3月24日上午

半島“問法熱線”

繼續(xù)聚焦“房產(chǎn)糾紛”等問題

山東文康律師事務(wù)所黃超、譚蕾兩位資深律師

山東誠(chéng)功律師事務(wù)所資深律師周凱

做客半島直播間

就市民關(guān)注的問題在線答疑解惑

兩個(gè)小時(shí)的時(shí)間里

三位律師前后接聽了上百通電話

還有市民通過微信群、郵箱等方式提出問題

律師一一答疑解惑

從法律角度做出專業(yè)答復(fù)與解析

>>現(xiàn)場(chǎng)<<

熱線火爆律師接線忙

“公寓停建一年多了，也簽了退款協(xié)議，但開發(fā)商一直不給退，怎么辦？”“入住十年，現(xiàn)在也沒有辦理下房產(chǎn)證。”上午9時(shí)30分，“問法熱線”開通后，已經(jīng)有不少市民撥打96663反映自己遇到的問題。為了給更多的市民答疑解惑，除了山東文康律師事務(wù)所黃超、山東誠(chéng)功律師事務(wù)所周凱兩位資深律師，半島傳媒又邀請(qǐng)了山東文康律師事務(wù)所譚蕾律師做客半島直播間，就市民關(guān)注的“房產(chǎn)糾紛”等問題在線答疑解惑。

記者注意到，一直到上午11時(shí)30分，幾位律師片刻不停，遇到棘手復(fù)雜的問題，細(xì)心地做了記錄，并給市民們提供了聯(lián)系方式。同時(shí)，記者將市民們通過96663熱線電話反映的問題一一整理下來，由兩位律師回?fù)芙o相應(yīng)市民，積極為市民朋友解答疑惑。在接線現(xiàn)場(chǎng)，電話響個(gè)不停，幾位律師忙到?jīng)]有喝水的時(shí)間。記者注意到，在連續(xù)解答一個(gè)多小時(shí)后，黃超律師試圖用肩膀拖住電話，空出一只手來喝水。但是由于熱線太過火爆，黃超律師果斷放下杯子，繼續(xù)投入“問法熱線”中。

>>特寫<<

條分縷析 耐心答疑

記者注意到，剛剛進(jìn)入直播間，山東誠(chéng)功律師事務(wù)所資深律師周凱立即進(jìn)入了工作狀態(tài)。雖然是首次做客“問法熱線”，但周凱律師絲毫沒有生疏感，接起電話后，周凱律師總是能憑借自己的專業(yè)知識(shí)，抓住問題的要害。兩個(gè)小時(shí)的時(shí)間里，他一直處于接線狀態(tài)，話筒剛剛放下，又接了起來。在接聽間隙，幾位律師稍微起身活動(dòng)一下，隨后又立即投入到“問法熱線”中。

黃超律師同樣處于“戰(zhàn)斗”狀態(tài)，一方面，黃超律師條分縷析，細(xì)心引導(dǎo)市民說出事情的原委，快速準(zhǔn)確幫助市民找到問題，并從專業(yè)角度指出方向；另一方面，黃超律師像一個(gè)“知心姐姐”，安撫來電市民的的情緒，幫助市民理性思考、理性維權(quán)。

接線過程中，黃超律師發(fā)現(xiàn)一位市民錯(cuò)過了解決房產(chǎn)糾紛的“窗口期”，不得不吃下悶虧，她從專業(yè)角度給予了建議。同時(shí)，面對(duì)這位市民的委屈，黃超律師主動(dòng)拉進(jìn)彼此的距離，勸導(dǎo)市民放平心態(tài)，不要只看眼前的一時(shí)一刻。“要是您實(shí)在是不想放棄，也可以找一位律師為您跑跑腿，但是不要花銷太大。”黃超律師繼續(xù)說道，“咱們好好生活好不好。”

