?　　自從4月份樓市新政出臺后，島城的樓市呈現(xiàn)了回暖的跡象。但有樓市專家表示，雖然是回暖，但是樓盤的銷售業(yè)績卻不盡相同，比如有的樓盤因?yàn)閮r(jià)格等方面相對合理，因此呈現(xiàn)大幅增長的情況，還有的樓盤依然處于“冬季”。島城的豪宅市場在樓市新政出臺后，又是一個怎么樣的景象呢？記者昨天調(diào)查發(fā)現(xiàn)，豪宅的銷售也印證了專家的觀點(diǎn)，頻頻打出優(yōu)惠牌的豪宅熱起來，而個別項(xiàng)目依然遇冷，與此同時，本月市郊即將開盤的精裝豪宅因價(jià)高引來購房者和業(yè)內(nèi)人士的熱議。

　　豪宅頻頻打出優(yōu)惠牌

　　島城的豪宅市場在樓市新政出臺后，又是一個怎么樣的景象呢？剛剛過去的五一小長假，青島公認(rèn)的某一線海景頂級豪宅爆出了各種優(yōu)惠打折后不到兩萬元/平方米的震撼價(jià)，五十多平方米的精裝戶型，配備全套德國頂級廚具，各種優(yōu)惠后總價(jià)僅僅一百萬元出頭。在小長假期間，眾多購房者紛至沓來。而在此之前的一個多月，位于燕兒島路附近的遠(yuǎn)洋公館也爆出一百萬元可以買到80平方米的震撼消息，通過網(wǎng)上房地產(chǎn)的官方數(shù)據(jù)顯示，四月成交三十多套。目前，該項(xiàng)目成交也較以前得到初步改善。

　　在目前比較理性的房地產(chǎn)市場情況下，如何選擇和購買這些豪宅呢？有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，即使豪宅價(jià)格也要公道。豪宅動輒在千萬元以上，豪宅幾乎等于好房子，但能不能賣得出去，關(guān)鍵之一還是開發(fā)商肯不肯給優(yōu)惠的價(jià)格。以上兩個樓盤的銷售情況恰恰印證了這一觀點(diǎn)。

　　同樣處于市南、嶗山地段的豪宅，如果沒有在單價(jià)及總價(jià)上做出改變，即使其它方面都不錯，也很難在銷售上有所起色，嶗山區(qū)的半山別墅豪宅開盤近兩年，每月成交都在個位數(shù)。

　　正如一位青島地產(chǎn)市場的資深分析人士認(rèn)為，無論哪種住宅產(chǎn)品，單價(jià)及總價(jià)無疑是打動購房者的利器。脫離所在住宅板塊的價(jià)格支撐，無論哪種豪宅都很難被購房者認(rèn)可。以近期調(diào)整價(jià)格的兩個項(xiàng)目的豪宅為例，調(diào)整后的特價(jià)戶型的總價(jià)及單價(jià)恰恰接近香港路及燕兒島路主流房價(jià)的區(qū)間。

　　市郊價(jià)格不降反升

　　其實(shí)，近期以豪宅定位頻頻出現(xiàn)讓?shí)u城購房者頗為關(guān)注的還有位于城陽區(qū)流亭街道附近的 “星河灣”，即將推出132平方米到692平方米的“精裝海景豪宅”。盡管開盤的具體價(jià)格沒有準(zhǔn)確透露，但是此前有購房者咨詢，每平方15000元左右的價(jià)格，讓購房者的入門價(jià)格將達(dá)到200萬元級，大戶型將達(dá)到千萬元級。而周邊的青特、卓越、龍湖等項(xiàng)目，有的150萬元即可購買一套帶花園的聯(lián)排別墅，即使高層毛坯的均價(jià)也僅僅在6000元左右。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，豪宅星河灣如果按此價(jià)格入市，恐怕極難找到市場的價(jià)格支撐點(diǎn)。盡管推崇“精裝豪宅”，但是，在目前的市場環(huán)境下，價(jià)格畢竟是絕大多數(shù)購房者考慮的第一位因素。

　　“價(jià)格畢竟才是讓我走進(jìn)售樓處的重要理由。”一名剛剛在五一小長假期間探訪多家豪宅的購房者劉先生如是說。“我原本想在市郊買套房子給父母住，但每平方15000元左右的價(jià)格，我算了算，房子總價(jià)將可能在200萬左右，貴得有些離譜。”市民韓先生在了解過多個樓盤信息后，不禁對市郊的這處豪宅發(fā)出了這樣的感嘆。

