“房子停工兩年了，我都沒抱什么希望，沒想到接到通知說可以辦理退房退款了！”

　　近日江蘇南京一停工兩年的住宅項(xiàng)目在當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的協(xié)調(diào)下給出了樓盤爛尾后新的解決方案退房退款

　　樓盤停工長達(dá)兩年之后

　　首例爛尾樓項(xiàng)目可退房退款

　　據(jù)記者了解，此次涉及的項(xiàng)目為珠江四季悅城，該項(xiàng)目位于南京市江寧區(qū)，由珠江投資集團(tuán)開發(fā)建設(shè)。該項(xiàng)目共涉及5個(gè)地塊，其中真正進(jìn)入開發(fā)階段的是G98和G104地塊。G98地塊于2021年7月首次開盤至2022年1月合計(jì)推出282套房，均價(jià)約為2萬元/平方米，合同約定2023年6月30日交付。G104地塊于2022年4月開始銷售，共推出231套房源。其戶型、價(jià)格與G98地塊基本一致，合同約定2024年6月交付。

　　據(jù)該項(xiàng)目的業(yè)主介紹，G98地塊于2022年7月就停工了，并且一直處于停工狀態(tài)。當(dāng)時(shí)，開發(fā)商提供的解決方案是將G98地塊的業(yè)主置換到G104地塊。但沒過多久，G104地塊也停工了。截至目前，G98和G104地塊雖然有幾棟樓已經(jīng)封頂，但整體遠(yuǎn)未達(dá)到交付狀態(tài)。

　　記者在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上看到

　　南京市江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)于

　　7月11日回復(fù)網(wǎng)友

　　對珠江四季悅城項(xiàng)目的投訴時(shí)稱

　　“因項(xiàng)目總包方蘇中建設(shè)公司內(nèi)部資金鏈斷裂，導(dǎo)致項(xiàng)目長期停工，不能完成交付。我委于今年5月17日、5月24日組織開發(fā)商會談協(xié)商，明確提出于交房日期前啟用G104監(jiān)管賬戶資金啟動退房流程。6月4日，我委再次召開珠江G104購房矛盾協(xié)調(diào)會，會上督促開發(fā)商拿出退房方案并明確相應(yīng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)。會后經(jīng)珠江公司總部商議，開發(fā)商表示只退房款，無按揭貸款利息補(bǔ)償，目前已有大部分業(yè)主與開發(fā)商簽訂相關(guān)協(xié)議。您與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，支付首付款14.1萬元。我委已與開發(fā)商溝通協(xié)商，建議其退還首付款。后續(xù)我委將跟蹤關(guān)注退款進(jìn)展”。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，這表明，珠江四季悅城在停工長達(dá)兩年之后，目前終于進(jìn)入退房退款的實(shí)質(zhì)性操作階段。

　　商品房爛尾

　　消費(fèi)者可主張返還購房款

　　想要全國復(fù)制推廣成功案例

　　難點(diǎn)仍存

　　北京理道律師事務(wù)所主任律師王久成在接受記者采訪時(shí)表示，當(dāng)樓盤出現(xiàn)爛尾情況后，可能存在房屋不能交付的風(fēng)險(xiǎn)。如果開發(fā)商存在違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，消費(fèi)者有權(quán)行使法定解除權(quán)，解除雙方的合同并要求退款，開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

　　《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》規(guī)定：

　　“在房屋不能交付且無實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費(fèi)者主張價(jià)款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。”

　　這說明

　　如果商品房爛尾

　　房屋不能交付

　　且無實(shí)際交付可能的情況下

　　消費(fèi)者便可主張返還購房款

　　且該返還請求權(quán)優(yōu)先受償

　　但實(shí)際情況如何呢？

　　北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣對記者表示：

　　“退房的法律程序較為復(fù)雜。購房人需要提起相關(guān)訴訟，解除購房合同和貸款合同。而且近年來，開發(fā)商頻頻‘爆雷’，一些房企已經(jīng)陷入資金鏈斷裂等困境，甚至有些項(xiàng)目的監(jiān)管資金已經(jīng)被挪用。在這種情況下，即使購房人打贏了官司，開發(fā)商也有可能無錢退還，購房人可能會陷入錢房兩空的境地。”