>>說法<<

買房、遺產(chǎn)繼承遇問題

兩位資深律師這樣說

山東文康律師事務(wù)所黃超律師總結(jié)，在當(dāng)天的接線過程中，發(fā)現(xiàn)市民購房中遇到的問題比較多，一些市民收房之后發(fā)現(xiàn)，部分交付內(nèi)容與當(dāng)初銷售說明的不一致，但是合同中卻沒有約定，這給市民維權(quán)帶來了不小的挑戰(zhàn)。黃超律師提醒廣大市民，大家在買房，尤其是在買商品房的時(shí)候一定要認(rèn)真看清楚合同的約定，看清開發(fā)商交付的具體是什么樣的房屋、開放商有什么義務(wù)。“當(dāng)開發(fā)商違反這一義務(wù)時(shí)，我們作為消費(fèi)者會(huì)有什么保障，他將承擔(dān)什么樣的違約責(zé)任。”黃超律師說道。

黃超律師提醒，還有一個(gè)典型問題，在老人留下遺囑之后，家屬去辦理房屋過戶卻無法辦理，不動(dòng)產(chǎn)交易中心的答復(fù)是需要有正規(guī)的公證文書或者是法院的裁判文書。那么現(xiàn)在因?yàn)槔先巳ナ溃C文書無法實(shí)現(xiàn)，那么則需要訴訟的方式解決。家屬持法院的裁判文書和老人遺囑前往不動(dòng)產(chǎn)交易中心辦理過戶。

山東誠(chéng)功律師事務(wù)所律師周凱表示，當(dāng)天的接線過程中，有兩個(gè)比較典型的案例，一是遺產(chǎn)繼承的問題：老人去世之前立了一份遺囑，但是，這個(gè)老人在留遺囑的時(shí)候，沒有面對(duì)所有的繼承人，他只是單獨(dú)的給其中的一個(gè)孩子留下財(cái)產(chǎn)。“當(dāng)然這是合法的，但是在老人過世的時(shí)候，其他繼承人面對(duì)這份遺囑會(huì)有一些疑惑，這份遺囑到底是不是老人真實(shí)的意愿？老人簽字的時(shí)候是不是很清醒的一個(gè)狀態(tài)？有沒有被他的兒子所脅迫等等？這些問題，可能會(huì)因此產(chǎn)生一些家庭的矛盾。”周凱律師建議，為了避免此類問題，老人在立遺囑的時(shí)候，讓全體的孩子都坐在跟前，當(dāng)面立一個(gè)遺囑。因?yàn)檫@是老人自己的財(cái)產(chǎn)，老人有處置權(quán)利，不論他是想留給哪一個(gè)孩子，這都是合法的，“因此我認(rèn)為，為了避免出現(xiàn)一些日后的家庭矛盾，到公證處公證，或者立一份合法的遺囑，都是十分有必要的。”

周凱律師表示，第二個(gè)比較典型的問題關(guān)于精裝修。開發(fā)商在預(yù)售合同當(dāng)中或者是在宣傳中，給買房人已經(jīng)說過了裝修標(biāo)準(zhǔn)，比如每平方5000元或者3000元的標(biāo)準(zhǔn)。但是在實(shí)際收房的過程當(dāng)中，買房人認(rèn)為裝修的標(biāo)準(zhǔn)沒有達(dá)到這個(gè)當(dāng)初承諾的標(biāo)準(zhǔn)，與自己想象的不符，在這種情況下，他可能就會(huì)向開發(fā)商要求索賠或者是向人民法院起訴。但是裝修標(biāo)準(zhǔn)它并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的價(jià)值相加，不是依據(jù)材料的價(jià)格來判斷，它是工藝與裝修的價(jià)值，還有開發(fā)商合理利潤(rùn)的總和。“因此，為避免此類糾紛，我認(rèn)為在簽訂合同的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)就材料的品牌、型號(hào)、工藝等等做一個(gè)明確的約定，而不是籠統(tǒng)的說一個(gè)裝修標(biāo)準(zhǔn)。”周凱律師說道。

