社會(huì)生活中，人們總免不了與房子打交道，房產(chǎn)糾紛也是人們經(jīng)常遇到的糾紛。房產(chǎn)糾紛的形式多種多樣？遇到不同的房產(chǎn)糾紛后應(yīng)該如何去處理？1月21日，半島問(wèn)法熱線80889800聚焦房產(chǎn)糾紛，上海金茂凱德（青島）律師事務(wù)所谷元山律師和趙明明律師在線接聽(tīng)市民來(lái)電，解答市民的疑惑。

1月21日上午9點(diǎn)30分，半島問(wèn)法熱線80889800的鈴聲如約響起。來(lái)自上海金茂凱德（青島）律師事務(wù)所的趙明明律師接起電話，這是來(lái)自趙先生的房產(chǎn)咨詢。

“我在2018年買(mǎi)了一套房子，當(dāng)時(shí)購(gòu)房款都結(jié)清了，而且房子也交付給我了。但是前段時(shí)間，我去房產(chǎn)交易中心辦過(guò)戶手續(xù)的時(shí)候，被告知這個(gè)房子是被抵押狀態(tài)，沒(méi)發(fā)給我辦理過(guò)戶。”趙先生表示，這個(gè)房子的購(gòu)買(mǎi)和交付都沒(méi)有任何問(wèn)題，現(xiàn)在得知這樣的消息，他很擔(dān)心房子沒(méi)法過(guò)戶。

“您有了解到這套房子被抵押出去的原因嗎？”趙明明律師問(wèn)道。趙先生表示，經(jīng)他了解得知，該小區(qū)的開(kāi)發(fā)商在2017年建造房子的時(shí)候，為了籌集資金，把小區(qū)的在建工程還有土地抵押給了銀行。“現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商還不上錢(qián)，他們公司名下的房產(chǎn)都被法院查封了，我買(mǎi)的這套房子也在被執(zhí)行的范圍內(nèi)。”眼看自己購(gòu)買(mǎi)的房子無(wú)法辦理過(guò)戶，趙先生心急如焚，向谷律師詢問(wèn)自己應(yīng)該如何依法解決這個(gè)難題。

“趙先生，您先別著急。遇到這種情況，您首先要向執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議，這樣就能以最快速度中止執(zhí)行。這是有法律依據(jù)的。”趙明明律師告訴趙先生，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，若購(gòu)房者在查封之前就已經(jīng)簽訂了書(shū)面買(mǎi)賣合同，也實(shí)際占有了房屋，并支付了購(gòu)房款，且不是因?yàn)樽陨碓驅(qū)е聸](méi)有辦理過(guò)戶登記的，那購(gòu)房者的權(quán)利是可以排除執(zhí)行的。

趙律師繼續(xù)說(shuō)道，根據(jù)第二十九條規(guī)定，如果滿足查封前已經(jīng)簽訂書(shū)面買(mǎi)賣合同、已實(shí)際占有房屋、已支付一半以上購(gòu)房款，而且所購(gòu)商品房是用于自住，并且名下沒(méi)有其他用于居住的房屋這些條件，趙先生作為商品房消費(fèi)者的權(quán)利同樣可以排除執(zhí)行。“等您申請(qǐng)中止執(zhí)行且法院中止執(zhí)行之后，下一步您作為商品房消費(fèi)者，需要起訴房地產(chǎn)公司和銀行，要求解除這套房子的抵押，并辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。”

趙律師還表示，最高人民法院針對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)的問(wèn)題出過(guò)批復(fù)，已經(jīng)明確規(guī)定商品房消費(fèi)者以居住為目的購(gòu)買(mǎi)房屋，并且已支付全部?jī)r(jià)款的，其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。因此，按照這個(gè)流程來(lái)，趙先生通過(guò)訴訟實(shí)現(xiàn)過(guò)戶的可能性是很大的。

