?　　在收房時，不少業主存有困惑——如此大的項目 ，應該如何驗收？本期，我們請百姓裝飾監理中心的專業驗房師，為即將收房的業主們梳理一套基本的驗房流程和實踐中總結的注意事項 ，幫助業主們順利地拿到新房的鑰匙。

　　出場人物：郭浩天 ，百姓裝飾監理中心驗房師，建筑工程技術專業出身 ，曾在多個地產項目擔任監理員。

　　前期功課

　　帶好驗房“兵器”，細看“兩書兩表一圖”

　　收房之前，業主們不妨先向周圍朋友，或借助互聯網，大體了解一下收房流程，做好前期準備工作。

　　1 事先了解“兩書兩表一圖”內容，現場查看并對應　

　　業主們在收到開發商發出的收房通知并到現場驗房時，應有意識地審核開發商是否具備交房資格，而這“兩書兩表一圖”就是用來審核開發商是否已通過房屋質檢、消防等部門的竣工驗收。

　　“兩書兩表一圖”，即《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》、《住宅面積實測表》及《管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)》。前兩書，是開發商提供的 ，相當于商品說明書；后兩表，是開發商通過相關管理部門的工程驗收后，才有的，購房者要查看其中內容是否已有相應單位蓋公章審批通過。最后的管線分布竣工圖也十分重要，日后裝修時，比照管線圖，可以避免損壞房屋原有的水電管線和設備。

　　　2 自帶“兵器”，帶份當日報紙

　　驗房過程往往繁瑣復雜，需要的驗房工具也各式各樣。百姓裝飾監理中心的驗房師們告訴記者，每次幫助業主驗房，至少要出動3名驗房師，并在后備廂裝滿各種專業驗房器材，才能出具一份完整無遺漏的驗房報告。這些器材大到激光水平儀、大型量尺，小到實心小鐵錘、激光尺、卷尺、角尺、相位儀等。如果業主們有精力并愿意籌備工具，可以自行帶上“兵器”驗房。

　　卷尺——用于測量房間的面積、尺寸和房子的凈高。測量的房屋尺寸可以用作日后買家具的參考，但這個沒有加上墻體、公攤的面積，與建筑面積沒有可比性。如果業主對建筑面積有質疑，需要請專業的測算機構測量。

　　實心小鐵錘——用于驗收房子墻體與地面是否有空鼓。

　　乒乓球——用于檢查地面的平整度、坡度。這是比較粗略簡單的驗房方法，因為對普通業主來說，弄到水平儀并不容易，需要到專業的大型家居店內購買。

　　手電筒——檢查房間墻壁的頂留孔、空調孔等位置。

　　電筆——測試各個插座是否好用。 數碼相機——檢查出的問題可以留下影像記錄，以作留證，最好帶份當日報紙標注日期。

　　塑料袋或堵塞地漏用品——用于衛生間、廚房間做閉水試驗。

　　外部驗收

　　別只看是否美觀，功能才是關鍵

　　1 外部環境

　　驗收關鍵：外部環境主要指小區環境，包括配套的公共設施、綠化率、道路規劃等。驗房時，應核查小區配套的公共服務設施是否與合同以及開發商宣傳相符，小區樓間距和樓座分布是否合理且符合規劃要求，新區的綠化覆蓋率是否與合同約定相符。

　　注意事項：外部環境中常見問題包括樓間距、擋光問題、綠化設施與宣傳嚴重不符，公共配建設施與規劃不相符等。

　　2 外立面、外墻瓷磚和涂料

　　驗收關鍵：對房屋外立面、外墻結構和材料，開發商在合同中的建筑結構中有簡要說明，驗房時，可以看看墻體外立面材料是否與開發商描述一致。另外，外立面在交房時是否已經修建完善，有無明顯瑕疵，也是驗收的關鍵。

　　注意事項：外立面除了體現小區的美觀和品位，還有保溫防水的功能。如果業主發現墻體有裂紋或滲水，應告知驗房人員，進行修補和檢查。

　　3 單元門、樓道等

　　驗收關鍵：單元門和樓道的驗收，首先應從外觀著手，看看門框和玻璃是否完整，有無破損、磕碰、劃痕等。

　　再從功能方面著手，檢查單元門推拉及上鎖是否順暢、從內或從外開關是否好用。樓道主要檢查防盜安全是否到位，如樓道中有無其他門窗，是否有防盜設施等。另外還要注意小區電梯的數量和品牌型號是否與合同約定的一致。