記者挑選出部分

律師答疑的代表性問題

希望對(duì)讀者有借鑒意義

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問題一：精裝修房有瑕疵，該怎么維權(quán)？

市民：律師您好，我購買了一套精裝修房屋，交房時(shí)發(fā)現(xiàn)裝修有瑕疵，我應(yīng)當(dāng)怎樣維權(quán)？

律師：在開發(fā)商取得竣工驗(yàn)收備案，符合交房的法律條件的情況下，如果裝修質(zhì)量?jī)H有略微瑕疵，不影響入住，購房人應(yīng)當(dāng)收房。但此時(shí)，開發(fā)商依然有繼續(xù)維修的義務(wù)，如果開發(fā)商不履行、拖延履行或者履行后依然不合格，買房人可以自行找人維修，保留好維修合同、發(fā)票、轉(zhuǎn)賬記錄等證明，所產(chǎn)生的維修費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)。維修期間如果購房人無法入住，在外租房的費(fèi)用也應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)，標(biāo)準(zhǔn)為同地段同類房屋；如果在交付房屋時(shí)裝修質(zhì)量存在明顯問題，無法達(dá)到入住標(biāo)準(zhǔn)，購房人是可以拒絕接受房屋的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修責(zé)任，期間產(chǎn)生的物業(yè)費(fèi)、租房費(fèi)等損失也應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)。

問題二：精裝修質(zhì)量問題可否減免物業(yè)費(fèi)？

市民：律師您好，我想問一下，我買的房子開發(fā)商實(shí)際交付的房屋精裝修存在質(zhì)量問題，影響我入住，開發(fā)商和物業(yè)公司是一個(gè)集團(tuán)的，我是否可以不交物業(yè)費(fèi)？

律師：購房人與開發(fā)商之間簽訂的是房屋買賣合同，購房人與物業(yè)公司簽訂的是物業(yè)服務(wù)合同，而開發(fā)商與物業(yè)公司是兩個(gè)不同的公司，即使二者隸屬于同一集團(tuán)，也是不同的法律主體。開發(fā)商實(shí)際交付的房屋精裝修存在質(zhì)量瑕疵，購房人可能會(huì)要求物業(yè)公司代開發(fā)商履行修復(fù)、賠償?shù)牧x務(wù)，或者要求物業(yè)公司協(xié)助開發(fā)商履行義務(wù)，但在此種情況下，房屋裝修瑕疵的法律關(guān)系的主體依然是業(yè)主與開發(fā)商之間，其所發(fā)生的糾紛不屬于物業(yè)公司服務(wù)的范圍，業(yè)主不能以此為由拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，當(dāng)然，在業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)后，該部分費(fèi)用可以再向開發(fā)商來主張。

問題三：父親去世房產(chǎn)繼承問題

市民：2019年，市民王女士的父親去世。去世前，父親已將遺囑公證，把住房留給了王女士。王女士的弟弟，在父親在世時(shí)就去世了，弟弟去世后，弟妹與父親同住，但并未盡贍養(yǎng)、照顧的義務(wù)。2020年，在母親以及街道辦事處的見證下，王女士辦理了房產(chǎn)證更名。雖然房產(chǎn)證進(jìn)行了更名，但王女士的戶口卻不在此處，弟妹的戶口在這里。目前，弟妹一直與王女士在房子里同住。弟妹表示，希望王女士能夠把父親留下來的房子賣了，與她平分。王女士不同意，她希望讓弟妹能夠搬出這個(gè)房子。

律師：王女士可以到法院通過訴訟讓弟妹騰遷房子，法院審理時(shí)會(huì)確定房子到底給歸誰，如果確定是王女士的房子，法院會(huì)判決被告騰遷，如果判決后被告拒不騰遷，王女士可以申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

