?　　半島網(wǎng)房產(chǎn)頻道1月19日消息 近日，國(guó)家發(fā)改委、中央編辦、財(cái)政部等11部委下發(fā)《關(guān)于印發(fā)國(guó)家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)方案的通知》，青島入圍國(guó)家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)地區(qū)。16日，青島市政府下發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見(jiàn)和青島市積分落戶辦法，為新型城鎮(zhèn)化再添利好。半島網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪發(fā)現(xiàn)，新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)也被房地產(chǎn)市場(chǎng)寄予厚望，不少實(shí)力房企已經(jīng)抓緊搶占資源。分析人士認(rèn)為，受益于新型城鎮(zhèn)化最大的將首先是西海岸新區(qū)和城陽(yáng)，其次是膠州和即墨。

　　利好：

　　青島放寬落戶政策 入圍新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)

　　2014年11月21日，青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委發(fā)布《青島市新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃2014～2020年》（以下簡(jiǎn)稱“規(guī)劃”）向社會(huì)各界公示征求意見(jiàn)。《規(guī)劃》提出，青島將構(gòu)建“一核三帶多組團(tuán)、山海田園生態(tài)型”大都市區(qū)。到2020年，全市常住人口將達(dá)到1000萬(wàn)左右，中心城區(qū)人口500萬(wàn)左右，城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%左右。全面放開(kāi)中小城鎮(zhèn)落戶限制 ，基本實(shí)現(xiàn)“零門(mén)檻”進(jìn)入，6年擬改造164個(gè)城中村，城鄉(xiāng)養(yǎng)老保險(xiǎn)可轉(zhuǎn)移。

　　2015年1月16日，青島市政府下發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶籍制度改革的意見(jiàn)和青島市積分落戶辦法。從2015年起要推進(jìn)市區(qū)戶口自由遷移，控制城區(qū)落戶，放寬新區(qū)落戶，并創(chuàng)新了居住證持有者落戶辦法，放開(kāi)縣域城鎮(zhèn)落戶等政策。

　　新型城鎮(zhèn)化及戶籍改革政策的接連出臺(tái)，對(duì)于正值調(diào)整期的青島樓市及開(kāi)發(fā)商們來(lái)說(shuō)，無(wú)疑具有積極的提振意義。青島市工商聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)龍江表示，青島作為新型城鎮(zhèn)化的試點(diǎn)，對(duì)城市建設(shè)和周邊農(nóng)村的改造是一個(gè)很好的機(jī)遇。

　　市場(chǎng)：

　　實(shí)力房企“西進(jìn)北上”搶資源

　　根據(jù)規(guī)劃，按照“全域統(tǒng)籌、三城聯(lián)動(dòng)、軸帶展開(kāi)、生態(tài)間隔、組團(tuán)發(fā)展”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，結(jié)合山東省新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，青島將構(gòu)筑布局合理、層次清晰、特色鮮明、聯(lián)動(dòng)發(fā)展的新型城鄉(xiāng)空間格局，打造“一核三帶多組團(tuán)、山海田園生態(tài)型”大都市區(qū)。

　　青島銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理馬光明表示，新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃使得城市向外發(fā)展，毫無(wú)疑問(wèn)將帶熱近郊樓市，“受益于新型城鎮(zhèn)化最大的是西海岸新區(qū)和城陽(yáng)，其次是膠州和即墨”。

　　而回顧青島近三年來(lái)的城市建設(shè)可以發(fā)現(xiàn)，三城聯(lián)動(dòng)、西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)、藍(lán)色硅谷、鐵路北站、膠州新機(jī)場(chǎng)等一系列規(guī)劃布陣青島西、北部，實(shí)力房企也爭(zhēng)相搶駐。資料顯示，除了早已扎根城陽(yáng)的萬(wàn)科，銀盛泰、青特、龍湖等房企也強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐；在西海岸新區(qū)，萬(wàn)達(dá)更是大手筆拿地，其所規(guī)劃的青島東方影都項(xiàng)目占地總面積高達(dá)376萬(wàn)㎡；2014年中海地產(chǎn)在青所拿的13幅地亦全部位于即墨田橫鎮(zhèn)。

