，較上周環(huán)比增長(zhǎng)3.75%。從成交區(qū)域上來(lái)看，市南區(qū)成交100套，市北區(qū)成交103套，原四方區(qū)成交72套，李滄區(qū)成交35套，嶗山區(qū)成交61套。中心城區(qū)（市南、市北、原四方、李滄、嶗山）成交占比67.09%。

　　區(qū)域 剛改群體出手鎖定市內(nèi)項(xiàng)目

　　島城樓市限購(gòu)全面放開(kāi)后，各路看房車(chē)也是積極出動(dòng)。“前一周車(chē)沒(méi)坐滿(mǎn)，這次是近幾個(gè)月最火的一趟看房車(chē)。”上周，記者跟隨一輛看房車(chē)，發(fā)現(xiàn)不少市民有購(gòu)房的意愿。“限購(gòu)解除了，就怕房?jī)r(jià)跟著上漲，趕緊趁著假期來(lái)看房，有合適的就出手。”作為剛需群體的一員，剛工作三年的王先生正為買(mǎi)房結(jié)婚的問(wèn)題發(fā)愁。“也不盼望房子能降多少，就是希望優(yōu)惠能更多一些。”小王的女朋友說(shuō)。

　　記者發(fā)現(xiàn)，看房車(chē)更多的是“全家總動(dòng)員”，其中不少市民都是有換房的打算。“感覺(jué)限購(gòu)解除后，換房更加容易了。”市民吳女士目前在浮山后有一套小房子，但是隨著女兒不斷長(zhǎng)大，她感覺(jué)自己的房子有些小，就想換房。一項(xiàng)調(diào)查顯示，多數(shù)購(gòu)房者購(gòu)房5至6年后首次換房。首次峰值出現(xiàn)在33歲左右，這個(gè)階段的換房者多是上有老下有小的青年人，也是換房群體的主要組成部分，他們大多數(shù)面臨的是生育以及子女上學(xué)的問(wèn)題，關(guān)注居室數(shù)量、學(xué)區(qū)和醫(yī)療資源的因素比較多。

　　不過(guò)在限購(gòu)政策下，換房并不輕松。吳女士說(shuō)：“我一個(gè)同事當(dāng)初為了換房方便只能選擇假離婚，我們不想這么做。”有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，取消限購(gòu)政策，改善族群體就可以順利買(mǎi)房，不用再大費(fèi)周折。

　　不僅如此，不少樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)發(fā)現(xiàn)，限購(gòu)解除之后，客戶(hù)更加積極。“以前客戶(hù)考慮的時(shí)間比較長(zhǎng)，有的我們催了半個(gè)多月都不管用。”西海岸一家樓盤(pán)的銷(xiāo)售經(jīng)理告訴記者，“現(xiàn)在不少看房的比較干脆，有的一周就決定出手了。”

　　價(jià)格 降價(jià)促銷(xiāo)購(gòu)房者并非全買(mǎi)賬

　　限購(gòu)解除之前，不少購(gòu)房者都是處于觀望狀態(tài)，他們希望樓盤(pán)價(jià)格可以更便宜一些。的確，島城樓市是經(jīng)歷了一輪價(jià)格調(diào)整。比如萬(wàn)科城(樓盤(pán)詳情 樓盤(pán)點(diǎn)評(píng) 項(xiàng)目圖庫(kù) 價(jià)格走勢(shì))均價(jià)由15000元/降至13500元/平方米，海信湖島世家(樓盤(pán)詳情 樓盤(pán)點(diǎn)評(píng) 項(xiàng)目圖庫(kù) 價(jià)格走勢(shì))由4月的10500元/平方米降至8月的10300元/平方米，不過(guò)樓盤(pán)的降價(jià)顯然并沒(méi)有引來(lái)購(gòu)房者太大的反應(yīng)。

　　然而隨著限購(gòu)政策的全面放開(kāi)，島城樓市也迎來(lái)了價(jià)格分化，在郊區(qū)則引發(fā)了一股低價(jià)熱潮，像黃島新區(qū)一樓盤(pán)推出了均價(jià)6200元/平方米的價(jià)格，在城陽(yáng)區(qū)，惜福鎮(zhèn)一樓盤(pán)打出3200元/平方米的價(jià)格，此外一湖景學(xué)區(qū)洋房的樓盤(pán)也打出4700元/平方米的超低起價(jià)。有人稱(chēng)這一舉將房?jī)r(jià)拉回五年前。

　　不過(guò)，限購(gòu)政策也帶來(lái)了一系列樓盤(pán)價(jià)格的上升，像中海國(guó)際社區(qū)(樓盤(pán)詳情 樓盤(pán)點(diǎn)評(píng) 項(xiàng)目圖庫(kù) 價(jià)格走勢(shì))，6月該項(xiàng)目均價(jià)為10200元/平方米，8月均價(jià)微漲到10500元/平方米。“主要是市區(qū)的剛需項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較堅(jiān)挺。”有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“這些樓盤(pán)本來(lái)去化速度較快，限購(gòu)放開(kāi)后，不降反漲。”