問題四：買了二手房，原房主不遷戶口

市民：2009年，從膠州農(nóng)村來的張先生通過中介，在市區(qū)壽張路購買了一套二手房。當(dāng)時(shí)忙著照顧老人，加上什么都不懂，張先生未與前任房主李女士簽署任何書面協(xié)議，但李女士口頭答應(yīng)賣房后遷走戶口。但直到現(xiàn)在，前任房主的戶口一直沒有遷走。張先生也到李女士在興隆路的新住所找過她，但她一直沒有遷。2017年，張先生發(fā)現(xiàn)李女士已搬家，現(xiàn)已聯(lián)系不到。現(xiàn)在，張先生想把孩子戶口落在房子上但落不上，他還擔(dān)心房子拆遷會(huì)對(duì)自己產(chǎn)生影響。

律師：對(duì)于原房主不遷戶口一事，從法律角度講，訴訟約束不了她，沒有好的處理辦法，提醒市民買二手房前，最好讓原房主留一個(gè)遷戶口的押金，或者在合同中約定在一定期限內(nèi)遷走戶口，如不遷走戶口原房主要支付違約金，“法院會(huì)支持違約金，但是依然不處理戶口問題。”

問題五：十年沒裝修，物業(yè)費(fèi)可否減免？

市民：某先生買房十年，一直沒有裝修，也沒有使用水電，希望物業(yè)能夠?qū)@些年的物業(yè)費(fèi)進(jìn)行優(yōu)惠。

律師：如果您確實(shí)是未裝修，并且沒有使用過水電，那么咨詢過物業(yè)條例后，帶著相關(guān)證據(jù)去找物業(yè)，一般能夠有物業(yè)費(fèi)6折優(yōu)惠。

問題六：拆遷后對(duì)賠償面積不滿

市民：拆遷后劉女士認(rèn)為，作為賠償標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)量面積比她房產(chǎn)的實(shí)際面積要小，但此時(shí)已經(jīng)簽完合同，并領(lǐng)取了賠償金。

律師：這種問題應(yīng)該在簽訂賠償合同前解決，現(xiàn)在你已經(jīng)在合同上簽了字，原則上來說，簽字即代表認(rèn)同合同內(nèi)容，再去主張改變呢，不是很容易。但是，你仍然可以選擇去法院起訴，這是你的權(quán)利，再由法院去判定最后的結(jié)果。

問題七：房子被擋光該怎么維權(quán)

市民：當(dāng)事人在城陽買了房，但是二樓被后來新蓋的建筑擋住了光，室內(nèi)光線很昏暗，另外，他發(fā)現(xiàn)，購房合同一共有四份，但是他手上的這份內(nèi)容比開發(fā)商的少了幾頁。

律師：首先，國(guó)家對(duì)于房屋日照情況有明確規(guī)定，即：冬至日的日照時(shí)間不應(yīng)少于2小時(shí)，您可以對(duì)照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)去確定自己的房子日照時(shí)間是否達(dá)標(biāo)。第二，您可以看合同內(nèi)容，有沒有明確表示會(huì)有目前擋住您房屋陽光的建筑，如果這棟建筑是后來改造的，并沒有事先告知您，那么，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)任。最后，關(guān)于合同不一致的問題，您可以舉證，拿出證據(jù)，進(jìn)行上訴。

問題八：老公叔叔去世遺產(chǎn)繼承問題

市民：王女士咨詢，自己老公的叔叔沒有老伴和兒女，自己和丈夫在其臨終前贍養(yǎng)了他，并且支付了喪葬費(fèi)用。叔叔一共有四個(gè)侄子，但目前自己的老公也去世了，那么他們對(duì)于叔叔留下的一套房子，有沒有繼承權(quán)？

律師：如果沒有父母、兒女、配偶等第一繼承人，那么侄子屬于第二繼承人，可以繼承叔叔留下的財(cái)產(chǎn)，但由于您的丈夫已經(jīng)去世了，在沒有遺囑的情況下，您作為侄媳婦，并沒有繼承叔叔財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。而喪葬費(fèi)部分，如果是贈(zèng)與，則無法追回，如果您主張借款，可以聯(lián)系叔叔的遺產(chǎn)繼承人，去收回借款。