　　市郊豪宅價(jià)格不宜高

　　業(yè)內(nèi)人士表示，今年的樓市，必然是豪宅激烈競爭的樓市。無論豪宅還是普通住宅，除了自身小區(qū)配套齊備外，周邊生活、教育、購物、醫(yī)療、景觀等無疑是決定住宅價(jià)值的重要因素。青島而言，豪宅大多集中于市南、嶗山一線。“面朝大海，春暖花開”固然重要，生活的便利性更加重要。比如，萬麗海景、華潤、遠(yuǎn)雄不但有良好景觀及樓盤品質(zhì)，更重要的是享受城市中心生活的便利性。即使中國香港的維多利亞灣的半山豪宅，也依舊是華人財(cái)富領(lǐng)袖的聚集地，這與主城區(qū)近在咫尺的距離是重要因素。

　　“星河灣”的戶型過大，直接體現(xiàn)總價(jià)偏高的特點(diǎn)，僅僅這一點(diǎn)或與所在地段就不相匹配。業(yè)內(nèi)人士指出，城陽區(qū)作為剛需的第一居所是沒有什么問題，但是要作為第一居所的豪宅，客群會較為稀少。有業(yè)內(nèi)人士介紹，目前該區(qū)域周邊價(jià)格僅6000元/平方米左右。青島有能力購買這種大平層、總價(jià)高的項(xiàng)目的人群還是有的，但是主要購買意向大都集中在生活便利的市南區(qū)、嶗山區(qū)。

　　數(shù)據(jù)顯示，在2014年2月至2015年2月這一年期間，青島市共銷售150平方米以上商品住宅5389套，面積116萬平方米。其中城陽區(qū)銷售量僅為978套，成交面積是225萬平方米。

　　購房者更重視周邊配套

　　昨天，記者以購房者的身份撥打城陽“星河灣”的專線電話，接電話的工作人員表示，他們的樓盤預(yù)計(jì)在5月中旬開放。“我們最小的房型是132平方米，最大的是692平方米……”這名工作人員表示，樓盤所處的位置交通便利，項(xiàng)目里有5星級的賓館，但對于項(xiàng)目外的情況，這名工作人員沒有絲毫介紹。直到記者問到周邊是否存在潛在污染風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，這名工作人員才表示，相關(guān)的項(xiàng)目有拆遷計(jì)劃。據(jù)介紹，樓盤的兩公里以外便是石化儲存罐，盡管小區(qū)內(nèi)有酒店、會所、體育館，但其他醫(yī)療、教育、購物資源目前未見成型。

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　　市區(qū)豪宅更能保值

　　要買地段佳的樓盤。對于豪宅來說，地段是日后保值升值的基礎(chǔ)。有媒體報(bào)道稱，在北上廣深一線城市，由于市中心地價(jià)高而且土地稀缺，所以豪宅產(chǎn)品多出現(xiàn)在市郊或者衛(wèi)星城。相比而言，市中心的豪宅不僅稀缺而且更能保值升值。比如，大寧金茂府之所以備受關(guān)注，也是因?yàn)樗巧虾Ｊ袃?nèi)環(huán)的大體量高端住宅項(xiàng)目，而上海內(nèi)環(huán)的住宅供應(yīng)已近枯竭。

　　股市興旺與豪宅市場表現(xiàn)息息相關(guān)。當(dāng)股市財(cái)富大幅升值，富豪身家自然水漲船高，必然刺激豪宅市場成交，在中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展歷程中，樓市與股市的博弈周期性出現(xiàn)。而這一次與此前不同的是，在看似瘋狂的股市大潮中，經(jīng)歷過股市過山車的中國財(cái)富階層有了理性資產(chǎn)配置的視角，豪宅作為保值增值性最佳的固定資產(chǎn)，成為財(cái)富階層堅(jiān)定的購買項(xiàng)目。在這場樓市和股市的博弈中，樓市的吸金效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。當(dāng)前豪宅買家之中，不乏股市獲利后抽離投身房產(chǎn)者。對于這一類以資產(chǎn)配置為主要目的的財(cái)富群體而言，其所看重的是豪宅安全性，這決定了其更傾向于選擇成熟地段的豪宅。因此，對于新興地段的豪宅也更為關(guān)注合理的價(jià)格及完善的生活配套。

　　本報(bào)記者