北京“五一”假期二手房成交僅31套 ，同比下滑超八成；深圳某樓盤單價(jià)降2000元再遭老客戶“維權(quán)”；南寧限購(gòu)政策松動(dòng)或引發(fā)“救市潮”……今年以來，無論是新房還是二手房，多地樓市經(jīng)歷從“一房難求”到“降價(jià)甩賣”的驟變。尤其是近期，全國(guó)樓市呈現(xiàn)出了觀望心態(tài)漸濃，“看空”情緒彌漫的普遍特征。在全國(guó)整體信貸收緊，部分地區(qū)供應(yīng)過剩的背景下，全國(guó)樓市是否拉開了“跳水”序幕？記者為此進(jìn)行了調(diào)查。種種跡象表明 ，今年樓市整體“趨冷”已是大概率事件。

　　降價(jià)超百萬仍無人問津

　　“五一”假期，北京東三環(huán)雙井附近的合生國(guó)際一套三居室，降價(jià)150萬元仍無人問津的報(bào)道讓輿論驚呼樓市“跳水”時(shí)代的到來。記者調(diào)查了解到，該套房從年初至今的掛牌價(jià)下降的確超過100萬元。這雖然是極端案例，但北京多個(gè)區(qū)域主動(dòng)降價(jià)的二手房業(yè)主卻比比皆是。

　　記者近日走訪多個(gè)中介門店和新房售樓處時(shí)發(fā)現(xiàn)，“降價(jià)”“促銷”的聲音不絕于耳，而看房者卻寥寥無幾。

　　價(jià)格接連下挫的背后是成交量的持續(xù)低迷。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，“五一”假期3天，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的54個(gè)城市新建商品住宅簽約套數(shù)為9887套，同比下降超30%。一二線城市下降幅度最大。例如，北京新建住宅簽約169套，同比下降近八成；二手房成交僅31套，同比下跌達(dá)到82%。

　　“今年以來，全國(guó)樓市整體上的表現(xiàn)十分低迷，降價(jià)現(xiàn)象也從年初的二三線城市向一線城市蔓延。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，與以往政策出臺(tái)引發(fā)樓市波動(dòng)不同，這一輪變化是由于市場(chǎng)內(nèi)部的供求關(guān)系和經(jīng)濟(jì)基本面變化引起的，體現(xiàn)出市場(chǎng)規(guī)律。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年1月至3月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資15339億元，同比增速比1~2月份回落2.5個(gè)百分點(diǎn)；住宅新開工面積同比下降27.2%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長(zhǎng)6.6%，增速比去年全年下滑近20%。

　　“這次房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷不僅僅是成交量和價(jià)格的下跌，而是一系列數(shù)據(jù)的全面回落。”經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)預(yù)測(cè)。

　　買賣雙方關(guān)系是否“反轉(zhuǎn)”？

　　專家指出，今年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷，除了受到長(zhǎng)期積累的供求關(guān)系變化的影響外，信貸政策收緊是重要原因之一。

　　央行于4月25日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，3月末主要金融機(jī)構(gòu)及小型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額同比增長(zhǎng)18.8%，增速比上年末降低0.3個(gè)百分點(diǎn)，這是我國(guó)房地產(chǎn)貸款增速時(shí)隔兩年首次出現(xiàn)高位回落。分析人士指出，隨著市場(chǎng)降溫，銀行對(duì)樓市的風(fēng)險(xiǎn)偏好回落，收縮了對(duì)房地產(chǎn)的信貸投放，而一季度房貸增速的回落又意味著二季度投資增速的下滑。

　　“資金鏈緊張不僅讓中小房企寸步難行，一些千億級(jí)房企的日子也不好過。”截至5月4日，滬深兩市共有117家上市房企披露了一季報(bào)及業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)，有61家公司業(yè)績(jī)利潤(rùn)出現(xiàn)同比下滑或虧損。隨著樓市預(yù)期改變，不少開發(fā)企業(yè)開始“以價(jià)換量”，甚至急于推盤。

　　銀行對(duì)個(gè)人房貸的收緊的確增加了購(gòu)房者的貸款難度和購(gòu)房成本。“自去年12月起，購(gòu)房者的首套房商業(yè)貸款平均利率一路走高。今年4月的平均水平達(dá)到6.18%，為近25個(gè)月以來最高。而首套房貸中享受八五折利率優(yōu)惠占比僅為1.33%，去年12月這一比例則超過60%。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張旭說。

　　“不管開發(fā)企業(yè)和二手房業(yè)主是否情愿，當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)是供需格局已經(jīng)悄然生變。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。位于北京東三環(huán)雙井地區(qū)一家知名中介的經(jīng)紀(jì)人宋先生則形象地描述市場(chǎng)供需變化，“以我個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)，以前是十個(gè)人對(duì)一套房 ，現(xiàn)在是三個(gè)人對(duì)一套房。價(jià)格松動(dòng)也就成為必然。”

　　房企讓利跑量難阻利潤(rùn)下滑

　　成交量下滑、利潤(rùn)下降、拿地放緩，種種跡象表明，2014年樓市明顯出現(xiàn)了和2013年不一樣的變化。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，造成這種變化的原因錯(cuò)綜復(fù)雜。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，去年由于出臺(tái)了“國(guó)五條”，對(duì)二手房交易所得征收20%的個(gè)稅，造成了爆發(fā)式的非理性的增長(zhǎng)，因此成交量同比自然要下降。與此同時(shí)，房貸偏緊也在一定程度上抑制了購(gòu)房需求。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉則認(rèn)為，自住型商品房陸續(xù)入市對(duì)二手房客源的入市心理產(chǎn)生了不小的影響，部分剛需也因此被分流。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記等樓市發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制大幅扭轉(zhuǎn)了市場(chǎng)各方的預(yù)期，這也是樓市轉(zhuǎn)冷的重要原因。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，當(dāng)前房企與客戶群之間的博弈已經(jīng)出現(xiàn)了微妙的變化。在信貸收緊、自住房供應(yīng)等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場(chǎng)預(yù)判已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向，購(gòu)房者觀望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng)，供需格局已經(jīng)悄然生變。而隨著樓市預(yù)期改變，今年房企業(yè)績(jī)釋放動(dòng)能已明顯減弱。

　　張大偉認(rèn)為，對(duì)比年初數(shù)據(jù)，一二線城市樓市調(diào)整趨勢(shì)明顯。杭州、南京等二線城市的小部分樓盤已經(jīng)出現(xiàn)了價(jià)格調(diào)整。一線城市也出現(xiàn)了局部?jī)r(jià)格停滯。“從目前情況來看，一線城市和大部分二線城市價(jià)格很難出現(xiàn)重大調(diào)整，但這是建立在購(gòu)房者信心依然剛性的基礎(chǔ)上。因此，一旦因?yàn)樾刨J等因素出現(xiàn)普遍觀望，出現(xiàn)重大調(diào)整并非完全沒有可能。”