問題九：買房辦不下房產(chǎn)證

市民：賈先生買了同事出售的一套房，但是，同事當(dāng)時(shí)買的是出售的公房，并未辦理房產(chǎn)證，而該公司現(xiàn)已破產(chǎn)重組，因此賈先生現(xiàn)在也拿不到房產(chǎn)證。

律師：首先，你可以起訴你的同事，要求其辦理登記，然后過戶給你。但是要看具體情況，是否符合登記的要求。

問題十：買別墅臺(tái)階導(dǎo)致無法停車

市民：劉先生買了一套別墅，但是院子里卻有一個(gè)較高的臺(tái)階，導(dǎo)致沒法停車，希望得到補(bǔ)償。

律師：獲得補(bǔ)償?shù)那疤崾情_發(fā)商在您買房時(shí)刻意隱瞞了真實(shí)情況，存在欺詐行為。首先，您看看購房合同上對(duì)于停車有沒有相關(guān)規(guī)定，或有沒有附戶型圖，再與實(shí)際情況做對(duì)比。如果沒有，那么看開發(fā)商的房產(chǎn)規(guī)劃、沙盤圖、宣傳材料等，這些都可以作為證據(jù)，由法院來認(rèn)定，您是否應(yīng)該得到補(bǔ)償。

>>案例直擊<<

案例一：房子遲遲沒交付，如此雙氣入戶？

買房是大事，攤上問題房子，很糟心。半島“問法熱線”關(guān)注房產(chǎn)話題開通后，眾多市民來電反映房產(chǎn)方面的問題，其中達(dá)觀天下小區(qū)引來不少業(yè)主的吐槽。吐槽主要集中在小區(qū)延期交房、雙氣入戶宣傳、民水民電還是商水商電以及房屋質(zhì)量等問題。針對(duì)此問題記者也聯(lián)系了開發(fā)商青島東方聆海置業(yè)有限公司，相關(guān)負(fù)責(zé)人也一一做出了回應(yīng)。

“我是2019年4月份去買的房子，合同約定是2020年9月交房，但是房子到現(xiàn)在都沒有交付。”這位業(yè)主告訴半島記者達(dá)觀天下小區(qū)位于膠州，他經(jīng)常去膠州，路過項(xiàng)目所在地的時(shí)候都會(huì)看一下施工狀況，但這幾個(gè)月一直沒有看到過有施工的工人。對(duì)此十分擔(dān)心的業(yè)主也去售樓處詢問情況，幾經(jīng)周轉(zhuǎn)之后相關(guān)負(fù)責(zé)人終于露面。“負(fù)責(zé)人說正在加緊施工爭(zhēng)取今年年底給我們交房，我讓他給我們出補(bǔ)充協(xié)議，說明具體交房日期和如果交不了就給我們退房或者給多少補(bǔ)償，他說給不了。”

該業(yè)主還表示，自己還面臨另一個(gè)問題：“我們的合同是不一樣的，我們這批的合同沒有約定解除條令只是給我們補(bǔ)償違約金，而且是萬分之零點(diǎn)一，也就是每天幾塊錢。”遲遲不交房，自己租房每個(gè)月就需要兩千多元，但是延期交房違約金按照合同每月才給200元，這合理嗎？

除了延期交房的問題外，該小區(qū)的業(yè)主還反映了雙氣入戶的問題。“當(dāng)時(shí)賣房的時(shí)候宣傳的是雙氣入戶，我們自然理解成天然氣和暖氣入戶，但是交房后，我們發(fā)現(xiàn)卻是需要自己燒天然氣來取暖，這算哪門子雙氣入戶！”業(yè)主表示，開發(fā)商當(dāng)時(shí)賣房的時(shí)候就應(yīng)該說清楚，而不是誤導(dǎo)消費(fèi)者。