熱線鈴聲持續(xù)響起，谷元山律師接到了來(lái)自孫女士的求助電話。孫女士告訴谷律師，自己去年打算給孩子買(mǎi)個(gè)婚房，當(dāng)時(shí)看到了某樓盤(pán)的宣傳，顯示該樓盤(pán)小區(qū)周邊配套設(shè)施十分齊全，也是比較有名氣的房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，就買(mǎi)下來(lái)了。“但是現(xiàn)在房子交付后我感覺(jué)自己被騙了，花了錢(qián)沒(méi)買(mǎi)到宣傳中的房子，簡(jiǎn)直是虛假宣傳。像我這種情況，能不能起訴某房產(chǎn)公司要求賠償？”

谷律師詢問(wèn)道：“孫女士您方便說(shuō)一下，這個(gè)樓盤(pán)虛假宣傳的內(nèi)容嗎？”孫女士表示，該樓盤(pán)宣傳冊(cè)還有社交媒體上的視頻廣告都說(shuō)這個(gè)樓盤(pán)交付后，周邊有三甲醫(yī)院，以后看病特別方便；距離地鐵站也很近，500 米內(nèi)就能到；還有文旅商業(yè)街，娛樂(lè)購(gòu)物一站式解決。“但是現(xiàn)在房子交付后，完全不是那么回事。小區(qū)周邊根本沒(méi)有三甲醫(yī)院。所謂500米內(nèi)的地鐵，也不知道要等到什么時(shí)候才能建成。文旅商業(yè)街更是連個(gè)影子都看不到。”孫女士感覺(jué)自己被騙了，花了錢(qián)卻沒(méi)買(mǎi)到宣傳中的房子。她詢問(wèn)律師，像這種情況，自己是否可以起訴該房產(chǎn)公司并要求賠償？

谷律師表示，“這種情況下，他們應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，也就是要對(duì)您的損失進(jìn)行賠償。”谷律師表示，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中，若提供虛假情況給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。孫女士購(gòu)房的這家房地產(chǎn)公司在銷售過(guò)程中，對(duì)開(kāi)發(fā)的小區(qū)進(jìn)行了虛假宣傳或者夸大宣傳，這違反了合同義務(wù)，因此有責(zé)任進(jìn)行賠償。

“那我現(xiàn)在應(yīng)該怎么做才能申請(qǐng)到賠償？”孫女士問(wèn)道。“您現(xiàn)在首先要收集好相關(guān)證據(jù)。比如保留好房地產(chǎn)公司之前發(fā)布的宣傳頁(yè)、視頻廣告等，這些能直接證明他們當(dāng)時(shí)的宣傳內(nèi)容。另外，購(gòu)房合同也要保存好，看看合同里有沒(méi)有關(guān)于配套設(shè)施的相關(guān)條款或者說(shuō)明。”谷律師告訴孫女士，掌握對(duì)方虛假宣傳的證據(jù)是向法院提起訴訟的關(guān)鍵。

谷律師補(bǔ)充道，孫女士的購(gòu)房合同也要保存好，看看合同里有沒(méi)有關(guān)于配套設(shè)施的相關(guān)條款或者說(shuō)明。以及孫女士由于對(duì)方虛假宣傳而遭受損失的證據(jù)，比如因?yàn)橄嘈帕伺涮自O(shè)施而多支付的購(gòu)房款，或者由于配套未達(dá)預(yù)期，導(dǎo)致日常生活成本增加的費(fèi)用憑證等。

“準(zhǔn)備好證據(jù)后，您就可以向法院提起訴訟，要求房地產(chǎn)公司賠償您的損失。”趙律師告訴孫女士，訴訟過(guò)程中，法院會(huì)根據(jù)孫女士提供的相關(guān)證據(jù)，結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定，公正地判定房地產(chǎn)公司最終是否需要承擔(dān)賠償責(zé)任，以及具體的賠償數(shù)額。

問(wèn)題1：開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按合同約定時(shí)間交付房屋，購(gòu)房人能否解除合同？

