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問法熱線丨購買預售商品房被法院強制執行,我該怎么辦?

2025-08-19 15:31 大眾新聞·半島新聞閱讀 (31912) 掃描到手機

勝訴者權益如何保障?執行是很關鍵的一環。但是在司法實踐中,執行遇到困境的情況也時常出現。8月19日,半島問法熱線80889800聚焦執行難題,邀請執行方向的專業律師接聽市民來電,為市民答疑解惑。

上午9點30分,熱線準時開通,張女士來電稱,自己在A房地產開發公司購買了一套住宅商品房,后來得知,因為這個房地產開發公司因為對外負債,被B公司起訴后,現在被法院強制執行,查封了A公司的財產,其中就包括張女士購買的這套房子。

“這套房子是為了孩子上學購買的學區房。現在,我該怎么做,才能把房子拿回來?”張女士詢問金律師。

金律師經過了解得知,張女士在這套房被法院查封前就已經與房地產公司簽訂了書面的《商品房買賣合同》,并且已經按照合同約定支付了首付款,貸款部分也已經由張女士貸款的銀行轉給了房地產公司。

“根據2025年7月24日開始施行的《最高人民法院關于審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋》第十一條,您可以向法院提出執行異議,如果對法院處理結果不服,可以提前執行異議之訴。”金律師進一步解釋原因,“因為您情況同時滿足規定的三個條件:查封前簽訂了書面的房屋買賣合同;查封前支付了全部款項;購買房屋是為了滿足家庭居住生活需要。”所以,金律師認為,張女士完全有權通過執行異議之訴排除法院強制執行。

不久之后,市民王先生打來電話,講述自己被莫名“限高”的情況。“前段時間我出門坐高鐵受到了限制。多番查詢后發現自己竟然是一家公司的‘法定代表人’,而這家公司現在已經負債,正被多家法院強制執行。”據王先生回憶,五年前他的朋友張某曾以“公司報稅需要法人身份”為由,借用過他的身份信息,但是王先生從未參與過張某公司的任何經營。

針對王先生因掛名公司法人成為失信人員的情況,李進律師也給出了建議。“首先,立刻向執行法院提交《執行異議申請書》,并提供相關證據申請暫緩執行程序。其次,通過訴訟要求滌除工商登記信息,勝訴后盡快辦理法人變更手續。”李進律師表示,最后憑借勝訴判決書申請法院解除強制措施,并向相關部門提交材料消除信用污點。

“其實,公司掛名風險很大,比如掛名股東,可能會陷入公司債務糾紛,掛名法定代表人可能被劃為失信人員,嚴重的甚至影響子女的教育;如果公司涉嫌犯罪,法定代表人還可能會承擔刑事責任!”因此,李律師提醒大家,掛名有風險,簽字需謹慎,不要輕易出借身份證、營業執照等重要證件,一旦重要證照丟失也要盡快公告并補辦。

結合上午來電咨詢的情況,記者將典型問題進行了整理,律師進行專業解答后供市民參考。

問題1:被執行人轉移財產、拒不報告財產,是否構成刑事犯罪?

王先生和白先生之前有個租賃合同,后來因為租金的事鬧到了法院。法院審理后判決白先生得在判決生效之日起十日內向王先生支付租金。可判決生效后,白先生沒按期履行還款義務,王先生向法院申請了強制執行。法院給白先生送了執行通知書和財產報告令,但他完全不當回事,電話也不接,財產狀況也不報告。后來王先生了解到,白先生把他在某公司的部分股權轉讓金以退股金的形式轉給了別人;另外,他還以費用報銷的方式從某公司領取了20萬元,這些錢都沒用來償還債務。王先生詢問律師,這種情況下自己該如何維權?白先生的行為是否構成刑事犯罪?