業(yè)主們對(duì)開發(fā)商誤導(dǎo)消費(fèi)者的不滿還集中在水電費(fèi)用的問題上。“當(dāng)時(shí)買上合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)達(dá)觀天下的loft公寓，開發(fā)商承諾是民水民電，但是有已經(jīng)入住的業(yè)主告訴我們他們卻是商水商電。”該業(yè)主告訴半島記者，水電費(fèi)用前后差距不小，這個(gè)成本他們無法接受。

該小區(qū)的房屋質(zhì)量也成為了業(yè)主們吐槽的一個(gè)重點(diǎn)。“達(dá)觀天下小區(qū)是一個(gè)loft公寓，二層消防管道為何裸露在外面？并且存在問題，置業(yè)顧問說可以自行拆除，那安裝了還有什么作用？墻皮脫落嚴(yán)重，二層結(jié)構(gòu)不穩(wěn)固，有的鄰居裝修了又漏水。”

針對(duì)業(yè)主們反映的問題，記者聯(lián)系上了開發(fā)商青島東方聆海置業(yè)有限公司客服部的相關(guān)負(fù)責(zé)人張先生。“受疫情影響，我們工地的復(fù)工出現(xiàn)了延期，對(duì)交房時(shí)間產(chǎn)生了影響，但是我們工地目前并沒有停工，目前有80多工人在地下車庫進(jìn)行施工，馬上外墻保溫材料、窗戶也將進(jìn)場(chǎng)，肯定會(huì)在2021年12月31日前將房屋交付，至于違約金的問題，我們會(huì)按照國(guó)家的相關(guān)規(guī)定按照每日總房款的萬分之一的標(biāo)準(zhǔn)在交房時(shí)進(jìn)行賠付，會(huì)高于合同上約定的萬分之零點(diǎn)一。”張先生表示，關(guān)于雙氣入戶的問題，開發(fā)商從來沒有宣傳過集中供暖，“我們交房時(shí)都會(huì)給業(yè)主免費(fèi)安裝一個(gè)燃?xì)獗趻鞝t，因?yàn)樯虾鲜痉秴^(qū)這個(gè)地方目前都沒有集中供熱，旁邊的其他項(xiàng)目也是這樣。”張先生表示，在用水用電方面，相關(guān)部門也會(huì)挨戶走訪來確定是民水民電還是商水商電，“交房后相關(guān)部門將會(huì)上門挨戶排查，如確實(shí)為一戶一表且為居民住戶，則按照居民用水用電價(jià)格收取水費(fèi)，如不是一戶一表或?yàn)樯虡I(yè)用住戶，則按照非居民用水用電價(jià)格收取水費(fèi)。”

關(guān)于房屋質(zhì)量問題，張先生答復(fù)半島記者，房屋交房前都會(huì)進(jìn)行相關(guān)質(zhì)量驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才能夠進(jìn)行交付，交房后在保修期房屋出現(xiàn)問題，開發(fā)商會(huì)負(fù)責(zé)進(jìn)行修理維護(hù)。

案例二：交房要延期，退款犯了難

2019年，王先生在膠州市買了一套協(xié)信航空科技城的公寓，合同上寫的交房日期是2021年7月，但截至2020年12月，公寓卻一直處于停建狀態(tài)，無法在規(guī)定時(shí)間內(nèi)交房。王先生與其他買房的房主一起向開發(fā)商青島南信城投置業(yè)有限公司遞交了退款申請(qǐng)，對(duì)方也按照流程進(jìn)行了審批。按理來說，接下來就應(yīng)該進(jìn)行退款，但一直到2021年3月，沒有一個(gè)業(yè)主收到退款。

由于該公寓首付款最低要達(dá)到50%，因此業(yè)主中大部分當(dāng)初是付了全款，一部分人付了一半的房款。付款容易退款難，業(yè)主們收不到退款，便聯(lián)合起來找相關(guān)部門求助維權(quán)，但都沒有結(jié)果。他們也多次去售樓處，希望退款問題得到解決。

