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隨著利好政策的不斷出臺，市民看房的熱情逐步提升。 

　　

限貸的放開，滿足了高端職業(yè)者對別墅的需求。

　　2014年是房地產(chǎn)行業(yè)非同凡響的一年。這一年，也是不少開發(fā)商非常難熬的一年，業(yè)績的慘淡，庫存壓力過大都預(yù)示著未來的前景不容樂觀。同時(shí)，樓市也經(jīng)歷了限購松綁、降息等一系列國家利好政策的調(diào)控，讓不少房企看到了樓市的新曙光。現(xiàn)在讓我們用六個(gè)關(guān)鍵詞來細(xì)數(shù)城陽樓市在2014年下半年發(fā)生的變化。

　　關(guān)鍵詞1 限購松綁

　　2014年6月27日，呼和浩特市發(fā)布了《呼和浩特市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)<關(guān)于切實(shí)做好住房保障工作促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見>的通知》，成為了全國首個(gè)正式放開限購的城市。2014年8月初，城陽樓市放開限購，而2014年8月城陽區(qū)新建商品房共銷售2991套，同比增長51.29％，環(huán)比增長153.26％，這充分說明了限購放開帶來的巨大影響。

　　在限購前，受到市場低迷的影響，不少開發(fā)企業(yè)已經(jīng)在不斷深挖客戶資源，積累取得了大量的準(zhǔn)客戶。限購放開后，各樓盤依據(jù)市場行情定位剛需需求，調(diào)整了促銷價(jià)格，并不斷出臺新的促銷政策，在短期內(nèi)促進(jìn)了大量成交。另一方面，城陽區(qū)新房本身具備的優(yōu)越條件，加上限購的利好，給了購房者大大的信心，擔(dān)心價(jià)格上漲的心態(tài)也讓部分購房者著急出手。

　　2014年9月1日，青島市的差異化放松限購的政策剛剛滿月，限購的松綁就再度升級。9月1日下午，青島市國土資源和房屋管理局官方微博發(fā)出消息：自2014年9月1日起，放開市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)套型面積在144平方米以下住房的限購政策。自此，島城實(shí)施了3年半多的限購政策正式退出了歷史舞臺。

　　關(guān)鍵詞2 限貸放松

　　中國人民銀行、銀監(jiān)會在2014年9月30日宣布了“認(rèn)貸不認(rèn)房”的房貸新政。對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。這一政策的出臺意味著限貸放松。

　　但是此次新政的出臺對市場僅起到一個(gè)促進(jìn)作用，整體的效果并不明顯，這從2014年10月份的數(shù)據(jù)便可看出。2014年10月份城陽區(qū)商品房銷售 1226套，同比減少29.70%，環(huán)比減少35.71%。新建住房銷售1117套，同比減少22.38%，環(huán)比減少37%。雖然限貸放松后，城陽樓市的反映情況并不明顯，卻無疑給開發(fā)商打了一針強(qiáng)心劑。

　　“限貸放開后，不少改善型的住戶都躍躍欲試。隨著各種利好政策的放開，市民買房的情緒反而越來越理性。”業(yè)內(nèi)人士李先生分析說，限貸放開后，前來看房的人多，而買房的人卻很少，主要原因是因?yàn)樵S多市民正在等待更多新政策的出臺，并且大部分市民對于房價(jià)是否會進(jìn)一步下跌保持觀望。而且除了一些置業(yè)別墅的高端需求外，改善型在限貸放開后的需求還是比較少。

　　關(guān)鍵詞3 公積金調(diào)整

　　在2014年10月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，這項(xiàng)通知對公積金的繳存時(shí)間和異地繳費(fèi)進(jìn)行了重新規(guī)定。2014年10月27日，記者從青島市住房公積金管理中心了解到，青島市住房公積金的申貸繳存條件并無變化。“城陽申請公積金貸款仍需要連續(xù)正常繳存12個(gè)月以上，并且賬戶處于正常繳存的狀態(tài)。”青島市住房公積金的工作人員告訴記者，住房公積金的調(diào)整辦法要看近期上級的實(shí)施意見。

　　“雖然新政尚未在城陽正式落地，但從市場的反應(yīng)來看，公積金新政策的出臺對市民的購買意愿起到了一定的促進(jìn)作用。”同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士王先生還表示，異地貸款無法大規(guī)模實(shí)現(xiàn)，最主要的原因是目前住房公積金都是屬地化管理，各地的管理和資金都是封閉運(yùn)行的。而且，住房公積金繳納的背后各地差別非常大，很難實(shí)現(xiàn)全國隨地提取、申請貸款，因此全面落實(shí)難度很大。

　　關(guān)鍵詞4 降息

　　自2014年11月22日起金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào) 0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%，同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍。此次調(diào)整以后，5年以上商業(yè)貸款利率由6.55%下調(diào)至6.15%，5年以上公積金貸款利率下調(diào) 0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.25%。隨著利好政策的不斷放出，貨幣信貸政策的疊加效應(yīng)逐漸在樓市顯現(xiàn)。許多開發(fā)商在此時(shí)也重拾信心，再加上開發(fā)商在價(jià)格上做出讓步 ，對樓市交易量也起到了一定的提振影響。

