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    限購解除，限貸放開，這無疑給寒風蕭瑟的樓市，及時添了一把好柴。但這輪樓市的復蘇，遠沒有人們想象中那么快，很多人發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過九個多月的跌宕起伏，島城市區(qū)的樓市出現(xiàn)了明顯的分化趨勢。從原來從市區(qū)到市郊漲聲一片，到如今有漲有跌分化明顯拉開層次。即便是同一區(qū)域，不同地段也表現(xiàn)出了不同的特點。

    新聞

    調(diào)查

想買的房價沒降 降的房不想買？

    2014年已經(jīng)過去了四分之三，樓市的震蕩調(diào)整也已經(jīng)漸漸走向了尾聲。隨著全國范圍內(nèi)限購的解除，以及限貸的放開和最低7折利率的利好，人們對樓市的信心又慢慢地拾起。業(yè)內(nèi)人士紛紛發(fā)聲，認為當下是買房的最佳時機，買房者也決定出手 。但不少買房者卻發(fā)現(xiàn)，當前島城樓市的價格已經(jīng)隨著樓市的調(diào)整逐漸拉開差距，真正想買的房子價格依舊堅挺，而那些降價能入手的，卻不在自己的考慮范圍內(nèi)。

    “我是從8月底開始看房的，但是看了幾個樓盤，都沒有我要的房子。”市民周女士說，她目前還沒結(jié)婚，父母想先在青島給她安個家，預算大概在300萬元，想要面積在150平方米左右的大戶型。“本以為預算挺充裕的，但是去了我比較喜歡的幾個樓盤卻很失望，要么我要的戶型早就沒有了，要么就是我的錢不夠，不是說今年房子便宜了嗎？我一點也沒感覺。”周女士說，她的選房目標在浮山后區(qū)域，遼陽西路南側(cè)能看山的最好，周邊幾個高端樓盤的價格價格都在2.3萬元/平方米左右，比她預計的還要高不少。“但遼陽西路以北的區(qū)域就能便宜很多，甚至差距到了近萬元/平方米！”

    市場

    特點

地段決定價格，新房低開舊房穩(wěn)

    與周女士有同樣感受的消費者不在少數(shù)，盡管不少樓盤都打出了超低起價甚至打折促銷的廣告，但真正能吸引消費者的樓盤，價格都比較堅挺，甚至是在距離比較相近的區(qū)域，價格的分化也比較大。分化呈現(xiàn)什么樣的特點？哪些房子的價格依舊牛氣？記者就此進行了探訪。

    郊區(qū)價格松動，市中心區(qū)堅挺

    島城樓市價格的分化，首先就體現(xiàn)在市區(qū)和郊區(qū)的差距上。從整體上來看，目前市區(qū)的價格比較堅挺，但是像新都心、東李和滄口等市區(qū)內(nèi)新崛起的置業(yè)片區(qū)，因為開發(fā)量大、庫存較多，近期價格也出現(xiàn)了小幅的波動，基本每平方米都有千元左右的降價空間。而在寧夏路周邊、浮山后片區(qū)、香港中路、東部等高端置業(yè)片區(qū)，由于其地段的稀缺性和不可復制的特點，價格仍然堅挺，且銷售也比較喜人。而在郊區(qū)則又呈現(xiàn)了另一番不同的態(tài)勢，不管是城陽還是青島西海岸新區(qū)，由于庫存量巨大，有的區(qū)域配套相對不完備，再加上人氣還不足、距離市區(qū)較遠等劣勢，目前價格都有較大的松動。

    新房沖量低開，二手房價“牛氣”

    樓市價格分化的另一個特點，則體現(xiàn)在新房和二手房的差距上。從今年年初開始，樓市降聲一片，很多樓盤都打出了低開、打折、秒殺特價房源等廣告，這也讓很多剛需消費者歡呼雀躍，還有很多開發(fā)商推出了超低首付的優(yōu)惠，可以說，樓市的優(yōu)惠力度達到了前所未有的高度。但另一方面，二手房的價格卻依然堅挺，甚至穩(wěn)中有升。“這主要是因為二手房大多地理位置比較優(yōu)越，特別是一些配套完善的地段，更是很多二手房買房者的爭搶目標，價格上就必然堅挺。”青島鏈家地產(chǎn)市場分析師劉爍介紹，進入10月份，借著信貸利好的東風，二手房的房價再次上浮，“十月第二周的均價比第一周略漲了15元/平方米。”劉爍介紹。

    優(yōu)質(zhì)資源配套好房，價格很霸氣

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不管是新房還是二手房，那些地段好、配套全、生活方便、交通便利的房源 ，價格都十分堅挺。比如市內(nèi)生活熟區(qū)浮山后、大堯、香港中路、寧夏路周邊的房源以及處于李村商圈周邊的區(qū)域，都是炙手可熱的大熱區(qū)域，這里的房子不僅價格沒跌，甚至還略有上漲。

    區(qū)域

    分化

同板塊樓盤價差越拉越大

    前面從宏觀層面分析了島城樓市的不同分化，其實此番的價格分化，還有一個新的特點，就是即便是同一區(qū)域，價格的分化也越來越大 ，記者就此也進行了調(diào)查。

