業(yè)主與物業(yè)發(fā)生摩擦較為多見(jiàn)，發(fā)生糾紛后如何協(xié)商或者維權(quán)，不少市民把握不準(zhǔn)邊界。5月6日，半島問(wèn)法熱線聚焦物業(yè)糾紛，山東創(chuàng)凡律師事務(wù)所的劉宗霖律師與李慧敏律師在線解答市民疑惑，就市民遇到的各類物業(yè)糾紛進(jìn)行了詳細(xì)剖析，給出專業(yè)的法律建議，贏得來(lái)電市民認(rèn)可。

去年年底，王先生的孩子在小區(qū)樓下玩，突然被外墻脫落的墻皮砸中肩膀，當(dāng)時(shí)孩子疼得站不起來(lái)。“送到醫(yī)院后，孩子做了骨折復(fù)位手術(shù)，一共住院12天，光醫(yī)療費(fèi)就花了近8萬(wàn)元。現(xiàn)在經(jīng)鑒定，孩子構(gòu)成十級(jí)傷殘，傷后休息、護(hù)理、營(yíng)養(yǎng)都需要好長(zhǎng)一段時(shí)間。”王先生告訴劉律師，經(jīng)警方對(duì)現(xiàn)場(chǎng)碎塊和落點(diǎn)的比對(duì)勘查，初步排除他人高空拋物，系樓房高層外墻貼片自然脫落。

“我認(rèn)為這是物業(yè)的責(zé)任，出事后找物業(yè)談賠償，他們一直推諉，說(shuō)和他們沒(méi)關(guān)系，拒絕賠償。”王先生詢問(wèn)律師，這種情況物業(yè)到底有沒(méi)有責(zé)任？是否應(yīng)該承擔(dān)賠償？

劉律師表示，就王先生描述的情況來(lái)看，物業(yè)大概率需要承擔(dān)責(zé)任。“《中華人民共和國(guó)民法典》中有規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。這里采用的是過(guò)錯(cuò)推定原則，也就是說(shuō)，物業(yè)作為小區(qū)公共設(shè)施的管理人，除非能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，否則就要對(duì)您孩子的受傷承擔(dān)責(zé)任。”劉律師表示，根據(jù)王先生的描述，經(jīng)警方勘查已排除高空拋物，確定是樓房高層外墻貼片自然脫落，而小區(qū)物業(yè)對(duì)建筑物外墻這類公共部分，負(fù)有充分的管理維護(hù)義務(wù)。

“您需要收集相關(guān)證據(jù)，比如孩子的病歷、診斷證明、醫(yī)療費(fèi)用票據(jù)、傷殘鑒定報(bào)告；拍攝外墻脫落現(xiàn)場(chǎng)照片、視頻；保留與物業(yè)溝通的記錄；公安部門(mén)出具排除高空拋物的勘查證明等，向法院提起訴訟，提交證據(jù)證明物業(yè)存在管理過(guò)錯(cuò)，要求物業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，并主張合理的賠償金額。”劉律師給出了建議。

房屋空置就不用交納物業(yè)費(fèi)嗎？當(dāng)天來(lái)電咨詢的市民對(duì)物業(yè)費(fèi)的關(guān)注比較多。“幾年前我投資買(mǎi)了郊區(qū)一套房屋，但是由于上班不方便就一直沒(méi)有住過(guò)，也沒(méi)有辦理房屋空置手續(xù)，現(xiàn)在物業(yè)給我打電話，說(shuō)我已經(jīng)欠了1萬(wàn)多元的物業(yè)費(fèi)，我想問(wèn)一下，這個(gè)費(fèi)用合理嗎？”徐先生表示，自己并沒(méi)有享受物業(yè)的服務(wù)，甚至物業(yè)聯(lián)系人是誰(shuí)都不知道，“這種情況還要交物業(yè)費(fèi)嗎？”

“物業(yè)服務(wù)具有公共性，它的服務(wù)對(duì)象是整個(gè)小區(qū)或商務(wù)中心的全體業(yè)主，服務(wù)內(nèi)容涵蓋建筑物維護(hù)保養(yǎng)、公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)、保潔、安保、綠化養(yǎng)護(hù)等。即使您的房屋處于空置狀態(tài)，但實(shí)際上仍然享受了建筑物共有部分的維護(hù)保養(yǎng)，比如樓體結(jié)構(gòu)的維護(hù)保障房屋安全；公共區(qū)域的衛(wèi)生保潔維持整潔環(huán)境；安保巡查保障商務(wù)中心的安全秩序等服務(wù)。這些服務(wù)不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別房屋空置就停止，而是持續(xù)保障整個(gè)區(qū)域的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。” 李律師表示，關(guān)于空置房屋是否需要交納物業(yè)費(fèi)，法律有明確規(guī)定，“《中華人民共和國(guó)民法典》中有規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)；物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。 ”

