（原標(biāo)題：樓市回暖，法拍房也變得搶手了）

去年全市成交住宅法拍房777套 今年2月多套法拍房溢價成交

2024年10月，李女士在法拍平臺競得一套法拍房，成交價低于市場價近50萬元。今年1月份收房喬遷，這是她的首套房。歷時3個月，她經(jīng)歷了競拍成功和拿到房本的興奮，體驗了墊付前業(yè)主高昂物業(yè)費的懊惱，也感受到收房時的激動以及對未來生活的期待。為什么要通過法拍房的形式置業(yè)？李女士表示，她相中的這套房屋起拍價大幅低于市場價。

市民網(wǎng)拍“低價”法拍房

李女士競拍成功后，2024年12月份順利辦下房產(chǎn)證。當(dāng)時房屋尚未騰空，臨近過年，前業(yè)主希望過完年后再搬離。考慮居住期間產(chǎn)生的水電費、物業(yè)費大概率需要自己負(fù)擔(dān)，李女士明確表示反對，要求前業(yè)主按照法律文書寫明的時間搬離。2025年1月初她發(fā)現(xiàn)房屋已騰空，遂聯(lián)系法官拿到鑰匙，推開了自己首套房的大門。

李女士表示，“網(wǎng)購“”法拍房最令人激動的環(huán)節(jié)是收房。當(dāng)她打開屋門時，發(fā)現(xiàn)前業(yè)主留下了沙發(fā)、餐桌等簡單家具，房屋的采光很好、馬桶還是智能的、帶有一個車位……李女士頗為慶幸。

房屋產(chǎn)權(quán)完成過戶，水電燃?xì)獾纫残枰^戶。按照規(guī)定，水電費等應(yīng)該“誰居住時產(chǎn)生的費用誰買單”，但李女士還是墊付了前業(yè)主未交納的水電燃?xì)赓M1000多元，物業(yè)費7000多元。雖然心里感到不平，但想到房屋入手價低于市場價50余萬元，心中的不悅便煙消云散。

多套法拍房溢價成交

近日發(fā)布的2025年1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，青島新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%。這是連續(xù)第二個月上漲，二手住宅銷售價格和2024年持平。在樓市回暖的背景下，法拍房進(jìn)入了不少市民的置業(yè)菜單。

記者在法拍平臺上觀察到，今年2月份，我市多套法拍房出現(xiàn)溢價成交的情況。2月10日，市北區(qū)延吉路一套大戶型法拍房以評估價448萬元上拍，經(jīng)5人48輪競拍，最終以超561萬元成交，溢價近113萬元。同日，市南區(qū)芝罘路一套小戶型房屋以90萬元起拍價上拍，經(jīng)3人82次出價，最終以165萬元成交，較評估價溢價近37萬元。2月16日，市北區(qū)勁松三路一套房屋以評估價201萬元上拍，經(jīng)7人66輪競拍，最終以269萬元成交，溢價68萬元。

法拍房遵守二手房市場規(guī)律，那些坐擁交通、教育、醫(yī)療資源、地理位置優(yōu)越的優(yōu)質(zhì)法拍房頗為吃香。在剛需人群看來，考慮競拍法拍房的最大動因還是“撿漏”。法拍平臺上，“一手成交”的法拍房占比超過溢價成交，如2024年12月，城陽區(qū)錦宏東路一套127平方的房屋評估價為100萬元，二拍以5.6折上拍，1人參拍1手中拍，成交價低于評估價44萬元。

去年法拍成交住房777套

國信達(dá)數(shù)據(jù)發(fā)布2024年1-12月全國法拍房大數(shù)據(jù)分析報告顯示，2024年全國各類型法拍房掛拍量為657842套，成交量為163372套，同比增長11.03%，平均成交折扣率77.53%。2024年我市各類型法拍房掛牌3391套，成交988套，平均折扣率為82.78%。其中住宅用房掛牌2315套，成交777套，平均折扣率82.59%。

據(jù)安居法拍網(wǎng)統(tǒng)計，黃島區(qū)武夷山路576號一處109平方米的法拍房，吸引13人競拍，經(jīng)過322輪出價，最終以165萬元成交，超過評估價59萬元，溢價達(dá)55%。萊西市濱河路一處房屋，經(jīng)4人189輪出價，最終以90萬元成交，高出評估價40萬元，溢價超80%。

2024年6月，嶗山區(qū)弄海園一處別墅，起拍價4097萬元，經(jīng)147輪出價最終以5055萬元成交。該房屋雖然成交價低于評估價799萬余元，但拍賣環(huán)節(jié)競爭激烈，可見高端住宅不缺買家。2024年5月，嶗山區(qū)東方之珠花園別墅小區(qū)一套別墅以6214萬元的價格成交，這是近年來我市成功拍出的第二套價格超6000萬元的別墅。李滄區(qū)金水路一套評估價過千萬元的別墅經(jīng)過80輪拍賣，以超過起拍價369萬元價格成交。后來該房屋因故再次上拍，經(jīng)52輪出價，最終以高出起拍價284萬元成交。2024年3月，即墨區(qū)溫泉鎮(zhèn)一套別墅以評估價332萬元起拍，經(jīng)過85輪競價，最終以491萬元價格成交，比評估價溢價159萬元。據(jù)現(xiàn)有法拍平臺數(shù)據(jù)信息，近4年來，我市千萬元以上的住宅法拍房成交39套。

相對于高端住宅的稀缺性，普通購房者更關(guān)注法拍房的性價比。據(jù)國信達(dá)數(shù)據(jù)顯示，溫州和杭州的法拍房成交率高達(dá)81%，即每上拍10套房子便能成交8套，法拍房正在成為那些希望以較低成本卡位核心資產(chǎn)、實現(xiàn)財富穩(wěn)健增值的置業(yè)者和投資者的選擇。

參與法拍要提前做功課

法拍房是涉訴房屋，有一定的不確定性，做足功課全面了解法拍房是能否能“撿漏”的關(guān)鍵。李女士表示，參拍之前她仔細(xì)閱讀法院拍賣公告，通過拍賣公告上的執(zhí)行案號，查詢該房屋被拍賣的原由。原則上盡量避免有租賃、不包騰房的法拍房。房屋的基本信息了解后，便是調(diào)研拍賣公告上沒有寫明的內(nèi)容，比如是否拖欠物業(yè)費、水電燃?xì)赓M等。聯(lián)系法官提前看房也很有必要，比如看房時觀察前業(yè)主態(tài)度是否蠻橫，家里是否有老人或者孩子，是否存在潛在騰房難的風(fēng)險等。

李女士表示，如果不能全款參拍，法拍平臺均有“一鍵貸款”的入口，預(yù)審?fù)曩J款便可參拍了。在拍賣環(huán)節(jié)，一定要給自己設(shè)個心理價位，避免卷入“拍賣心理戰(zhàn)”。

記者了解到，法拍房與二手房過戶政策一致，都需根據(jù)房屋交易價格繳納契稅、個人所得稅、增值稅等稅費。部分法拍房可能存在前業(yè)主欠稅、需要二次繳稅情況，法院可能會要求需由賣方承擔(dān)的稅費由買方先行墊付，再憑借相應(yīng)憑證在一定期限內(nèi)向法院申報，也有的法院會要求所有稅費均由買方承擔(dān)。

觀海新聞/青島晚報/掌上青島 記者 陳小川