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　　本報記者　徐新東　林剛

　　延期交房,面對違約時開發(fā)商為何依然“牛氣”?業(yè)內(nèi)人士揭秘,國家并沒有一個明確的關于延期交房相關違約賠償?shù)囊?guī)定,而且房產(chǎn)問題也暫時還不適用于消法。唯一對開發(fā)商具有約束性的內(nèi)容就是購房者手中的購房合同。違約成本低是開發(fā)商敢“理直氣壯”選擇延期交房的一個重要原因。

　　■揭秘

　　商品房市場火爆

　　霸王條款強加于人

　　采訪中,山東川佳律師事務所的張寶清律師進一步表示,國家并沒有一個明確的關于延期交房違約賠償?shù)囊?guī)定,實踐中均依照當事人的約定,即購房合同來認定。由于商品房市場火爆導致了買賣過程中形成的賣方市場關系,購房者在交易中處于弱勢地位。

　　往往在簽訂合同時,有關違約金的約定,雖然可以協(xié)商,但開發(fā)商往往以“制式合同,無法修改”等“霸王行為”的說辭將違約金定得比較低,如:萬分之一,甚至還有萬分之零點幾。

　　“開發(fā)商之所以敢違約,就是因為對業(yè)主維權成本早已了如指掌。按日萬分之一計,延期三五個月的違約金不過幾千元。”張寶清說。

　　張金泉(應被訪者要求化名)是一家地產(chǎn)公司的高層管理者。他也認為,違約成本低是開發(fā)商敢“理直氣壯”去選擇延期交房的一個重要原因。

　　“不過在合同中不光約定了開發(fā)商出現(xiàn)違約后需要承擔的責任,也約定了購房者如果出現(xiàn)違約也要承擔責任,但往往是雙方的違約責任并不對等,開發(fā)商的‘霸王行為’顯露無疑。”張金泉說。

　　張女士也是一位購房者,2013年11月,張女士簽訂了預售合同購買一套建筑面積121.77平方米的房子,房屋總價約110萬元。

　　但這份合同中卻有這樣的約定,購房者未按本合同約定的時間付款,應當向開發(fā)商支付違約金,違約金按逾期未付款項的日萬分之一計算；而開發(fā)商逾期交付房屋,違約金按購房者已支付的房價款日萬分之0.01計算。

　　“這明顯就是違約責任的不對等,兩者對比,其實是加重了消費者的責任。”采訪中,張寶清律師表示,由于商品房的標的額大,所以如果雙方違約責任不對等的話,所承擔的違約金數(shù)額就會相差懸殊。張律師認為,這種條款加重了消費者的責任,違反了法律的公平原則,如若遇到此類條款,購房者可依法申請人民法院或仲裁機構予以撤銷或變更。

　　而事后,記者也了解到,青島市工商局也于2015年7月20日依據(jù)《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》對該開發(fā)商進行了處罰。

　　而采訪中,有購房者也表示,合同中有一條特別坑人:如果購房者在未違約的情況下,開發(fā)商提出終止合同該如何處理,合同并未作出約定。記者了解到,在他與開發(fā)商簽訂的預售合同里約定,如果購房者未按時付款而違約,開發(fā)商可以提出解除合同,并索要一定比例的違約金,但如果購房者未違約,開發(fā)商提出終止合同,未約定如何給予購房者賠償。“沒有依據(jù),所以這對購房者來說很不公平。”該購房者說。

　　另外,張律師也介紹,在一些合同或者協(xié)議當中,開發(fā)商設置“3個月違約免責期”,他認為這屬于霸王條款,同樣可要求監(jiān)管部門進行規(guī)范。

　　■幕后

　　延期“頑疾”難除

　　開發(fā)商缺錢是主因

　　延期交房的事件為何會頻發(fā)?在業(yè)內(nèi)人士看來,大部分還是因為“錢”。

　　張金泉介紹,在他接觸到的一些有關延期交房的案例中,開發(fā)商往往會怨天怨地。比如,春和景明項目延期交房的糾紛案子中,開發(fā)商就以“施工過程中遭遇惡劣天氣停止施工34天,受日食影響停工1天,配合“為考生送安靜”活動于2010年5月20日至6月20日、2011年5月20日至6月20日夜間停止施工,導致被告延期交房。”不過,對于這類主張,法院一般不予采納。

　　張金泉認為,導致開發(fā)商延期交房有以下幾大原因:一是開發(fā)商實力不足,甚至開發(fā)資質(zhì)過期等；二是開發(fā)商捂盤惜售,不惜毀約；三是建筑方和開發(fā)商有資金糾紛,導致施工進度放緩或終止；四是部分樓盤因市政配套無法到位,導致自身配套無法如期完成；五是業(yè)主在收房前發(fā)現(xiàn)房屋存在各種問題而拒絕收房；六是開發(fā)商擅自變更規(guī)劃,無法通過規(guī)劃部門審核；七是樓盤尚未通過相關部門的竣工驗收等等。　