李律師建議徐先生主動(dòng)與物業(yè)公司協(xié)商，嘗試達(dá)成一個(gè)雙方都能接受的解決方案，比如分期支付物業(yè)費(fèi)，或者協(xié)商物業(yè)費(fèi)的優(yōu)惠折扣。“若協(xié)商不成進(jìn)入訴訟程序，您需要準(zhǔn)備好相關(guān)合同等證據(jù)，配合法院調(diào)查。法院判決后，若您仍拒不履行繳費(fèi)義務(wù)，可能會(huì)面臨強(qiáng)制執(zhí)行。”

為方便市民咨詢，我們上線了半島問(wèn)法熱線讀者群，有需要的市民可以掃碼入群，我們會(huì)根據(jù)市民需求開(kāi)啟相應(yīng)話題，也將聯(lián)系專門(mén)律師定期解答市民關(guān)注的法律問(wèn)題。

掃碼進(jìn)群

問(wèn)題1：房頂漏水致使業(yè)主財(cái)產(chǎn)受損，物業(yè)是否需要進(jìn)行賠償？

張先生住在某小區(qū)頂樓。幾個(gè)月前，張先生發(fā)現(xiàn)家里天花板滲水，就向物業(yè)公司反映了情況。物業(yè)派人來(lái)檢查，發(fā)現(xiàn)是樓頂沒(méi)及時(shí)清理修繕導(dǎo)致的，他們簡(jiǎn)單處理后，滲水確實(shí)減輕了些，但問(wèn)題沒(méi)徹底解決。一天夜里的一場(chǎng)大雨，張先生的房子大面積漏水。張先生找物業(yè)協(xié)商賠償，他們態(tài)度很敷衍，說(shuō)這不是他們的責(zé)任，不愿意賠。張先生詢問(wèn)律師，這種情況下，物業(yè)是否需要承擔(dān)賠償責(zé)任？

律師說(shuō)法：張先生，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。樓頂檐溝屬于業(yè)主共有部分，物業(yè)有義務(wù)進(jìn)行定期清理和修繕 。

從您描述的情況來(lái)看，您在發(fā)現(xiàn)滲水后及時(shí)向物業(yè)反映，已經(jīng)在自身能力范圍內(nèi)盡到了注意義務(wù)。而物業(yè)在檢查出是樓頂檐溝積水導(dǎo)致滲水后，僅進(jìn)行了簡(jiǎn)單清理，沒(méi)有徹底排除隱患，最終導(dǎo)致大雨后雨水積聚，造成您家財(cái)物損失。這說(shuō)明物業(yè)公司沒(méi)有按照物業(yè)服務(wù)合同約定，全面、正確地履行對(duì)業(yè)主共有部分的管理維護(hù)義務(wù)，存在過(guò)錯(cuò)。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》中規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。所以，物業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)您的損失進(jìn)行賠償。建議您先收集相關(guān)證據(jù)，比如您向物業(yè)反映滲水問(wèn)題的微信聊天記錄、電話錄音、書(shū)面報(bào)告等、物業(yè)檢查處理的記錄、房屋受損的照片和視頻、受損物品的購(gòu)買(mǎi)發(fā)票和維修單據(jù)等；然后再次與物業(yè)進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商過(guò)程可以錄音，保留證據(jù)；若協(xié)商不成，您可以向法院提起訴訟，通過(guò)法律途徑要求物業(yè)賠償損失。在訴訟過(guò)程中，這些證據(jù)將有力支持您的訴求，幫助您維護(hù)自身合法權(quán)益。

問(wèn)題2：業(yè)主在小區(qū)內(nèi)受到財(cái)產(chǎn)損害，物業(yè)是否需要擔(dān)責(zé)?

鄭先生在某小區(qū)經(jīng)營(yíng)一家便利店，小區(qū)是由某物業(yè)管理有限公司提供服務(wù)的。就在前段時(shí)間的凌晨，鄭先生的便利店被盜了，當(dāng)時(shí)他第一時(shí)間報(bào)了案。后來(lái)他仔細(xì)想了想，覺(jué)得物業(yè)公司沒(méi)有盡到安保義務(wù)，才導(dǎo)致他遭受了這么大的損失。小區(qū)里明明有保安巡邏，監(jiān)控設(shè)備也應(yīng)該正常運(yùn)行，但小偷還是成功進(jìn)入他的店里偷走了不少貨物，而且事發(fā)后他找物業(yè)溝通，他們也沒(méi)有給出一個(gè)合理的說(shuō)法。鄭先生詢問(wèn)律師，物業(yè)公司是否應(yīng)該對(duì)自己的損失承擔(dān)賠償責(zé)任？