　　央行降息針對經(jīng)濟(jì)基本面的微調(diào)，直接給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了政策利好。此前的房貸政策更多取決于商業(yè)銀行對自身風(fēng)險(xiǎn)的判斷，在執(zhí)行和落實(shí)方面，地方政府主導(dǎo)的公積金政策也好于2014年9月30日的認(rèn)貸不認(rèn)房的政策。

　　除了能夠降低購房成本之外，降息對市場預(yù)期會產(chǎn)生不小的推動作用。相對于2014年9月30日新政策來說，主要帶動的是改善型需求，降低購房門檻，而降息的主要意義在于，減輕還款的負(fù)擔(dān)。降息后貸款的月均還款減少額度雖然并不大，但這對于對資金比較敏感的剛需族而言，仍然帶來了很多好處。不難看出，降息對樓市信心的提振作用非常明顯，而且也會促使部分購買力在現(xiàn)階段釋放，并導(dǎo)致年末行情保持相應(yīng)的活躍程度。

　　關(guān)鍵詞5 去庫存

　　雖然2014年下半年國家針對樓市連續(xù)發(fā)布了4輪新政，但“去庫存”一直是開發(fā)商口中長嘆的問題，甚至成為了不少房企的年終目標(biāo)。“市場不必過于樂觀，因?yàn)樵谀壳叭齑鏋橹黝}的大背景下，加之投資性需求已經(jīng)淡出市場，在以剛需為主的市場環(huán)境下，市場熱情能夠維持多長時(shí)間，尚待觀察。”城陽某房企的營銷總監(jiān)劉先生表示，由于利好政策的不斷放開，市場的確開始變得樂觀起來，特別是央行選擇降息之后，越來越多的房企對2014年12月的樓市銷售充滿信心。“但如果就此認(rèn)為城陽樓市已經(jīng)進(jìn)入康莊大道，那肯定大錯(cuò)特錯(cuò)了。”劉先生說，從大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)正在走下行通道，樓市在這種情況下能否獨(dú)善其身，還是個(gè)未知數(shù)。

　　不少開發(fā)商表示，目前中國經(jīng)濟(jì)面臨巨大挑戰(zhàn)，特別是保持既定經(jīng)濟(jì)增速壓力巨大。回顧之前的降息，每次新一輪降息周期開啟都預(yù)示著一個(gè)經(jīng)濟(jì)探底的過程。房地產(chǎn)業(yè)與整體經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)，在經(jīng)濟(jì)整體下行背景下，房地產(chǎn)要一枝獨(dú)秀并不現(xiàn)實(shí)。

　　在年末的一段時(shí)間，不少房企都明智地利用政策短期利好的“窗口期”，繼續(xù)堅(jiān)持跑量的高周轉(zhuǎn)策略，加大去庫存力度，通過盡快回籠資金減輕企業(yè)資金面的壓力。而城陽樓市總體供求關(guān)系基本平衡且局部過剩，住房整體收益走弱已成共識。并且現(xiàn)階段房價(jià)上漲空間不大，投資投機(jī)性購房需求持續(xù)減少，對理智的開發(fā)商而言，不會改變加速去化降低庫存的既定策略。

　　關(guān)鍵詞6 跨界

　　除了政策上的變化，樓市的低迷也讓房企開始在營銷手段上大做文章。很多以互聯(lián)網(wǎng)為主的跨界銷售手段已經(jīng)開始改變著傳統(tǒng)的售樓模式。借助互聯(lián)網(wǎng)平臺、開啟房地產(chǎn)的電商促銷模式，利用線上線下相結(jié)合的促銷活動，吸引購房者出手，提高銷售率，都是目前開發(fā)商選擇的手段。但是從目前來看，房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的最大結(jié)合還是停留在營銷層面。有不少業(yè)內(nèi)人士也表示，房地場行業(yè)本身的長期性、重資產(chǎn)性、不可移動性和復(fù)雜性，使房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的高度結(jié)合存在困難。

　　就目前的形式來看，進(jìn)入了調(diào)整期的房地產(chǎn)行業(yè)有諸多的不適，因此房企跨界尋找出路也是不得已而為之。因此我們在這一年看到 ，一向標(biāo)榜致力于住宅的萬科在這一年里先后涉足商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、物流地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域 ；恒大進(jìn)軍快消品、糧油產(chǎn)業(yè)；萬達(dá)早早進(jìn)軍文化、體育、傳媒產(chǎn)業(yè)，搞足球，在國內(nèi)外收購電影院線；而綠地、碧桂園等則開始面向海外市場，也開始了跨界轉(zhuǎn)型之路。房地產(chǎn)的好日子是否已經(jīng)過去，我們不能給出確切的答案。但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)利潤的攤薄，相信未來的一段時(shí)間內(nèi)，僅僅依靠單一的房地產(chǎn)存活的企業(yè)將面臨巨大的挑戰(zhàn)。

　　文/圖  

　　記者 程群  

　　 （來源：半島網(wǎng)-半島都市報(bào)） [編輯: 王泯蘇]