　　馬光明認(rèn)為，西海岸新區(qū)、城陽(yáng)、膠州、即墨是目前青島庫(kù)存較高的區(qū)市，但隨著青島入圍新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)后，四個(gè)區(qū)市的樓市會(huì)漸熱，“三年之內(nèi)看城陽(yáng)，五年之內(nèi)看西海岸新區(qū)，它們的規(guī)劃利好將會(huì)逐步顯現(xiàn)”。

　　需求：

　　規(guī)劃常住人口1000萬(wàn)帶來(lái)巨大潛力

　　青島銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理馬光明表示，一般來(lái)說(shuō)，樓市需求與本區(qū)域的人口數(shù)量、投資客群等因素息息相關(guān)，在青島，本區(qū)域人口數(shù)量與房地產(chǎn)的關(guān)系更密切一些，“規(guī)劃提出的常住人口增至1000萬(wàn)，無(wú)疑能帶來(lái)強(qiáng)勁的購(gòu)房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展。”

　　業(yè)內(nèi)人士表示，作為計(jì)劃單列市、沿海港口城市、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈和長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈連接處，青島有較強(qiáng)的人口吸附能力。根據(jù)銳理數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，青島每年有6到7萬(wàn)的外來(lái)人口涌入，且青島家庭“分巢”現(xiàn)象明顯，從這方面看，青島有強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求，每年住房需求量大概維持在900萬(wàn)平方米左右。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展還與第三產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，目前青島第三產(chǎn)業(yè)占GDP總量的50%左右。馬光明解釋：“一般來(lái)講，從事第三產(chǎn)業(yè)的人購(gòu)房需求更強(qiáng)烈，同時(shí)也有較強(qiáng)的購(gòu)買力?！?br>
　　因?yàn)橛性鷮?shí)的人口基數(shù)、穩(wěn)定的購(gòu)房需求、較強(qiáng)的購(gòu)買力，馬光明預(yù)測(cè)，未來(lái)幾年青島房地產(chǎn)依舊會(huì)處于一個(gè)較為健康的狀態(tài)。

　　在1月15日由山東大眾報(bào)業(yè)集團(tuán)半島傳媒和青島新報(bào)傳媒主辦的2015青島城市建設(shè)發(fā)展高峰論壇上，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)先生提出，中國(guó)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)：未來(lái)只有20%的開(kāi)發(fā)商會(huì)活下來(lái)；只有20%的從城市住房具有投資價(jià)值；只有20%的樓盤(pán)才值得買。而青島絕對(duì)在20%值得進(jìn)行住房投資的城市之列。

　　展望：

　　城鎮(zhèn)化改造還需配套“護(hù)航”

　　山東同圓設(shè)計(jì)集團(tuán)有限公司城市人居研究所所長(zhǎng)解捷表示，新型城鎮(zhèn)化不僅僅是針對(duì)農(nóng)村，也針對(duì)城市。根據(jù)規(guī)劃，到2020年，青島基本完成六區(qū)四市建成區(qū)范圍內(nèi)的164個(gè)城中村改造，實(shí)現(xiàn)32.3萬(wàn)城中村居民市民化；至2020年逐步完成全市8.7萬(wàn)戶棚戶區(qū)的改造任務(wù)，使居民住房條件明顯改善，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)水平不斷提升。

　　馬光明指出：“并不是每個(gè)規(guī)劃城中村改造的樓市都具備升值潛力，這需要政府的規(guī)劃、資金投入是否跟上，相關(guān)產(chǎn)業(yè)是否能順利落地，以及區(qū)位等自然因素共同決定。”他舉例稱，同為城中村改造，市北區(qū)新都心區(qū)域從2007年萬(wàn)科首個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，目前區(qū)域內(nèi)板塊建設(shè)已臻于成熟。而同樣位于市北區(qū)的歡樂(lè)濱海城，政府先期規(guī)劃也不錯(cuò)，但目前卻和新都心有很大差距，“政府規(guī)劃以及區(qū)位、交通等先天優(yōu)勢(shì)都起了至關(guān)重要的作用?！?br>
　　龍江也認(rèn)為，“小馬拉不動(dòng)大車”，青島若想做好東岸、西岸、北岸三城聯(lián)動(dòng)，除了規(guī)劃，還需有資金、政策的跟進(jìn)支持。

　　文 葛飛

　　 [編輯: 王好]