律師說法:王先生,關于維權方面,根據《中華人民共和國民事訴訟法》的相關規定,被執行人未按執行通知履行法律文書確定的義務,人民法院有權向有關單位查詢被執行人的存款、債券、股票、基金份額等財產情況。人民法院有權根據不同情形扣押、凍結、劃撥、變價被執行人的財產。您可以向執行法院提供白先生的財產線索,包括您查到的他轉讓股權、轉移資金等情況,請求法院進一步調查核實并采取相應的執行措施,如追回被轉移的財產等。關于白先生的行為是否構成刑事犯罪,答案是構成拒不執行判決、裁定罪。根據《最高人民法院、最高人民檢察院關于辦理拒不執行判決、裁定刑事案件適用法律若干問題的解釋》的規定,被執行人、協助執行義務人、擔保人等負有執行義務的人對人民法院的判決、裁定有能力執行而拒不執行,情節嚴重的,應當依照《中華人民共和國刑法》的相關規定,以拒不執行判決、裁定罪處罰。其中“有能力執行而拒不執行,情節嚴重”的情形,包括轉移財產等行為。白先生在法院判決生效后,未履行還款義務,在執行期間對執行通知書和財產報告令置若罔聞,拒接電話、拒不報告財產狀況,且存在轉讓股權、轉移資金給他人,以費用報銷方式領取錢款未用于償債等行為,完全符合“有能力執行而拒不執行,情節嚴重”的情形,應當以拒不執行判決、裁定罪追究其刑事責任。因此,您可以向執行法院反映白先生的犯罪線索,由法院將相關線索移送公安機關偵查,以追究其刑事責任,通過刑事追責促使其履行還款義務。

問題2:在執行程序中,能否將被執行人配偶追加為被執行人?

徐先生是某公司的負責人。幾年前,公司和李先生簽訂了一份借款協議,用于他的投資。當時雙方還簽訂了《分期還款協議書》,約定由李先生分三期償還這筆借款。第一次還款日期時,李先生按期償還了借款本金。但剩下借款到期后,他就再也沒有履行還款義務了。公司把李某起訴到了法院,勝訴判決生效后,李先生還是不履行還款義務,公司向法院申請了強制執行。但在執行過程中,法院調查發現李先生名下沒有任何可供執行的財產,最后只能終結了本次執行程序。徐先生覺得這筆借款是在李先生婚姻關系存續期間發生的,按照道理應該屬于夫妻共同債務。他詢問律師,這種情況下,是否可以請求追加被執行人李先生的妻子為本案的被執行人?

律師說法: 徐先生,關于是否可以追加李先生的妻子為本案被執行人的問題,主要涉及執行程序中追加被執行人的法定主體原則。執行程序中追加被執行人,意味著直接通過執行程序讓生效法律文書列明的被執行人以外的人承擔實體責任,這會對各方當事人的實體和程序權利產生極大影響。因此,執行程序中追加被執行人,必須嚴格遵循法定主義原則,也就是說,僅限于法律和司法解釋明確規定的追加范圍,既不能超出法定情形進行追加,也不能直接引用有關實體裁判規定進行追加。具體到您公司遇到的情況,就涉及夫妻共同債務的認定問題。《中華人民共和國民法典》中規定:夫妻雙方共同簽名或者夫妻一方事后追認等共同意思表示所負的債務,以及夫妻一方在婚姻存續期間以個人名義為家庭日常生活需要所負的債務,屬于夫妻共同債務。夫妻一方在婚姻關系存續期間以個人名義超出家庭日常生活需要所負的債務,不屬于夫妻共同債務;但是,債權人能夠證明該債務用于夫妻共同生活、共同生產經營或者基于夫妻雙方共同意思表示的除外。在您公司與李先生的借款事宜中,李先生是以個人名義借款,其妻子沈某并沒有在借款協議上作為共同借款人簽字,而且事后也沒有對該筆借款進行追認。同時,這筆借款是用于李先生的個人投資,并非為了家庭日常生活需要所負的債務。所以,在這種情況下,不能直接通過執行程序追加沈某為被執行人,因為這不符合執行程序中追加被執行人的法定情形。不過,如果您公司有確鑿的證據能夠證明該筆債務為夫妻共同債務,比如能證明該借款用于他們的夫妻共同生活、共同生產經營等,您公司可以通過提起夫妻共同債務確認之訴,請求法院確認該筆債務為夫妻共同債務。在獲得生效判決確認后,再依據該判決申請追加李先生的妻子為被執行人,以此來維護公司的合法權益。

(半島全媒體記者 尹彥鑫 蔣凱 劉文)

來源:大眾新聞·半島新聞