高女士在2021年的時(shí)候， 和某開(kāi)發(fā)商簽訂了《房屋買(mǎi)賣合同》，購(gòu)買(mǎi)了一套期房。合同中明確約定，房屋會(huì)在2023年12月交付。趙女士滿心期待著能早日搬進(jìn)新家，早早地就開(kāi)始籌備裝修的事情，連裝修公司都找好了。然而，交房的日子一天天過(guò)去，卻始終沒(méi)有收到交房通知。趙女士就主動(dòng)聯(lián)系了房地產(chǎn)公司，結(jié)果被告知小區(qū)在消防方面出了嚴(yán)重問(wèn)題，整改工作一直無(wú)法達(dá)標(biāo)，導(dǎo)致房屋無(wú)法交付。眼看開(kāi)發(fā)商也無(wú)法給出確切的交房日期，房?jī)r(jià)也一直在下跌，趙女士現(xiàn)在真的不想再要這套房子了。她詢問(wèn)律師，在這種情況下，能否要求開(kāi)發(fā)商解除購(gòu)房合同？

律師說(shuō)法：高女士，從您描述的情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商作為商品房銷售方，沒(méi)有按照合同約定的時(shí)間交付具備正常使用功能的房屋，這種行為已經(jīng)構(gòu)成了違約。而且由于他們的違約，您當(dāng)初簽訂合同想要按時(shí)入住新房的目的已經(jīng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。《中華人民共和國(guó)民法典》中明確規(guī)定：當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。基于此，您完全有權(quán)利解除與房地產(chǎn)公司簽訂的購(gòu)房合同。您可以先與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，溝通解除合同的相關(guān)事宜，比如購(gòu)房款的退還方式、退還時(shí)間，以及因延遲交房給您造成的損失如何賠償?shù)葐?wèn)題。在協(xié)商過(guò)程中，注意保留好相關(guān)證據(jù)，比如與開(kāi)發(fā)商的聊天記錄、通話錄音等，以備后續(xù)不時(shí)之需。要是協(xié)商不成，您可以通過(guò)向法院提起訴訟的方式來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。在訴訟過(guò)程中，您需要準(zhǔn)備充分的證據(jù)，比如購(gòu)房合同、付款憑證、與房地產(chǎn)公司溝通的記錄、證明房?jī)r(jià)貶值的相關(guān)材料等，只要證據(jù)確鑿，相信法律一定會(huì)給您一個(gè)公正的裁決。

問(wèn)題2：房屋在租賃期間被拆遷，承租人能否主張拆遷補(bǔ)償？

王先生有一處廠房，之前租給了一家公司當(dāng)辦公場(chǎng)地，雙方簽訂了《房屋租賃合同》。前段時(shí)間，王先生收到廠房要拆遷的消息。當(dāng)時(shí)簽合同的時(shí)候，雙方都沒(méi)料到會(huì)出現(xiàn)拆遷這種情況，所以合同里對(duì)拆遷補(bǔ)償款的分配問(wèn)題只字未提。現(xiàn)在廠房還在租賃期內(nèi)，面對(duì)拆遷，王先生擔(dān)心承租人在拆遷補(bǔ)償款的分配上提出不合理的要求，拿走太多補(bǔ)償款，給自己造成過(guò)大的損失。他詢問(wèn)律師，作為承租人，到底有沒(méi)有權(quán)利主張拆遷補(bǔ)償款？