　　“總結(jié)一下,這些原因多數(shù)還是因為錢,資金不到位。”張金泉說,小的開發(fā)商實力不足,說白了其實就是因為沒錢。

　　“在開發(fā)項目投入時,土地的一次性投入成本就會占到50%以上,在樓王頻出高地價的背景下,土地成本甚至會占到60%、70%的比例。”張金泉說,對于實力不足的開發(fā)商來說,雖然拿到了地,可后期如果資金不到位肯定要影響工程進度,或者應該交的相關配套費不齊全,無法取得相關資質(zhì)。

　　“就青島來說,從今年7月1日實施《青島市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》,強化配套設施與房地產(chǎn)開發(fā)項目要同時設計、同時建設、同時交付使用,所以這對開發(fā)商的要求更加嚴格,沒有雄厚的資金是難以支撐的。”張金泉說。

　　另外,因為資金短缺,拖欠建筑商款項,這也是建筑方和承包方發(fā)生矛盾的原因,以至于施工進度放緩或終止。

　　張金泉也承認,近年來,樓市驟冷驟熱,各種問題凸顯。經(jīng)濟大環(huán)境的不確定性增加,銀行“只會錦上添花,不會雪中送炭”,逐漸收緊貸款。在這種狀況之下,房子銷售不暢,開發(fā)貸款或融資也相對變難,不少房企,特別是中小房企面臨資金短缺的風險,而一旦資金鏈斷裂,各種問題就會接踵而至,不僅僅只是延期交房這么簡單,很可能致使這個項目變成“爛尾”。

　　采訪中,廣昌路國隆幸福城的一位業(yè)主也介紹,2014年9月9日,山東省高院曾開庭審理一起借款合同糾紛案件,其中被告正是該項目的開發(fā)商青島國隆昌盛投資置業(yè)有限公司。而2016年3月18日,青島市住房保障中心、青島市市北區(qū)開發(fā)建設局聯(lián)合在市北區(qū)政務網(wǎng)內(nèi)發(fā)布通告,因項目開發(fā)企業(yè)青島國隆昌盛投資置業(yè)有限公司資金斷鏈,逾期交房,多部門正積極研究項目解決途徑。

　　此外,在2014年,青島君利豪集團負責人也被爆出因為資金問題而“跑路”,不僅拖欠君利大陸馨園項目拖欠施工款項,而且由它投資建設的君利長島灣項目也予以停工。

　　■癥結(jié)

　　延期賠償沒明確規(guī)定

　　折射預售制度漏洞

　　那開發(fā)商違約交房,違約金到底應該怎么算,賠償金又該如何界定?

　　山東川佳律師事務所的張寶清律師也表示,按照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規(guī)定:“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法,違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。”同時在第十六條中約定:當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的,應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。　

　　張律師說,國家并沒有一個明確的關于延期交房相關違約賠償?shù)囊?guī)定,而且房產(chǎn)問題也暫時還不適用于消法。對于延期交房,唯一對開發(fā)商具有約束性的內(nèi)容就是購房者手中的購房合同。

　　但有不少業(yè)內(nèi)人士也表示,延期交房只是整個房地產(chǎn)業(yè)鏈條上的“冰山一角”,交房不按時,表面看來是樓市低迷造成的銷售不暢,因資金緊張等因素影響工程進度的開發(fā)商失信行為。但從根源上講,在于現(xiàn)行的商品房預售制度。這降低了開發(fā)商的資金要求門檻,開發(fā)商僅需極少的自有資金,通過占用購房者預付的房款,即可實現(xiàn)“空手套白狼”的經(jīng)營模式。

　　開發(fā)商為了迅速回籠資金,在樓盤尚未動工或是建設進度不大的情況下進行期房銷售,提前收取購房者的購房款和按揭貸款等資金。這在給購房者提供了便利的同時,也帶來了延期交房、卷款“跑路”等潛在風險。

　　房地產(chǎn)專家賈臥龍此前在博客上直言:預售制度,實質(zhì)上已變成開發(fā)商融資的手段。即,只用投入有限資金,從政府拿到土地,然后用土地到銀行抵押啟動項目。真正的建設資金大都依靠銷售回款和建筑商墊付。如果某一環(huán)節(jié)運轉(zhuǎn)不暢,則影響到施工進度和交房時間。

　　事后,張金泉說,近幾年來,我國的商品房預售市場不斷規(guī)范化管理,但仍然很多不完善之處,尤其是對延期交房政府層面上并沒有什么具有約束力的文件,導致一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)經(jīng)營或鉆營法律空子,造成損害購房者合法利益的現(xiàn)象屢禁不止。

　　（來源：半島網(wǎng)-半島都市報）