半島評(píng)論員 高書華

130多戶業(yè)主因?yàn)榫b房的房屋質(zhì)量問(wèn)題拒交物業(yè)費(fèi)，而收到了律師的集體催繳函，這是在3月31日的半島“問(wèn)法熱線”現(xiàn)場(chǎng)，法官接到的市民的熱線咨詢，接線法官非常耐心地告訴對(duì)方，精裝房質(zhì)量問(wèn)題不是不交物業(yè)費(fèi)的法定事由，房屋質(zhì)量問(wèn)題屬于開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，可以向開(kāi)發(fā)商提起訴訟。在本期關(guān)注的物業(yè)話題中，法官發(fā)現(xiàn)部分市民維權(quán)還處在感性階段，不能有效用“法”維護(hù)合法權(quán)益。

“小區(qū)物業(yè)管理不到位，拒交物業(yè)費(fèi)”“小區(qū)消防無(wú)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告拒付物業(yè)費(fèi)”、“墻壁有裂縫拒交物業(yè)費(fèi)”……從法官的接線情況不難看出，拒交物業(yè)費(fèi)成了焦點(diǎn)。但從兩位法官的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，這類糾紛如果鬧上公堂，業(yè)主很難有贏的機(jī)會(huì)，因?yàn)楹芏鄻I(yè)主在發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，不能心平氣和地厘清責(zé)任方，有時(shí)候責(zé)任不一定在物業(yè)。比如墻壁有裂縫，就要先搞清楚墻體開(kāi)裂的具體原因，是否有鄰居在裝修，或者是房屋質(zhì)量問(wèn)題，如果是鄰居裝修導(dǎo)致的，應(yīng)該找對(duì)應(yīng)的侵權(quán)人，如果是房屋質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)該找開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)。如果沒(méi)有證據(jù)證明墻體開(kāi)裂與物業(yè)服務(wù)有關(guān)系，就不構(gòu)成拒付物業(yè)費(fèi)的法定事由。那么如果物業(yè)公司不公示開(kāi)支呢？法官建議，按照規(guī)定，物業(yè)對(duì)公共開(kāi)支應(yīng)有公示。若物業(yè)未履行，業(yè)主委員會(huì)可促使物業(yè)公司整改，監(jiān)督物業(yè)規(guī)范業(yè)務(wù)。

同時(shí)法官也指出，業(yè)主應(yīng)該增強(qiáng)維權(quán)意識(shí)，“拒交物業(yè)費(fèi)”不但不是萬(wàn)能的，還極有可能要吃官司，要讓每一項(xiàng)維權(quán)都應(yīng)該“維之有法”。遇到問(wèn)題時(shí)首先要分清是否物業(yè)責(zé)任，如居住過(guò)程中出現(xiàn)樓上漏水淹了樓下房間的情況，屬于侵權(quán)事件，應(yīng)當(dāng)找對(duì)應(yīng)侵權(quán)人來(lái)負(fù)責(zé)。如果業(yè)主認(rèn)定小區(qū)物業(yè)服務(wù)出現(xiàn)問(wèn)題，建議首先找物業(yè)管理辦公室來(lái)協(xié)調(diào)解決。當(dāng)糾紛無(wú)法調(diào)解時(shí)，盡量固定證據(jù)。起訴到法院后，法官會(huì)進(jìn)行多輪調(diào)解，如雙方最終不能達(dá)成一致，法院會(huì)進(jìn)行判決。但對(duì)于如何界定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)一直是一個(gè)難題，目前沒(méi)有明確的判斷標(biāo)準(zhǔn)，也不存在第三方評(píng)判體系。如果業(yè)主有足夠的證據(jù)，證明物業(yè)公司的服務(wù)存在重大不足時(shí)，法院在調(diào)解時(shí)，會(huì)盡量讓業(yè)主的一些訴求得到滿足。在這個(gè)過(guò)程中，業(yè)主需要增強(qiáng)的是提高舉證能力，固定充分有效的證據(jù)。

當(dāng)然，作為物業(yè)一方，一定要按照物業(yè)服務(wù)合同規(guī)范的內(nèi)容，提供高質(zhì)量的服務(wù)，讓業(yè)主覺(jué)得物業(yè)費(fèi)物有所值，如果出現(xiàn)拒交物業(yè)費(fèi)的情況，更要及時(shí)和業(yè)主溝通，提供更加高質(zhì)量的服務(wù)，盡量讓業(yè)主滿意；作為業(yè)主也要明白，物業(yè)公司要運(yùn)營(yíng)需要人力和物力成本，就需要業(yè)主交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)才能提供更好的服務(wù)和更優(yōu)質(zhì)的小區(qū)環(huán)境。

而對(duì)于那些服務(wù)差、不思進(jìn)取的物業(yè)公司，兩位法官認(rèn)為，可以給物業(yè)行業(yè)加一個(gè)“緊箍咒”，讓物業(yè)主管部門、街道辦有效監(jiān)督物業(yè)，定期打分、考核，促進(jìn)物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量，也可以通過(guò)設(shè)立黑名單、白名單制度，或引進(jìn)準(zhǔn)入機(jī)制和退出機(jī)制來(lái)進(jìn)行監(jiān)管。

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