律師說(shuō)法：王先生，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋時(shí)，必須對(duì)被征收房屋所有權(quán)人給予公平合理的補(bǔ)償。不過(guò)在租賃關(guān)系存在的情況下，承租人的合法權(quán)益同樣不能被忽視。當(dāng)房屋在租賃期間被征收，并且合同中對(duì)征收補(bǔ)償款的分配沒(méi)有明確約定或者約定模糊不清時(shí)，依照相關(guān)法律規(guī)定和以往的司法實(shí)踐案例來(lái)看，承租人在停產(chǎn)停業(yè)損失、裝飾裝修、搬遷費(fèi)、安置補(bǔ)助這些方面是有權(quán)主張相應(yīng)補(bǔ)償?shù)摹７ㄔ涸谔幚磉@類案件時(shí)，會(huì)全面綜合考慮出租人的租金損失、承租人的經(jīng)營(yíng)損失等多方面因素，然后依據(jù)公平原則來(lái)酌情作出裁決。為了更好地保障您自身的權(quán)益，您可以先和承租人進(jìn)行溝通，協(xié)商補(bǔ)償款的分配問(wèn)題。如果協(xié)商無(wú)法達(dá)成一致，那可能就需要通過(guò)法律途徑來(lái)解決了。在這個(gè)過(guò)程中，您一定要妥善保留好租賃合同、廠房的相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明、租金支付記錄等重要證據(jù)，這些證據(jù)在維護(hù)您合法權(quán)益的過(guò)程中起著關(guān)鍵作用。

問(wèn)題3：購(gòu)買(mǎi)的新房出現(xiàn)滲漏水問(wèn)題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)怎樣維權(quán)？

李先生夫婦在某房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的新小區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)了一套新房，入住后沒(méi)多久就出現(xiàn)了問(wèn)題。先是臥室的天花板上出現(xiàn)幾塊水漬，李先生開(kāi)始并沒(méi)太在意，想著可能是裝修后還沒(méi)干透。但過(guò)了幾天，衛(wèi)生間的頂部竟然開(kāi)始滴水了。李先生就聯(lián)系了物業(yè)公司，維修師傅在屋里檢查了好久，還去樓上的業(yè)主家把他家里的用水設(shè)備都檢查了一遍，就是找不出問(wèn)題出在哪里，漏水問(wèn)題就一直沒(méi)有解決。李先生擔(dān)心這滲漏水的問(wèn)題會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重，影響到他和家人的生活質(zhì)量和安全，詢問(wèn)律師自己該如何維權(quán)？

律師說(shuō)法：李先生，《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》中明確規(guī)定，屋面漏水的保修期限是3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏的保修期限是1年。這個(gè)保修期是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把竣工并且驗(yàn)收合格的住宅交付給您使用那天開(kāi)始算的。根據(jù)您的描述，房子還在保修期限內(nèi)，并且確定漏水不是人為造成的損壞，那您是完全可以要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商免費(fèi)維修的。您現(xiàn)在要做的，首先是收集相關(guān)證據(jù)，比如拍攝滲漏水部位的照片和視頻，把和物業(yè)公司、樓上業(yè)主溝通的記錄都保存好，這些證據(jù)在后續(xù)處理問(wèn)題時(shí)非常關(guān)鍵。其次，您要盡快給開(kāi)發(fā)商發(fā)送一份書(shū)面的維修請(qǐng)求函。在函件里，詳細(xì)說(shuō)明滲漏水的具體位置、出現(xiàn)的時(shí)間，以及給您生活造成的困擾，明確要求他們?cè)谝欢ㄆ谙迌?nèi)，比如7個(gè)工作日內(nèi)，安排專業(yè)人員上門(mén)檢查并維修。要是開(kāi)發(fā)商拒絕維修，或者超過(guò)約定時(shí)間故意拖延，您可以向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)管理部門(mén)投訴。投訴時(shí)，把您收集的證據(jù)一并提交，方便他們快速了解情況并進(jìn)行協(xié)調(diào)處理。要是投訴后問(wèn)題依舊沒(méi)有得到解決，那就只能通過(guò)向法院起訴來(lái)維護(hù)您的權(quán)益了。起訴前，除了之前準(zhǔn)備好的證據(jù)，還可以找專業(yè)的房屋檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具一份房屋質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告，證明房屋滲漏水情況及對(duì)房屋質(zhì)量的影響。在訴訟過(guò)程中，這些證據(jù)會(huì)有力地支持您的訴求，幫您爭(zhēng)取到應(yīng)有的賠償和維修服務(wù)。

（半島全媒體記者 尹彥鑫 蔣凱 宋泓睿 實(shí)習(xí)生 張榮）