　　注意事項：有業主曾反映，自家單元門安裝在了信箱的外面。如果信箱在單元門內，要正常使用信箱，外人就能隨意進出單元門，影響安全性。    內部

　　驗收

　　小細節要看好，問題大多藏其中

　　對房屋內部的驗收也有一套流程。百姓裝飾監理中心驗房師郭浩天介紹，驗房時一般按照居者動向來驗收，比如先驗入戶門，再驗玄關、客廳、臥室，最后驗廚房、衛生間等。

　　1 大空間：測面積、尺寸 、層高

　　驗收關鍵：對各個房間面積和尺寸的測量，主要查看是否與戶型圖的規劃比例相同。對層高的測量，主要測凈層高，指不含樓板厚度的層高。凈層高一般會比合同約定的層高減少約3厘米。

　　注意事項：對面積和尺寸的測量只能測到凈值，但合同中約定的一般是算上墻體厚度的標準值。如果業主對面積和層高有異議，需要請專業的測繪機構再度測量。

　　2 門窗：密封性是關鍵

　　驗收關鍵：驗收入戶門，以及房間內的窗戶，應先從外觀著手，檢查表面是否有刮痕磕碰、門窗表面是否光滑有無銹斑、密封條是否完整有無斷裂等。再從功能處檢查，通過反復開關檢驗門窗五金件是否平滑順手，有無松動跡象等。

　　注意事項：門窗的密封性很重要，可以通過光源來檢查房門的密封性如何。

　　3 墻地面：看平整度 、找裂縫

　　驗收關鍵：郭浩天告訴記者，毛坯房的驗收，重點就在于各個房間墻面 、地面的平整度和施工質量。檢查地面平整度，專業驗房師會使用水平儀先在房內四周打出一條激光水平線，再借助大量尺，找地面的多個點，測量地面到水平線之間的高度，如果誤差超過1毫米，證明地面平整度不夠好。墻面平整度主要靠墻面量尺檢查，將量尺靠在墻面，如果兩者之間有明顯縫隙，證明墻面平整度不夠。

　　除了平整度檢查，墻面 、地面裂縫也是常見問題，需要仔細排查。精裝房還要檢驗地磚墻磚和地板的鋪設質量，有無空鼓現象。

　　注意事項：對精裝房地磚墻磚的驗收，驗房師郭浩天提醒，要特別注意工人施工比較吃力的地方?！氨热缧l生間墻面，腰部以下的部分要緊密排查，因為彎腰低頭施工的難度比較大，更有可能出現空鼓的施工質量問題?！?br>
　　4 水電路：挨個試用，閉水試驗不可省

　　驗收關鍵：廚衛空間檢查，很重要的部分就是水路。專業驗房師會仔細檢查進水口以及管道，看看是否符合工程規范。廚房衛生間的初始防水要做好，檢查防水工程的閉水試驗很重要?！叭绻]水試驗中，水位下降了1毫米，屬于允許誤差，但水位下降了2毫米～3毫米，就要仔細檢查防水，并再堅持閉水試驗，看看樓下有無滲水現象?！惫铺旖榻B。

　　對電路的檢驗，毛坯房需要用電表測量預留電路是否正常，如果是精裝房，需要用相位儀插入已經留好的三孔插座上，檢查線路連接是否正確，地線是否好用。

　　注意事項：除一層和頂層外，其他樓層的業主要關注你的樓上和樓下鄰居有沒有做這個試驗，避免以后漏水給樓下的業主帶來不必要的麻煩，同時也避免樓上忘記做漏水試驗而給自己帶來不便。

　　5 雙氣：燃氣走管 、暖氣水壓是要點

　　驗收關鍵：雙氣是家庭中非常重要的功能。郭浩天介紹，驗收時 ，應注意檢查雙氣的功能是否達到使用要求。燃氣主要檢查接管是否密實，上方有無排風口助于散熱，同時注意燃氣管距離不能太長，且走管的部分不能有電源、火源裝置。暖氣主要檢查一下水壓是否穩定，打上水壓后停留36個小時，觀察水壓表有無落壓的現象。

　　維權措施

　　驗房不達標，如何來維權？

　　驗房中如果發現房屋有瑕疵或質量問題，業主們先不要在房屋交接書上簽字。首先應注意存留好證據，通過書面記錄和拍照記錄的方式，將出現的問題記錄下來，并及時與驗房人員進行溝通，讓他也在驗房單上做下記錄。有的開發商在驗房現場提供簡單的維修，可以當場修復一些瑕疵問題。有的開發商需要匯總之后統一修復，業主zuihao 要求物業人員對瑕疵部位用便條紙進行標示，以免遺漏。

　　如果問題已經現場解決，業主可以在房屋交接書上簽字，領取鑰匙；如果發現的問題需要后期解決，需要與物業約定一個時間期限，再來收房。如果驗房時發現有墻面裂開、墻體滲漏等嚴重的建筑質量問題，業主可以拒絕收房，令開發商重新整改后再驗收。如果質量問題影響到日后居住，開發商存在嚴重信用問題和違約現象，業主還可要求退房。

　　本專題撰文/記者 王曉美子 圖/本報記者 孫傳浩