　　王久成認(rèn)為，南京珠江四季悅城是首例由政府出面協(xié)調(diào)解決爛尾樓退房、退款的案例，為其他類似項(xiàng)目提供了借鑒和參考，在一定程度上也讓老百姓的“心頭石”落了地。

　　那么

　　這一案例的成功經(jīng)驗(yàn)

　　是否能夠全國推廣？

　　對此，王玉臣分析認(rèn)為，并非所有的爛尾樓項(xiàng)目都能實(shí)現(xiàn)這樣的結(jié)果，想要復(fù)制、推廣這樣的案例存在一定難度。

　　首先，也是最重要的一點(diǎn)是開發(fā)商的資金監(jiān)管賬戶內(nèi)要有足夠的資金。如果監(jiān)管賬戶內(nèi)沒有足夠的預(yù)售房款，無論是政府協(xié)調(diào)還是購房人打官司，最終想要退回房款均存在較大困難。

　　其次，相關(guān)部門監(jiān)管到位、反應(yīng)迅速。該項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)退款，得益于相關(guān)部門資金監(jiān)管到位，實(shí)現(xiàn)了“專款專用”。同時(shí)，在接到群眾舉報(bào)、投訴后，通過召開協(xié)調(diào)會等方式，積極處理此事，這些都是購房人能實(shí)現(xiàn)退房的重要因素。

　　最后，業(yè)主反應(yīng)迅速，積極維權(quán)。該項(xiàng)目于2022年7月停工后，2023年1月，業(yè)主們就開始通過投訴等方式維權(quán)了。業(yè)主們提前意識到了問題的嚴(yán)重性，并著手維權(quán)工作，這也是該項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)退款的重要原因之一。

　　退房退款環(huán)節(jié)中各方均做讓步

　　實(shí)際執(zhí)行情況有待關(guān)注

　　記者注意到，珠江四季悅城開發(fā)商在承諾退款時(shí)表示，僅退房款，并無按揭貸款利息補(bǔ)償。

　　王玉臣指出

　　在退房退款這一環(huán)節(jié)中

　　估計(jì)各方都做了妥協(xié)或讓步

　　對于開發(fā)商來說，能夠?qū)⒈O(jiān)管賬戶中的預(yù)售房款退給業(yè)主，是一個(gè)讓步。這種行為雖然從法律上來說是理所應(yīng)當(dāng)?shù)模窃趯?shí)際操作中，很少有開發(fā)商能夠同意為業(yè)主集中退房，能夠?qū)⒈O(jiān)管賬戶中的預(yù)售房款退還的情況更是少之又少。

　　對于購房人來說，開發(fā)商僅同意退房款，無按揭貸款利息補(bǔ)償，這意味著購房人需要自行承擔(dān)一部分經(jīng)濟(jì)損失，這也是一個(gè)讓步。

　　王玉臣對記者表示，開發(fā)商的口頭承諾并不可信，一定要將相關(guān)約定落實(shí)到合同中。在沒有拿到房款前，業(yè)主們不要掉以輕心。

　　王久成也提醒，該事件雖然經(jīng)相關(guān)部門協(xié)調(diào)，有了處理結(jié)果，但在實(shí)際執(zhí)行時(shí)，是否能做到政策規(guī)則明確、辦理流程清晰、執(zhí)行有效到位等，這些都有待考驗(yàn)，尚需積極關(guān)注。另外，如何保障購房人真正達(dá)到退房、收到房款的目的？是否還有兜底措施？這些都要看事件的后續(xù)發(fā)展。如果以上問題無法解決，則可能又會陷入新的僵局。

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　　來源/中國消費(fèi)者報(bào)·中國消費(fèi)網(wǎng)

　　記者/孫蔚