?　　本報記者　楊學(xué)瑩　

　　本報通訊員　關(guān)川　劉春藏

　　維修資金是住房的“養(yǎng)老錢”,關(guān)系每家每戶。10月31日,省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳網(wǎng)站公開新修訂的《山東省住宅專項維修資金管理辦法(草案)》(以下簡稱“新辦法草案”)。新辦法草案主要有以下修改:簡化了使用程序,前移了交存“卡口”,強(qiáng)調(diào)了資金共有性質(zhì),強(qiáng)化了對資金保值增值的監(jiān)管。

　　草案公開征求社會意見,11月10日前公眾可將意見和建議發(fā)至郵箱gc7035@sina.com,聯(lián)系電話0531-87087037、0531-87087030。

　　使用:

　　7種情況可啟動應(yīng)急維修程序

　　現(xiàn)行維修資金的使用采用“雙三分之二”的決策方式,即“維修和更新、改造方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的、已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達(dá)到三分之二以上的業(yè)主書面同意”,才能動用維修資金。

　　濟(jì)南市市中區(qū)某小區(qū)業(yè)委會主任告訴記者,征集簽名很頭疼。“有人把房子租出去了,找不到人；還有的聯(lián)系上了,但認(rèn)為事不關(guān)己,就是不搭理、不簽名。”最后,資金不能動、維修被擱淺。

　　新辦法草案在沿用“雙三分之二”做法的同時,允許業(yè)主采用“異議表決”,即“持不同意意見業(yè)主的專有部分占建筑物總面積且占總?cè)藬?shù)不足三分之一的,視為表決通過。”這樣,表決的難度就大大降低了。

　　隨著技術(shù)革新,表決的方式已不限于“書面同意”,草案提出“維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立公開電話、網(wǎng)站,開發(fā)使用維修資金業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)平臺、業(yè)主表決系統(tǒng)、移動終端APP等信息化媒介,接受社會投訴監(jiān)督,提高維修資金管理效率。”

　　現(xiàn)行辦法允許“應(yīng)急維修”可以不采用“雙三分之二”程序,但只含糊地規(guī)定“發(fā)生危及房屋安全、電梯停運等緊急情況”。新辦法草案對“應(yīng)急維修”的情形進(jìn)行了明確,提出屋面或外墻防水嚴(yán)重?fù)p壞、電梯故障或停運、消防系統(tǒng)故障、建筑外立面裝飾和公共高空構(gòu)件嚴(yán)重脫落松動、玻璃幕墻炸裂、排水管道爆裂和其它可能造成人身安全事故的緊急情況等7種情況可以啟動應(yīng)急維修程序。

　　交存:

　　不交維修資金不能入住

　　前不久,濟(jì)南某小區(qū)護(hù)欄破損希望動用維修資金維修,業(yè)委會主任宮女士到住房維修資金管理部門查詢時吃驚地發(fā)現(xiàn),雖然小區(qū)已入住多年,但部分業(yè)主居然仍未交存住房維修資金。

　　“這樣不公平。修的是共有部位,應(yīng)該人人有份,怎么老老實實交錢了的反倒吃虧?”有業(yè)主知道了此事,提出異議。

　　據(jù)了解,現(xiàn)行辦法主要用房產(chǎn)證“卡”不交存維修資金的業(yè)主,規(guī)定商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦入住手續(xù)前交存住房維修資金,否則產(chǎn)權(quán)登記部門不予受理產(chǎn)權(quán)登記申請。而實際上,許多人就是拖著不辦房產(chǎn)證,覺得只要不賣房、不抵押貸款,就用不到房產(chǎn)證。

　　新辦法草案提出,“商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理住宅交付手續(xù)前,一次性足額交存首期維修資金。”同時,還明確“未按照本辦法規(guī)定交存首期維修資金的,建設(shè)單位不得向業(yè)主交付房屋,產(chǎn)權(quán)登記部門不予受理產(chǎn)權(quán)登記申請。”這樣,就給維修資金的交存上了“雙保險”。

　　沒有賣出的房子怎么辦?新辦法草案提出,截止統(tǒng)一交付尚未售出的住宅,由建設(shè)單位交存首期維修資金。實行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的,建設(shè)單位應(yīng)交的維修資金可從監(jiān)管的預(yù)售資金中劃轉(zhuǎn)。

　　補(bǔ)充:

　　公共收益60%用于補(bǔ)充維修資金

　　維修資金不是只能做“減法”,而是還應(yīng)得到補(bǔ)充。現(xiàn)行辦法規(guī)定,“舊住宅區(qū)中有車位場地使用費等共有部分收益的,應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充住宅專項維修資金。”但規(guī)定比較模糊。

　　新辦法草案明確,物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共收益主要包括以下部分:利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行生產(chǎn)、經(jīng)營、租賃等產(chǎn)生的收益；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備報廢后的回收殘值；保修期滿后,建設(shè)單位因注銷,或因違法被責(zé)令終止業(yè)務(wù)活動,或反復(fù)維修仍未能解決相關(guān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備質(zhì)量缺陷等原因無法退還的物業(yè)質(zhì)量保修金。公共收益扣除業(yè)主委員會辦公和業(yè)主大會同意的其他經(jīng)費后,其余部分用于交存維修資金,具體交存比例由業(yè)主大會決定,但不應(yīng)低于公共收益總金額的60%。

　　新辦法草案提出,經(jīng)設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門同意,維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)在商業(yè)銀行開立維修資金專戶。資金專戶下設(shè)房屋賬戶和公共賬戶。房屋賬戶主要用于儲存業(yè)主、建設(shè)單位交存的維修資金,以及出售公有住房提取的維修資金；公共賬戶主要用于儲存公共收益劃轉(zhuǎn)的維修資金、房屋賬戶增值收益,以及業(yè)主大會或業(yè)主共同決定轉(zhuǎn)入的其他資金。

　　保值增值:

　　存款收益不能低于兩年期定存

　　新辦法草案的住房維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)沒有改變,也是按住宅建筑安裝工程造價的5%至8%交存。若建安成本按每平米2000元估算,一套100平米住房約繳納1-1.6萬元。

　　來自千家萬戶的巨額住房維修資金如何實現(xiàn)保值增值?新辦法草案提出,設(shè)區(qū)的市、縣(市)物業(yè)主管部門或維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過公開招標(biāo)的方式委托商業(yè)銀行,作為專戶管理機(jī)構(gòu),并把資金保值增值、管理高效等指標(biāo)列入招標(biāo)依據(jù)。

　　維修資金管理機(jī)構(gòu)在保證維修資金正常使用的前提下,可以按照國家有關(guān)規(guī)定將住宅專項維修資金用于定期組合存款、購買一級市場新發(fā)行的國債等,并持有到期,確保資金的安全和保值增值。

　　維修資金管理機(jī)構(gòu)管理的維修資金存款利息收益應(yīng)不低于人民銀行同期規(guī)定的兩年期定期存款利率。銀行實行利率市場化以后,維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)通過招標(biāo)方式選擇同等條件下利率高的銀行作為維修資金儲存銀行,或者通過合同方式在國家允許的利率浮動范圍內(nèi),與維修資金存儲銀行約定維修資金綜合存款收益。

　　維修資金是業(yè)主的錢。根據(jù)新辦法草案,維修資金應(yīng)當(dāng)建立查詢制度,接受業(yè)主對其分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額的查詢。

　　 [編輯: 李敏娜]