律師說(shuō)法：鄭先生，《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的確有規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作 。同時(shí)，一般的物業(yè)服務(wù)合同也會(huì)約定物業(yè)公司對(duì)公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理義務(wù)。但需要明確的是，物業(yè)公司承擔(dān)的是小區(qū)公共秩序維護(hù)及協(xié)助救助報(bào)告等義務(wù)，并不包括對(duì)業(yè)主室內(nèi)財(cái)產(chǎn)提供安全保障。要讓物業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任，需要證明物業(yè)存在明顯過(guò)錯(cuò)，且該過(guò)錯(cuò)與您的損失存在直接因果關(guān)系。比如，門(mén)禁系統(tǒng)長(zhǎng)期損壞未維修，導(dǎo)致外人可隨意進(jìn)出；保安未按合同約定進(jìn)行巡邏，或監(jiān)控設(shè)備故障卻未及時(shí)檢修等。若能證明這些情況，物業(yè)就可能因未履行好公共區(qū)域的安保義務(wù)，對(duì)您的損失承擔(dān)一定比例的賠償責(zé)任。在您便利店被盜事件中，小偷進(jìn)入您室內(nèi)盜竊，這超出了物業(yè)正常安保義務(wù)的范圍。所以，在物業(yè)公司不存在放任犯罪結(jié)果發(fā)生，也不存在不履行公共安保維護(hù)和協(xié)助救助報(bào)告義務(wù)的情況下，您要求物業(yè)公司賠償被盜財(cái)產(chǎn)損失，在法律上較難得到支持。建議您先等待公安機(jī)關(guān)的調(diào)查結(jié)果，爭(zhēng)取追回被盜財(cái)物。同時(shí)，仔細(xì)查看物業(yè)服務(wù)合同，收集物業(yè)可能存在失職的證據(jù)，比如門(mén)禁記錄、監(jiān)控維修記錄、保安巡邏排班表等。如果發(fā)現(xiàn)物業(yè)確實(shí)存在未履行合同義務(wù)的情況，可先與物業(yè)協(xié)商賠償事宜，協(xié)商不成再考慮通過(guò)訴訟解決糾紛。

問(wèn)題3：車輛停放在地下車庫(kù)被剮蹭，物業(yè)是否需要進(jìn)行賠償？

劉先生和小區(qū)物業(yè)簽了《車位使用協(xié)議》，租了地下車庫(kù)的一個(gè)固定車位，每個(gè)月都按時(shí)交場(chǎng)地租賃使用費(fèi)。本來(lái)覺(jué)得把車停在租的車位挺安心的，可前幾天他去開(kāi)車的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)車身有一道很長(zhǎng)的劃痕。劉先生第一時(shí)間就去找物業(yè)，想著讓他們幫忙查監(jiān)控找出肇事者。結(jié)果發(fā)現(xiàn)好多關(guān)鍵位置的監(jiān)控錄像都是缺失的，根本沒(méi)辦法確定到底是誰(shuí)剮蹭了他的車。劉先生和物業(yè)理論，他們卻一直推脫責(zé)任，說(shuō)監(jiān)控錄像缺失不是他們的問(wèn)題，他們也沒(méi)辦法。劉先生認(rèn)為自己每個(gè)月交著車位租賃費(fèi)，作為物業(yè)，應(yīng)該保障自己車輛停放期間的安全。他詢問(wèn)律師，現(xiàn)在因?yàn)槲飿I(yè)的監(jiān)控沒(méi)做好，導(dǎo)致找不到責(zé)任人，自己車輛的損失是否應(yīng)該由物業(yè)來(lái)承擔(dān)？

律師說(shuō)法：劉先生，《中華人民共和國(guó)民法典》中有規(guī)定：出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。您與物業(yè)公司簽訂《車位使用協(xié)議》后，物業(yè)公司作為出租人，有義務(wù)保障租賃車位處于安全、適租的狀態(tài)。同時(shí)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》中也有規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)的財(cái)產(chǎn)及人身安全負(fù)有基礎(chǔ)的安全保障義務(wù)，安裝監(jiān)控設(shè)備就是其履行安保義務(wù)的方式之一。根據(jù)您的描述，您已按約定繳納車位租賃費(fèi)，并將車輛停放在租賃車位，對(duì)車輛受損不存在過(guò)錯(cuò)。而物業(yè)公司雖然安裝了攝像頭，但部分監(jiān)控錄像缺失，導(dǎo)致無(wú)法確認(rèn)車輛受損的直接責(zé)任人，這屬于未全面履行基本的安保義務(wù)，存在明顯過(guò)錯(cuò)。這種過(guò)錯(cuò)與您無(wú)法找到肇事者進(jìn)而無(wú)法獲得賠償之間存在直接因果關(guān)系。所以，您有權(quán)向法院提起訴訟，要求物業(yè)公司承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。在訴訟過(guò)程中，您需要準(zhǔn)備好《車位使用協(xié)議》、繳納租賃費(fèi)的憑證、車輛受損的照片、與物業(yè)溝通的記錄等證據(jù)，用以證明雙方的租賃關(guān)系、您已履行合同義務(wù)，以及物業(yè)存在安保失職行為。憑借這些證據(jù)，您在訴訟中爭(zhēng)取賠償?shù)陌盐諘?huì)更大。

（半島全媒體記者 尹彥鑫）