3月24日，王先生與業(yè)主們又來到了售樓處。“今天來的十幾個(gè)人中間，最多的付了一百多萬元，少的也付了幾十萬元，一共得有一千多萬元。”王先生說，業(yè)主們現(xiàn)在一分錢都拿不到，他們?cè)O(shè)想的方案是，每個(gè)月退10%—20%，讓業(yè)主們能夠每個(gè)月拿到錢。

3月24日下午，半島記者聯(lián)系到了開發(fā)商方面相關(guān)負(fù)責(zé)人李先生。他表示，購房合同上寫的交房日期是今年7月10日，并注明可能延遲到9月10日，但退款協(xié)議上并沒有明確退款時(shí)間，因此目前給出的方案是9月10日前一次性退清。

>>法院判例<<

交房一拖再拖？已認(rèn)購的房子繼續(xù)賣？法院這樣判！

隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)火爆，因?yàn)榉慨a(chǎn)問題鬧上法庭的也有很多。

為了提高市民法治意識(shí)，讓市民做到心中有數(shù)，半島記者查詢中國(guó)裁判文書網(wǎng)，從近期判例中選取部分案例加以整理，以期提醒市民遇到問題時(shí)，如何厘清責(zé)任依法維權(quán)。

案例一：

交房發(fā)現(xiàn)問題，維修后卻遲遲沒交房，

2016年，李某（乙方）與青島地華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（甲方）簽訂《青島市商品房預(yù)售合同》，該合同約定：乙方向甲方購買高新區(qū)和源路216號(hào)星雨華府某房屋，總價(jià)款為76萬余元；乙方向甲方于規(guī)定日期前一次性支付總價(jià)款76萬余元（含定金）；甲方定于2018年12月31日前將該房屋交付給乙方，除不可抗力外。

李某于規(guī)定時(shí)間內(nèi)交納涉案房屋購房定金、房款，并交納房屋維修資金。2019年1月25日，地產(chǎn)公司通知李某于2019年1月31日辦理入住手續(xù)，后因臨近春節(jié)，入住手續(xù)的辦理推遲至2019年春節(jié)后。2019年2月23日，李某、地產(chǎn)公司辦理房屋驗(yàn)收交付手續(xù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)涉案房屋的主衛(wèi)生間窗戶玻璃破損、窗框用鐵絲捆綁、北臥室窗戶玻璃沒有安裝。對(duì)此，地產(chǎn)公司承諾將涉案房屋盡快維修后交付李某。后，李某與地產(chǎn)公司就涉案房屋的維修和遲延交房違約賠償事宜進(jìn)行多次協(xié)商未果。涉案房屋經(jīng)維修，已具備交付條件，但地產(chǎn)公司一直未將涉案房屋交付李某，亦未通知李某辦理房屋交接手續(xù)。對(duì)此，李某向法院提起訴訟。

一審法院認(rèn)為，地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)遲延交房的違約責(zé)任，應(yīng)按合同約定向李某支付遲延交房違約金。根據(jù)合同約定，房屋的實(shí)際交付時(shí)間可以在該合同約定時(shí)間的基礎(chǔ)上提前或順延90天。因合同約定房屋預(yù)計(jì)交付時(shí)間為2018年12月31日，故地產(chǎn)公司實(shí)際交付房屋的時(shí)間可在2018年12月31日的基礎(chǔ)上順延90天。因此，李某主張的遲延交房違約金一審法院依法支持以房屋價(jià)款為基數(shù)，自2019年4月1起至開發(fā)商實(shí)際交付房屋之日止按日萬分之一計(jì)算的違約金。李某要求開發(fā)商按照合同約定的房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)將房屋交付給李某，具有事實(shí)和合同依據(jù)，一審法院依法予以支持。綜上，一審法院判決地產(chǎn)公司按照雙方所約定的房屋交付標(biāo)準(zhǔn)將涉案房屋交付給李某，并支付李某自2019年4月1日起至實(shí)際交付上述第一項(xiàng)房屋之日止按日萬分之一計(jì)算的違約金。開發(fā)商不服一審判決，提起上訴。