　　記者了解到，一些改善型樓盤(pán)的價(jià)格也是不斷上漲，像位于后海板塊的金茂灣(樓盤(pán)詳情 樓盤(pán)點(diǎn)評(píng) 項(xiàng)目圖庫(kù) 價(jià)格走勢(shì))，有統(tǒng)計(jì)顯示，該項(xiàng)目由1月的18500元/平方米漲至8月的19500元/平方米。一度以11555元/平方米起價(jià)吸引購(gòu)房者的保利·葉公館，主要面對(duì)改善群體，價(jià)格也是小幅上漲，由一期均價(jià)13800元/平方米漲到目前的14000元/平方米。

　　心態(tài) 市場(chǎng)波動(dòng)不明顯觀望仍繼續(xù)

　　目前，隨著島城房?jī)r(jià)的分化，一些地區(qū)甚至出現(xiàn)了“新房?jī)r(jià)格低于二手房?jī)r(jià)格”的倒掛現(xiàn)象，不過(guò)這并不影響限購(gòu)放開(kāi)帶來(lái)的二手房市場(chǎng)小幅回暖。青島鏈家數(shù)據(jù)顯示，9月第一周（9月1日—9月7日）青島二手房市場(chǎng)成交553套，較上周環(huán)比增長(zhǎng)3.75%，較上個(gè)月第一周同比增長(zhǎng)19.81%。“取消限購(gòu)對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)起到了推動(dòng)回暖的作用。可見(jiàn)自7月末以來(lái)的上升趨勢(shì)仍在蔓延，但短期內(nèi)上升幅度并不明顯。”青島鏈家市場(chǎng)研究部分析師蒿玉峰表示。

　　從上周二手房成交情況來(lái)看，二手房市場(chǎng)受中秋小長(zhǎng)假的影響較為明顯，成交量拉動(dòng)主要在前五個(gè)工作日。青島鏈家市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，9月第一周新增客源量等前瞻性指標(biāo)比對(duì)八月同期下降8.81%。青島鏈家市場(chǎng)研究部分析師蒿玉峰認(rèn)為，限購(gòu)全面開(kāi)放，短期內(nèi)并無(wú)明顯變化，市場(chǎng)無(wú)明顯波動(dòng)。原因可能受到中秋小長(zhǎng)假的影響，亦或限購(gòu)全面放開(kāi)初期，買(mǎi)主和業(yè)主維持觀望態(tài)度。

　　從9月開(kāi)始，島城主城區(qū)也加入到“取消限購(gòu)”的行列，市南區(qū)、市北區(qū)二手房成交量較上周有明顯提升。城陽(yáng)、黃島等近郊區(qū)成交量依然可觀，對(duì)于剛需購(gòu)房者仍具有較大吸引力，限購(gòu)放開(kāi)對(duì)于緩解兩區(qū)較高的庫(kù)存壓力起到了積極的作用。蒿玉峰認(rèn)為，隨著限購(gòu)放開(kāi)的落實(shí)，市場(chǎng)將出現(xiàn)活躍新氣象，今年的“金九銀十”值得期待。

　　延伸閱讀 “解貸”是扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)重要砝碼

　　雖然全國(guó)樓市刮起了限購(gòu)放開(kāi)風(fēng)，但是多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市想要火熱還需限貸放開(kāi)。中房協(xié)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一介紹，影響購(gòu)房者入市主要包括三個(gè)因素，購(gòu)房資格、購(gòu)買(mǎi)力以及購(gòu)買(mǎi)意向，部分城市對(duì)限購(gòu)政策的調(diào)整只是解決了一小部分人的購(gòu)房資格問(wèn)題，但是多地的限貸、補(bǔ)貼等提升購(gòu)買(mǎi)力的政策并未跟進(jìn)，更多人購(gòu)房能力尚未解決。另外，市場(chǎng)仍處于去庫(kù)存的階段，觀望預(yù)期仍未扭轉(zhuǎn)。

　　的確，在一些剛需群體和改善群體看來(lái)，貸款的限制束縛了他們的手腳。目前有購(gòu)房貸款利率優(yōu)惠的銀行并不多，即使最近出現(xiàn)的放松限購(gòu)政策使更多購(gòu)房者有了買(mǎi)房資格，可依據(jù)現(xiàn)行貸款政策，很多市民發(fā)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)房屋申請(qǐng)貸款依舊受限頗多，而公積金中心當(dāng)前放貸的時(shí)間長(zhǎng)達(dá)四個(gè)月之久。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，島城已經(jīng)有青島銀行等3家銀行推出了優(yōu)惠利率，但是限貸的全面放開(kāi)仍然有難度。記者聯(lián)系了島城部分銀行相關(guān)人士，發(fā)現(xiàn)目前這些銀行首套房貸利率仍執(zhí)行基準(zhǔn)利率。記者了解到，在政策范圍內(nèi)，各國(guó)有銀行地方分行擁有調(diào)整房貸利率的權(quán)限，也就是說(shuō)，青島地區(qū)的國(guó)有銀行分行可以在政策范圍內(nèi)自行調(diào)整房貸利率。不過(guò)，多數(shù)銀行暫時(shí)沒(méi)有調(diào)整的打算。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，根據(jù)目前的房貸政策來(lái)看，松綁的余地僅僅是首套房的貸款利率上適度下浮。此外房貸沒(méi)有任何其他松綁余地。而支持首套房需求，就是在調(diào)控政策最緊、最高壓時(shí)期，也是一貫性的。

　　 [編輯: 王好]