城陽板塊：

同一板塊，三字頭PK八字頭

    最近島城樓市最博眼球的，可能就是城陽惜福板塊動輒 3字頭起價的樓盤，讓很多購房者 hold不住自己的錢包，為其掏錢買單。從前，城陽惜福板塊一直是島城高端別墅聚集的區(qū)域，隨著開發(fā)商發(fā)現(xiàn)這里的洋房和高層也存在商機 ，越來越多的高層和洋房項目在這里出現(xiàn)，庫存也越來越大。從魯商泰晤士小鎮(zhèn)到萬海·惜福時光等項目 ，都紛紛打出了3字頭的起價，而在城陽中心區(qū)域和流亭機場周邊，大部分樓盤的價格都已經(jīng)是 8字頭起價。“3字頭起價的房子其實很少，大部分房源的價格在6000元/平方米以上。”青島方策地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理孫浩告訴記者 ，不過，即便如此，這個價格仍與城陽中心區(qū)域動輒過萬的項目相去甚遠。

浮山后板塊：

東部PK西部，差價近萬

    浮山后一直是島城置業(yè)熱區(qū)之一，從原來無人問津的棚戶區(qū)，到如今高端項目的聚集地，主要原因還是得益于這個區(qū)域交通便利且生活舒適。但是記者也發(fā)現(xiàn)，同樣屬于浮山后區(qū)域，東邊和西邊的價格差別也比較大。記者了解到。在浮山后核心區(qū)域的青島印象·山項目 ，起價在1.9萬元/平方米左右，均價在2.2萬元～2.3萬元/平方米，價格直逼嶗山的高端項目。而位于浮山后西部靠近新都心片區(qū)的一些新項目 ，價格則一直沒有太大變動，甚至略有下降，起價在1.2萬元/平方米左右，東西部價格相差近萬元/平方米。

市中心區(qū)：

剛需新盤PK改善老盤，新盤低開老盤堅挺

    除了上述兩個價格分化比較大的區(qū)域，此番樓市價格分化還有一個特點，就是同一個區(qū)域，新盤低開，但改善型老盤價格則一路堅挺。仍以市北區(qū)為例，目前新都心片區(qū)的樓盤，從前幾年一房難求，價格瘋漲，到今年紛紛上街賣房，打折促銷，泰成·玲瓏郡等項目更是打出了低于萬元的超低起價。但另一方面，市北區(qū)一些改善型老盤，比如魯信長春、海爾東城國際、湖光山色等樓盤，其中帶裝修的多層戶型，一直處于供不應求價格攀升的態(tài)勢中。

    這樣的情況同樣在西部也有明顯的對比，西部聚集了島城比較頂尖的教育資源，因此也就有了西部學區(qū)房的超高房價，且一房難求。而另一方面，島城市區(qū)西部的新房和非學區(qū)房，則從價格的巔峰走下，比如金茂灣等項目，就出現(xiàn)了難得一見的打折促銷的信息。

    分化

    原因

同質(zhì)化產(chǎn)品廝殺慘烈高端改善盤沖出重圍

    同一地段相距不遠的產(chǎn)品，為何差價如此之大？為啥有的項目大搞促銷，有的項目卻按兵不動？記者也就此采訪了幾位業(yè)內(nèi)人士。

    “近期樓市出現(xiàn)一些市場分化，主要原因有幾個，一是政策的調(diào)整和限制取消，在一定程度上刺激了部分項目抓住窗口期，快速出貨，這些樓盤主要來自于即墨、城陽以及西海岸區(qū)域。其二與企業(yè)內(nèi)部的資金調(diào)整有關(guān)，上半年市場供求壓力巨大，導致部分項目資金壓力預警，需要下半年進行快速回籠資金，所以出現(xiàn)市場冷熱不均。”青島同策研究與戰(zhàn)略發(fā)展中心總監(jiān)陳浩介紹說。除此之外，出現(xiàn)分化與開發(fā)商的反應能力有關(guān)，一些大型企業(yè)以及上市企業(yè)面對年關(guān)股東的考核壓力，采用放價快速跑量，以盡快保證年度業(yè)績達成，比如浮山后和新都心相比，新都心的企業(yè)反應速度要快，并且堅決。其四一些尾盤項目面臨甩貨，也會加速價格調(diào)整以達到跑量目的。

    但不少改善盤價格依然堅挺。“‘青島印象’系列是我們集團推出的產(chǎn)品品牌，雖然今年房地產(chǎn)市場起伏不斷，但我們認為‘高品質(zhì)’是產(chǎn)品立足市場的基礎(chǔ)。而且這個項目是低密產(chǎn)品，容積率很低，成為區(qū)別周邊項目的顯著標志。我們對自己的產(chǎn)品充滿信心，我們將堅持‘品質(zhì)之道’，不會與周邊項目打價格戰(zhàn)。”城建集團營銷總監(jiān)孫義在接受記者采訪時表示，目前一些打折促銷比較多的區(qū)域，主要是同質(zhì)化的產(chǎn)品太集中，競爭太激烈；而且開發(fā)商為了完成年底的任務(wù)，只能采取讓利促銷的做法，來以價沖量，這是非常可以理解的。記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，打折促銷的區(qū)域，多為剛需盤集中的片區(qū)，而高端改善盤降價的空間則比較小。 本專題撰文/記者 付明實 （來源：半島網(wǎng)-半島都市報） [編輯: 王好]