二審法院作出終審判決：駁回上訴，維持原判。

案例二：

認(rèn)購協(xié)議已簽，房子卻賣給了第三人

2018年4月28日，安某（乙方）與中海外房地產(chǎn)（青島）有限公司（甲方）簽訂《京華海悅項(xiàng)目認(rèn)購協(xié)議》，約定乙方購買甲方開發(fā)建設(shè)的某房產(chǎn)，總房?jī)r(jià)款146萬余元。本協(xié)議簽訂時(shí)，乙方需支付給甲方房款25萬元整（含意向金10萬元），同時(shí)10萬元意向金轉(zhuǎn)為定金。本協(xié)議在雙方簽署《青島市商品房預(yù)售/出售合同》后自動(dòng)失效并收回，雙方的權(quán)利義務(wù)按所簽訂《青島市商品房預(yù)售/出售合同》的具體條款繼續(xù)履行。

協(xié)議簽訂后，安某分別于2018年4月28日、2018年5月14日向地產(chǎn)公司支付購房款（含定金）25萬元、418036元。后安某稱地產(chǎn)公司于2018年將涉案房屋出售給第三人，地產(chǎn)公司對(duì)此予以認(rèn)可。至今安某未能在該小區(qū)購得房屋，地產(chǎn)公司亦未返還安某購房款668036元（含定金10萬元）。

一審法院認(rèn)為，本案中，安某與地產(chǎn)公司于2018年4月28日簽訂的《京華海悅項(xiàng)目認(rèn)購協(xié)議》，系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法有效，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，一審法院予以認(rèn)定。地產(chǎn)公司稱多次通知安某辦理涉案房屋網(wǎng)簽及貸款手續(xù)，但未提交證據(jù)證明，故對(duì)該意見，一審法院不予采信。地產(chǎn)公司將涉案房屋出售給第三人，導(dǎo)致協(xié)議無法履行，該行為構(gòu)成根本違約，地產(chǎn)公司應(yīng)返還購房款本金并承擔(dān)違約責(zé)任。安某要求地產(chǎn)公司支付購房款668036元及以668036元為基數(shù)自2018年5月14日起至實(shí)際付清之日止按年利率4.75%計(jì)算的利息的請(qǐng)求，合法有據(jù)，一審法院予以支持。安某要求解除其與地產(chǎn)公司簽訂的《京華海悅項(xiàng)目認(rèn)購協(xié)議》，合法有據(jù)，一審法院亦予以支持。

綜上，法院一審判決：解除雙方簽訂的認(rèn)購協(xié)議，地產(chǎn)公司于判決生效之日起十日內(nèi)給付安某購房款668036元及利息。

地產(chǎn)公司不服一審判決，向法院提起上訴。二審法院作出終審判決：駁回上訴，維持原判。

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法官做客“問法熱線”，下周三和您聊“物業(yè)”

下周三(3月31日)上午9:30～11:30，青島市市南區(qū)人民法院陳玉秀法官和喬青法官將做客“問法熱線”。

有物業(yè)糾紛類問題的市民可以撥打96663和80889800、80889088半島熱線，或者登錄半島新聞客戶端、微信公眾號(hào)“法制青島”留言提問，也可以將問題和相關(guān)材料發(fā)送到記者郵箱429391349@qq.com，專業(yè)人士將對(duì)此進(jìn)行解答。

先來認(rèn)識(shí)下兩位

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陳玉秀法官

青島市市南區(qū)人民法院立案庭速裁中心二級(jí)法官，主要從事民商事案件審理工作。

喬青法官

青島市市南區(qū)人民法院立案庭速裁中心一級(jí)法官，主要審理金融借款合同糾紛、信用卡糾紛、物業(yè)服務(wù)合同糾紛等民商事案件。

半島“問法熱線”從3月17日開始正式開通，半島傳媒將陸續(xù)邀請(qǐng)法官、檢察官、法學(xué)專家、律師等法律界專家學(xué)者，就市民關(guān)注的民事、商事、行政、刑事、執(zhí)行等各方面法律問題近距離答疑。

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